与地方政府达成共识后中央出手微调房地产政策

2005-03-31 11:17:20    

2005年3月16日，中国人民银行宣布从17日起调整商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。人民银行有关负责人表示，房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。

各地的主要商业银行随即确定各自的房贷新利率，下限利率成为北京主要银行房贷利率主导价格。除建设银行外，工商银行、农业银行和中国银行都原则上执行央行的下限利率，即相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。而在房地产更“热”的上海，执行基准利率的逐渐占到了主流。

从上海政府看地方诸侯对房地产业的态度

如果说央行17日调整商业银行住房信贷政策更多的体现的是中央政府对于房地产业的态度，有人认为新政策落实到地方可能就是“雷声大雨点小”。但是早在“两会”闭幕前，上海“适时”地出台了一系列政策，尽管力度比较温和，但密度之大为近年来所罕见。

信贷政策变化：3月6日,上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》；3月7日,上海市财政局正式实施对中低收入家庭购房贷款贴息的政策,上海市地税局发出《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行调整。

3月28日，上海又出手了！上海市银行同业公会发布的《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》表明上海各商业银行充分认识到近年来个人住房贷款业务在快速发展的同时所蕴含的潜在风险，将严格执行央行和银监会的各项政策规定，并按照上海市房地产“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则和上海房地产市场的实际情况，采取统一的步骤，执行统一的操作标准，加强个人住房贷款管理，有效防范房地产信贷风险。该指引由上海市银行同业公会16家中资商业银行会员共同签署并遵守。各商业银行保证将个人住房贷款有关信息及时、准确、完整地录入本市个人信用联合征信系统。该指引的对于一年内转让的房产，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。禁止转按揭的实质上是在切断房产炒作的资金链，打破透支的无限放大效应！

我们认为，《指引》透露了一个强烈的积极的信号，说明上海金融界开始形成共识，在获得稳定利润的同时更要注意防范隐藏的金融风险，对楼市炒作的打击力度正逐步加大。

土地政策变化：在调整信贷政策的同时，上海在“寸土存金”的徐汇区将“割肉”拿出12块土地建造约60多万平方米的配套商品房。妥善安置动迁市民。我们可以算了一笔账，在这样一个高房价的区域里划出八块基地，约380亩土地，首当其冲受影响的必将是原来看好的外资项目。可以说，开发高档商品房的房产开发商都把眼光盯住徐汇这个黄金般土地资源。徐汇区还提出，在原来选定的八块基地基础上，又初步选定4块基地，预计到2007年可建配套商品房约30万平方米。在高价楼盘林立芳容区域建造配套商品房，这在以前是不可想象的！我们可以很明晰地看到，这次上海政府可能要为房地产降温“动真格”的了，而入手点就是就通过打压高价楼盘来平抑整个楼市的走势！

央行向市场发出善意提醒表明对房地产行业调控才刚开始

3月18日人民日报海外版就撰文指出，本次取消优惠利率的实际影响并不大，但是其政策取向却是非常明显的，表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策。文章同时援引发改委价格监测中心专家的话指出，央行此举将使房价过快上涨的步伐放缓。并进而点出，发改委此前预计今年房价涨幅将从去年的14.4%回落到5%左右。在这里再次提到官方此前曾强调过的5%，也许是为了再次表明中央对房价上涨幅度的底线。随后央行方面在其主办的金融时报发表了题为《房贷新政显效需要其他调控手段配合》的文章，文章指出央行新近出台的政策对于防止房地产行业的“泡沫”，防范这一领域的金融风险，还需要其他一些调控手段和政策配套，打出“组合拳”，效果才会更佳。文章最后指出，“现在看来，2003年6月5日人行发布的‘121号文件’中的规定的确十分必要。在这些方面，央行新近出台的政策，可以说与121号文件一脉相承。”

我们知道，121文件的主要内容一是提高了房产行业的准入门槛，二是对自住购房者与其他目的购房者进行了严格的区分，并提出了不同的信贷要求。央行再次紧缩房贷的意图非常明显。随后，新华网21日发文指出，央行副行长吴晓灵近日在“2005年中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上表示，出于风险控制的考虑，必须控制房地产业向银行贷款的总量。此外，财政部副部长肖捷日前在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，在经过周密考虑后，在几个城市进行房地产税的试点将是肯定的事。

但是在央行出台上调房贷利率的政策后，在社会引起了的强烈反应，有媒体甚至用“央行向房地产动刀，流血的是老百姓”这类语言来评价这次房贷门槛升高就是针对中低收入者购房而来。其实，这是对央行3•16政策的严重误导。央行上调房贷利率的用意在于平抑国内房地产市场过快上涨价格，而且既然已经有决定要平抑过高的房价，房价下跌也就是必然了。假定房价下跌、利率上升，两者同时变化，那么哪一者变化更为明显呢？更为重要的，利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化。如果住房一旦理性化，整个市场住房需求就会下降，房价下降也就不可能避免。一旦房价下降，个人购房本金更是会快速下降。本金的迅速下降，利率上升重要吗？

对于政策的出台用意，央行行长周小川接受《人民日报》专访时指出，房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示，更重要的是对银行的提示。如果下一步基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格。周小川指出，我们过去把个人住房贷款利率叫“优惠利率”，这个词容易给人一个误解，就是不管经济形势怎么变化，房贷利率总是“优惠”的。所以有些人对未来风险的判断有所不足。如果不对当前房地产价格上升偏快的现象加以调控，那么未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。对于银行来说，房贷是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，中国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，中国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。因此，不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，拿出自己发展房贷业务的判断来。

所以说尽管这次的政策十分温和，但央行一定会有密切关注，来看民众对此政策的反映，然后再采取新的对策。同时，这也表明政府对平抑国内过高的房价能力与信心，而且估计还会有新的相关政策出台。可以看出，周小川通过权威媒体释放的其实是一种很明显的信号，也就是善意地提醒市场央行可能近一步出台新的政策。