抑制房价高涨不会是央行的“独角戏”
2005-04-14 10:51:07
从今年3月起，央行就以提高房贷利率为起点，不断向外释放着抑制房价过快上涨的信号。但是，从一个月的运行过程来看，央行的这种连续行为并没有取得预期的成果。在这个关键时期，央行在继续收紧房贷“阀门”的同时，也正在寻找着其他方面的配合和支持。而随着钢铁价格出现强劲的增长势头，国家发改委通过调控钢铁行业进而参与到对房价高涨的调控行动中，这可以看作是调控房价“组合拳”的开始……
央行无奈连续释放抑制房价高涨信号
就在人们对央行提高房贷门槛议论纷纷的时候，央行有关负责人近日对外公布了一个“迟到的”消息。
央行有关负责人12日在接受新华社专访时表示，人民银行在上月调整个人住房贷款利率的同时，也对个人住房贷款逾期执行的罚息利率作了调整。自上月个人住房贷款利率上调后，个人住房贷款逾期将执行商业性贷款的罚息利率，由现行按日0.21‰计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。
我们注意到，央行在3月17日向外界公布的消息中并没有提高房贷逾期罚息这一点。按照银行的惯例，当利息率上涨的同时，罚息也一定会提高。而央行有关负责人选在提高房贷门槛后的近一个月时间公布这一规定，其中一定有深层次的含义：为限制房贷投机加码。
粗略计算，如果按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷利率5.508%来计算，则银行新执行的最高年罚息为5.508%×(1＋50%)＝8.262%，则日罚息为8.262%除以360，等于0.2295‰，比以往的0.21‰高出0.0195‰；如果银行执行的是五年期以上6.12%的基准房贷利率，那罚息还将提高到0.255‰。对于一个每月还款5000元、拖延一个月的恶意欠款者，罚息也只有几十元，并非一个很大的数目。但值得关注的是，央行该规定的警示作用，远远大于对金额的关注。此举无疑将提高恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的投机心理。
从3月17日到现在，提高房贷利息、警示房屋按揭风险等动作可谓是央行抑制房价上涨所使出的“组合拳”。但是，从目前的整个效果来看，央行的动作并没有实现既定的目的，居民贷款买房的意愿仍旧居高不下，还出现了通过房地产中介变相投机的行为，这些现象的存在至少能够证明央行限制房地产价格的努力并没有完成最终的目标，还需要进一步的措施给予配合，因此央行在此时发布这个“迟到”的消息可以看作是对先前控制房价信号的延续。
货币政策对房价高涨的抑制作用有限
央行不断地释放信号，但结果并不令人满意。那么就要找原因了，到底央行能否独自实施抑制房价高涨这么一个艰巨的任务？央行副行长最近给出了答案：抑制房地产过快增长显然不能仅仅依靠货币政策。
4月10日，央行副行长吴晓灵在中共中央政策研究室主办的房地产金融论坛上发表题为《我国的金融政策货币政策对房地产的带动和影响》的演讲时强调，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策、产业政策等方面共同努力，才能对房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。
税收政策：而且，房地产的投资风险已经显露。举例来说，从1998年到2004年，宁波房价上涨了70%，而房租只上涨了4%。青岛房价上涨了50%多，而房租下降了7%。当投资收益不能抵消房贷成本时，就有可能产生金融风险。“有钱可以高消费，可以盖大宅院，这是可以理解的。但是我们的税收政策要跟上。”
土地政策：中国必须建立节约土地的住房发展政策。在房地产的价格构成中，土地价格占40%，中国作为一个土地奇缺的国家，不能像美国那样一套房子有几亩的院子。
金融政策：在信贷政策上，央行已经取消了贷款利率的上限，商业银行应该学会对房贷进行风险议价，用自己的利率去覆盖房贷的风险。而在金融政策上，首先应该多发展多层次的资本市场，应该探索让房地产公司发行公司债券，或者进行股本融资，还要规范信托的融资方式。
笔者认为，房地产价格本身是一个综合因素结合体。其中，去年国家对房地产、钢铁、水泥等行业进行的宏观调控应该看作是从供给层面对房价进行调控，但是正因为他仅涉及供给层面，因此，当需求层面出现旺盛的增长时，针对房地产行业的宏观调控就丧失了效力。
而今年提高房贷门槛、打击房地产投机、抑制高涨的房价，都是从需求层面进行调控，但是由于民间的投机热情已经集聚了很长时间，膨胀得很厉害，所以，轻微的动作不会真正产生作用。而且，这种从需求层面进行调控的方法又很容易伤及社会真实的房地产居住需求，形成很大的社会问题，“伤及无辜”，因此在实施需求侧调控的时候，整个措施的力度就会摇摆不定。
所以，房价调控的整个动作，不能成为央行的“独角戏”。只有其他的政策和动作及时跟进，从需求和供给两方面进行配合操作，打出“组合拳”，才能达到调控房价的最终目的。
多部门合作是抑制房价高涨最终趋势
在前一阶段的房价调控政策中，发改委的作用发挥得并不明显。而且于去年年初“暴风骤雨”般的宏观调控相比，发改委显得有些隐蔽。不过从发改委自身的职能定位来看，调控房价并不能把发改委忽视掉，尤其是当钢铁价格上涨将直接传导到房地产行业的时候。
自宝钢1日正式宣布接受国际铁矿石涨价71.5%的消息后，钢材价格上涨短时间内直接影响了其下游产业，并对相关产品的产业链条产生了不小影响专家分析，以用钢量较少的砖混结构房屋计算，每平方米用钢量在10公斤至30公斤之间，而框架结构的房屋用钢量则较大，每平方米用钢量在40公斤至50公斤之间。钢材作为房地产建筑用钢的原材料，涨价对下游的房地产业将产生直接的“传导效应”。而业内人士更指出，一吨钢材每涨100元，房地产开发成本就上涨10元，估计房价在此背景下，可能会有5%的涨幅。
正在铁矿石价格上涨即将影响钢铁以及下游产业的时候，国家发改委经济运行局副局长贾银松近日表示，钢铁生产的条件仍旧趋紧，影响钢铁市场走势的主导因素是市场供需的变化及生产成本的变动。铁矿石以及焦炭等原材料的变化，具有基础性、长期性和国际性的特点，而加强宏观调控、钢坯退税取消、铁路运费上涨等因素的影响也不可小视。今后，国内钢铁价格的走势将会在多方因素的共同影响下变动。同时，有了非典的经验和教训之后，目前发改委已经制定了相应的预案，会按照形势的发展决定如何采取措施对于钢价进行调控。贾银松还透露，发改委虽然已经明确了限制钢铁、水泥和电解铝的政策，但是目前只有水泥和电解铝的产业政策已经通过了发改委的审核，钢铁行业具体的产业政策目前还在研究之中。
笔者认为，今年以来，发改委的工作重点主要集中在：煤炭安全生产、化肥、棉花、电价等几个关键问题，但是对其他行业的调控措施少之又少，特别是国务院常务会议曾经提出的钢铁价格上涨问题。而发改委有关负责人的此次表态，就可以被认为是一个信号，发改委并不是对钢铁行业坐视不管，而是钢铁行业牵涉的行业、企业过于密集，在形势尚未明朗之前不易操之过急地做出动作，这也正是发改委已经通过水泥、电解铝产业政策的审核，而单独留下钢铁行业的主要原因。
而由于钢铁和水泥是房地产行业的主要原材料，所以发改委对这两个行业的调控无形中也是对房地产供给层面的影响。这也可以看作是整个“组合拳”的一个组成部分，央行从需求层面进行调控，发改委从供给层面进行调控。而发改委的加入只是一个环节，随着国土资源部（土地供给）、建设部（城市规划）、财政部（税收政策）、环保总局（环境治理）等主要调控部门的加入，控制房价过快上涨才能成为真正统一的系统。
