房地产新政效果仍有待市场反映的检验

2005-06-07 10:00:50    

28个城市的国土资源管理部门近日采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。从上海房地产市场近期的反应来看，商品房交易量持续下降，但市场仍处于僵持阶段，开发商方面仍没有降价的端倪，房产持有者大部分仍不愿意降价，只有少部分成交个案有出现降价现象。6月1日不大可能成为北京房价的分水岭，6月1日以后，北京房价将稳定上涨，但上涨的幅度和速度已经出现减缓，并将继续减缓……

28个城市采取四大措施控制房价过快上涨

国土资源部在近日召开的 “房地产市场土地供应调控情况座谈会”上透露，28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。

一是加大土地供应结构调控力度。各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大。重庆市经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由3%至5%提高到10%；天津今年安排经济适用住房用地240公顷，占住宅供应15%，较2004年增加3个百分点；宁波经济适用住房用地比重在去年占2.9%，2005年占24.4%；苏州也增加了面向中低收入家庭的定向销售房的供应。

二是加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地用于房地产开发。近几年，广州市清理闲置土地约2500公顷，今年已无偿收回土地27宗，49公顷，其余大部分注销了用地批文，并从今年5月1日起正式征收土地闲置费；宁波对12幅闲置土地征收土地闲置费185万元，无偿收回5幅土地重新公开拍卖；成都已处置64%的闲置土地，收取土地闲置费400多万元；杭州已处置闲置土地5宗，调整项目10宗；苏州市政府今年已再次成立闲置地清理小组；南昌已制定闲置土地处置办法；石家庄已利用闲置土地149宗，占闲置地的45%，面积315公顷。

　　三是采取多种措施打击非法炒房行为，规范房地产市场。各地政府进行各种宣传，利用舆论手段，正确引导居民的住宅消费，控制不合理需求；通过采取一些财税、金融、交易管理等相关政策措施，减少投资需求和抑制投机需求。为阻止开发商囤积土地，重庆市拟提出对大宗土地的出让必须经市政府批准后执行，同时，开发商上一个项目，未完成项目50%以上的，从严控制下一个项目的土地供应。

四是加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息。广州去年开始发布年度土地出让计划（落实到地块），对每宗土地转让信息及时公布，发布房地产市场月度、季度、年度分析报告，国土房管部门定期召开新闻通报会，让市民及时了解土地供应和住房价格的真实情况。北京加强了房地产市场的预警预报和监测体系建设，为政府宏观决策服务。

新政后的上海商品房交易量下降但价格胶着

国家7部委出台的房产新政自6月1日起正式实施，今后凡购买不到两年的住房在转手的时候，要按交易额的5.5%征收营业税。这对不少炒房者来说，意味着倒卖一套住房要多交几万元的税，所以很多人把6月1日视为一个生死大限。

从上海房地产市场近期的反应来看，购买住房两年内出售征收全额营业税的措施给了市场一定的打击。自5月11日以来，商品房交易量持续下降，据估计，5月份二手房交易量比4月份下降了40%至50%，但市场仍处于僵持阶段，开发商方面仍没有降价的端倪，房产持有者大部分仍不愿意降价，只有少部分成交个案有出现降价现象。上海营业税细则基本和七部委出台的营业税政策相同，对市场来说已没有新的刺激。

市场关注的是上海市政府对普通住房和非普通住房的界定，根据中央的政策，地方政府对此有20%的上浮余地，上海市政府也是用足上限。上海普通住房的标准为：容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。业内人士认为，这个标准在实际操作层面上有很多困难，而且按照这种标准，很可能原本普通的房子划分成非普通房子，而一些高档房有可能被划分为普通住房。虽然这种标准执行起来不会十分顺利，但该标准的出台，对炒房投资者的打击仍然是不小的。

另外，上海和中央七部委出台的房产税收政策不同的地方是，增加了契税方面的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。这个政策和普通住房标准一样，实际操作起来可能作用并不会太大，因为对于要购买高档商品房的消费者来说，增加1.5%的契税对他们来说并不算什么，而且在目前形势下，购房者会把这部分费用转移到卖房者的身上。所以，这个政策更大的作用是使买房者观望的情绪更浓了，市场的成交量会连续下挫；这种低迷的行情持续到一定时间，资金实力不雄厚的开发商和投资者总有撑不住的时候，这时候房价必然会出现下降。

看来，上海商品房市场买房双方的僵持仍会持续一段时间。业内人士分析，6月份本来是房地产市场的旺季，上海房税政策细则的出台对6月的行情肯定有一定的抑制作用，而7月和8月一般是房地产市场的淡季，这样上海商品房市场至少会出现3个月低迷的行情。林荣时认为，资金实力不雄厚的炒房投资者和开发商一般都挺不过3个月。

北京房价在房地产新政出台后并未下降

业内的相关信息和分析显示：虽然“国八条”的宗旨就是稳定房价，但6月1日不大可能成为北京房价的分水岭，6月1日以后，北京房价将稳定上涨，但上涨的幅度和速度已经出现减缓，并将继续减缓。七部委的文件出台后，北京房地产市场目前的情况是：

先看新商品房市场，各售楼处的消息证实，经济适用住房以及7000元/平方米以下的商品房销售情况并没受到什么影响，以往排队抢购的经济适用住房如今还是“被抢”，7000元/平方米以下的那些普通住宅该卖得好的还继续抢手，因各种原因不温不火的仍然不温不火地卖着，但7000元以上的中高档楼盘，尤其是在东部和西部一些投资价值比较好的地段的楼盘，到访量和成交量出现了变化，下降的幅度在25%到50%之间，但这些楼盘并不着急，房价并没有因此而有所调整，而是“维持现状和购房人一块等，看看下一步会怎么样”，不着急的原因有二：一是开发商对北京楼市的总体判断是，北京楼市有效供应不足的现状因土地、金融政策和各种政策门槛的变化一时半会儿不会得到缓解；二是前段时间房子的涨价和“好卖”已经收回了该收的资金，因此不着急卖了。

再看二手房市场，前段时间因为很多人为赶在6月1日前出手而少缴营业税，各区县交易中心出现了交易量激增的现象，但价格也并没有出现普遍意义上的下降。来自北京各大房屋经纪公司的消息是“一些购房人开始调整战略，转出手为租赁”。而对北京的投资客比较熟悉的资深购房人舒可心明确表示：“北京的二手房市场不像上海，一直不活跃，我们这些‘吃瓦片’的人心里从来没有想过要靠炒卖挣钱，而一直想的就是长期出租。”

虽然很多开发商都把“目前北京楼市有效供应不足”当作房价持续走高的信心支撑点，但针对目前北京楼市中高档市场出现的观望现象，很多经济界人士和业内人士认为，交易量的下降如果长期持续下去，必然会影响房价。

但也有人分析认为，北京不会让这种现象持续下去的，新出台的普通住宅标准只适用于个人住房转让便是一个迹象，而且正如建设部政策研究室主任陈淮近期在公开场所多次发表看法所强调的，“政府要控制的是房价的涨幅，而不是打压房价”。主管北京市新建商品房交易的北京市建委市场交易管理处处长沈洁也明确表示：“北京的房地产市场多年来一直发展比较平稳，真实需求比较多，炒作现象很少，没有出现过房价过快增长或急速下跌的情况。新政策对减缓房价增长的幅度有影响，但对北京房地产业的抑制作用不会很大。”

对此，有人提出，房价最终由供需决定，就像政府和开发商分析的那样，北京的需求是建立在真实的基础之上的，而且还有很多华北、西北、东北人士以在京购房为“成就”的有效需求在里面，仅靠七部委提出的几项措施并不能改变本质，对北京楼市而言，增加楼市的有效供应尤其是中低档普通住宅的有效供应才是调整北京房价的关键。也正是在这个判断的基础上，一些业内人士呼吁北京市有关方面应该警惕北京楼市出现去年上海楼市曾经发生的现象：观望后反而出现暴涨。