中国房地产业已经走到悬崖边上

2004-10-21 11:35:44    

房价在涨，学者在争论，开发商仍旧在炒卖，但不可否认的是，目前中国的房屋购买者正负担着和美国人一样高的房价。在中国，一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入，而在美国这一数字大约是3年半。中国的房地产市场确实已在悬崖边上……

北京上海已经告急

北京：北京市统计局新近发布的数字显示：今年1至3季度，北京房地产开发投资较去年同期增长20.3%，房地产投资占社会总投资的比重始终占到55%以上，这和北京市政府确定的目标相背离。而普通住宅类商品房售价比去年同期上涨了4.3%。这个看似不高的百分比换算成具体购房款后的数字却不低：一套面积100平方米、价格为5500元/平方米的住宅，总价款为55万元，一年后总价将上涨2.4万元，相当于一名普通公司职员近半年的收入。
上海：统计显示，截至9月末，上海个人住房贷款余额2164.42亿元，比年初增加488.25亿元，同比增加133.15亿元，比上月增加58.72亿元，其中二手房贷款余额比上月增加了近100亿元。学术届对此种增长的已经再三发出警告。
与此同时，浙江省统计局公布的一份研究报告也发出预警：目前浙江省房地产已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。

收入能力实际和房产价格严重脱钩

房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%，是正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12%，今后仍有加快的迹象。
房价高涨，令消费者恐慌，迟买不如早买，宁可负债也要买房，那么人们的潜在需求能够成为实际需求吗？
现在的人均收入增长高于房价的增长。国家统计数据显示：北京地区人均收入增长为农民收入增长10.5%，城市居民可支配增长是12.1%，都高于北京市的房价增长。北京地区人均收入连续8年的增长超过10%，而房价增长低于10%。
但问题是，房子价格与人均年收入相比，高于许多发达国家水平，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民8年左右的收入，国际的标准是3年－6年，而美国是3年－5年，还有就是人均收入没有考虑到收入的两极分化急剧扩大。

内外学者异口同声岌岌可危

经济学者易宪容7月份在一篇广为转载的文章中说，房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。几乎同时，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在一篇研究报告称，泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。
10月初，学者谢国忠挺身而出，发出了最刺耳的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”谢国忠认为，上海房价和油价的下降，将是地产泡沫的反转信号。

 “虚假” 的需求也将导致房地产价格进入低迷时期

地产的供给将可能严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20-30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。这也就是为什么最近的家庭储蓄存款在急速地下降的原因，当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。”
目前绝大多数(中国)城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上，这对于大多数家庭来说是不可能承担得起的。而“在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20%。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。这种需求的重要性限制了地方政府镇压或者说是制裁投机的可能。”

世界经济环境同时为中国房地产泡沫“预警”

根据有关机构的估算，世界25%的经济中目前存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。换句话说，目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫，其中地区包括澳洲、美国、韩国和中国等。所以，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。有学者指出在四种情况之下，中国房地产泡沫会出现破裂，它包括调高利率、出口降低、美元利率上升和物业市场供过于求。

国家政策实际不是上涨的诱因
 
业内人士分析“房价上涨主要是国家政策造成的，如果没有国家的招拍挂(招标、拍卖、挂牌)的政策不会有这种情况，”而招拍挂的土地上涨是促使房价上涨的首因。“上半年协议出让土地的平均价格是下降为10万元/1平米，而招拍挂的土地是协议出让的土地的6倍到8倍”。第二个因素是由于政府从土地中获得的大量的资金和大量的拆迁，像江浙地区。
但是今年上半年，北京市土地供应量比去年同期继续增长，上半年已供应土地2024公顷，比去年同期继续增长了40%；另一方面，目前已经出让给开发商的，但还未开发建设的居住用地约有1000公顷左右，这部分存量土地在相当程度上也可以解决土地供应的问题。所以就北京来说，近期房价上涨的主因并不是土地供应问题。

兵临城下有关政府方面开始采取行动
    
周一，中国银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。国内学术届马上指出，这是防范金融风险的一大举措。银监会此举的背景也是近来中国房地产泡沫的说法再掀波澜，境外媒体及研究机构纷纷直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。虽然国内房地产行业的大腕们群起反驳，官方机构也出面澄清，但国内部分研究人士指出：情况并不乐观。一份由中国社科院金融研究所完成的房地产业调研报告已递到中央决策者的手中。参与调研的尹中立研究员表示，报告内容不能透露，就他个人的观点而言，房地产泡沫现象确实“比较严重，尤其是上海”。
其实，早在4月份，北京市政府就宣布，今年将引导房地产投资逐步向其他产业转移，大力发展制造业、高技术产业、旅游业、商业、现代服务业等，通过扩大经济总量来降低房地产投资占总投资的比重。但在1至3季度的统计数字公布后，北京统计局新闻发言人就指出，今年要实现这个投资转移的目标，任务艰巨……
文/亚博联合咨询   广州经济观察员    高雷