拷问经济适用房缘何“一房难求”
2005-08-29 09:35:57
放眼国内商品市场，如果说还有卖方市场你可能会感到惊讶。但是，如果你正在为买到一套经济适用房而四处奔波，那就不难理解其中滋味。在房地产市场中，经济适用房的规划和运营由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的调控，按理说应充分造福于城镇中低收入家庭，不应该出现供需严重不平衡的状况。然而，在现实中，经济适用房“一房难求”、“别墅化”、“富人化”等现象在许多城市却十分突出……
经济适用房 ：“想说爱你不容易”
7年前我国开始推出的经济适用房，原本就是为了满足中低收入家庭的住房需要。可几年过去了，我们却看到老百姓还是要用“搭帐篷”这样的方式来排队买房。其实北京平均每年新建的经济适用房都超过380万平方米，但这对于城里几百万中低收入者来说，还是显得杯水车薪。一边是经济适用房供不应求，而另一边一些经济适用房的“不经济”也把购房者挡在了门外。虽然建设不断加快，对中低收入者买房的保护政策也在加强，但京城的经济适用房依然紧俏到要排队拿号买才行。那么，是不是全国的经济适用房都这么紧俏呢？答案也许并不像我们所想的那样简单。在成都，开发商正到处想办法推销楼盘。根据资料，成都市新近向市场提供了近58万平米，6084套经济适用房。截止到四月底，有3332户居民提出了购房申请，假定所有的购房申请都能通过，销售率也才54.7%，而这还仅仅是一个理论数值，一是因为所有申请都能通过的机率很低，二是因为目前符合条件的申请者中，还有一半没有签订购房合同。同样，在西安27500的年收入使得众多居民对经济适用房渴望不可及。
一方面是经济发达地区城市居民通宵达旦排队买房号，另一方面是中西部地区经济适用房在销售中频频遭遇尴尬。一个是买方难，一个是卖方难。我们不禁要问，中国的经济适用房怎么了？究竟在政策、开发商、销售商和购房者之间哪个环节除了问题？
经济适用房在供、产、销环节中存在的问题
在房地产市场中，经济适用房的规划和运营由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的调控，按理说应充分造福于城镇中低收入家庭，不应该出现供需严重不平衡的状况。
供：经济适用房需求难以估算
从理想状况讲，经济适用房的供应量应该能保证城镇中低收入家庭的住房要求。为此，首先要对经济适用房的需求做出预测。在宏观调控背景下，各地政府纷纷表态，或给出经济适用房与全部商品房的占比，或给出建设规模。这些规划中的供应量，能在多大程度上满足老百姓对经济适用房的需求呢？这个问题难以回答，原因就在于需求量并没有被明确测算出来。如果经济适用房的供应与需求存在脱节，那么在此条件下给出的数字或比例是没有参考意义的。
现在，能够用来估算需求量的，只是经济适用房购买者的收入标准。然而，根据各地划定的购买者收入标准，要么有一大半家庭符合条件，要么中低收入家庭被摒弃在外。中低收入的统一标准遭遇了中国目前地区发展不平衡所产生的尴尬。更有甚者，目前许多地方还没有明确的中低收入者标准，何谈准确测算经济适用房的需求量呢？
也许，之所以出现购买者收入界定标准不科学的情况，原因在于经济适用房的保证面过于宽泛。根据经济适用房的定义，其供应对象是中低收入家庭，这在许多地方被理解为“中等收入＋低收入”家庭。这样一来，导致各地在确定标准时有了较大的变动空间。
产：利润与户型如何控制
对利润的控制是经济适用房建设过程中监管的一个难点。由于经济适用房是微利商品，国家规定要把利润率控制在3%以下。然而，一位业内人士表示，如果利润率真正控制在3%以下，是不会有开发商愿意做的。实际上，开发商有各种手法在开发过程中谋取高额利润。比如，加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等。对于开发商的这些“灰色收入”，政府管理部门要么难以查究，要么以罚款了事，但违规成本与高额利润相比显得微不足道。如此看来，经济适用房能否真正“经济”起来，还要打上一个问号。
经济适用房具有政策保障性质，须严格控制套型面积，国家给出的建议标准是中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而，“别墅化”、“富人化”等现象在许多城市却十分突出。笔者认为，之所以出现这种状况主要是因为开发商打着经济适用房的幌子在享受国家相关优惠政策的基础上，变相开发、变相销售，赚取超额利润。
销：开发商的“蛮”与购房者的“骗”
销售环节存在的漏洞主要有两个，一个是开发商的“瞒”，即暗中留下一定数量的房号自己操纵；另一个是购房者的“骗”，即不符合条件的人骗购经济适用房。
把销售交由开发商来操作，一个重要原因是当初经济适用房放量供应、项目过多，由政府销售存在一定困难。然而，现在经济适用房处于供不应求的状态，开发商的暗中操作则加剧了供求的失衡。
土地是政府低价给的，信贷也是政府在让利。政府的意愿再明显不过：这是在给低收入的家庭让利，为的是实现“居者有其房”的目标。但现在变味了，政府把这个“利”的分配权交给了商人——谁在放号，谁就有利可图。房号正常的流通渠道是：开发商——排队放号（摇号）——经济适用房购房户；非正常流通渠道是：开发商——关系户（内部人员）——中介——经济适用房购房户。中间甚至几经转手。针对放号方式存在的弊端，一些地方从规范排队等号、网上放号、手机放号等入手治理。有关专家则认为，要保证放号的公开、公平、公正，把销售交由政府来负责是一条根本之道。令人遗憾的是，目前还没有地方尝试采取这种操作方式。
如何让经济适用房变得真正“经济”
首先，建立科学的购买者收入界定标准。
经济适用房的销售对象是城镇中低收入者，为此需要建立中低收入标准。这里边一个问题是如何根据各个城镇的经济发展状况制定合理的标准。标准太高或者太低都不能实现经济适用房的供需平衡。另外，还需要从制度上保障经济适用房最终不能成为高收入人士的理财手段，堂而皇之地“受用”了国家对低收入人群的“补助”。甚至一些人把在经济适用房和商品房之间巨大的差价作为生财之道，以不同的手段拿来，再以自己设定的价格卖出去。当这些顶着“经济适用房”帽子的房子最终到达购房者手中的时候，它已几易其手，“雁过拔毛”，其“经济适用”的属性，也就所剩无几了。
其次，对经济适用房的需求做出估计。根据城镇中低收入标准及人数，可以估算经济适用房的市场需求。这样可以保证市场供需平衡，避免资源浪费。
第三，改变目前经济适用房规模、户型等规划不合理的现象。
目前，我们建的经济适用房户型的规模标准偏高偏大，如果经济适用房，虽然单价便宜，但如果它的户型过大，总价也会很高，这也会让一些人买不起。另外，过大的房型也成为一些高收入人士炒作的对象。
第四，中低收入者买房应该获得金融政策支持。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉：“我们现在还没有这种很有效的这种措施，比如像国外就有很多这种制度，中低收入人买房，你政府或者类似政府、半政府机构，它来给你提供这种抵押贷款的担保，有了这样一个他就可以到商业银行去贷款，这个贷款的首付款比例就比较低，利率也很优惠，那这样就提高了他的住房支付能力了。”
最后，规范经济适用房的销售和交易市场。
应该保证经济适用房在销售过程中的公开、公正和公平。从制度上杜绝商家炒作房号现象的发生。加强政府在经济适用房开发、销售过程中的监管力度，严厉查处中间的个别人员的寻租现象。规范经济适用房二手房交易市场。
