央行联手地方政府抑制高房价

2006-05-15 09:27:32    

　　今年开始关于高房价的声讨就从来没有停止过，央行、国家发改委、国土资源部、建设部等部门也频繁地对房地产市场施压。不过，各地的房地产市场还是表现得异常兴旺蓬勃。所以，人们在议论房价高涨的时候，逐渐将矛头瞄准了具有监管责任的地方政府及其相关职能机构。社会上甚至得出了“地方政府执行力弱导致房价调控失灵”的结论。在重压之下，北京、深圳等国内一些房价存在较大争议的地方，近来开始整顿房地产市场的秩序，很多措施都是首次出现。这些措施与央行自上而下的调控相映衬，组成了新形势下全国房地产调控的一个趋势：调控高房价，需要“央行+地方政府”的组合……

央行：有可能对高房价“下猛药”

    从4月份开始，央行就没有闲下来过。或许是一种巧合。“五一”节前，央行在其主办的“住房金融体系国际研讨会”闭幕当日宣布，上调贷款基准利率0.27个百分点。而这种巧合延续到了5月份。当人们在经历了又一个劳累的“五一”节，还没有缓过神的时候，5月8日，央行宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。这样一来，只要打算借助银行贷款的力量“炒房”都要承担比原先更高的成本。

    很多专家由此认为，央行正在实践自己的诺言：对高涨的房价做出适当的回应。

　　作为一种资产价格，房价不计入消费价格(CPI)，但它与CPI关系密切。因为在现代市场条件下，货币可以在商品市场和资产市场之间便捷地流动。在央行副行长吴晓灵看来，“这足以让中央银行密切关注房价和资金的流动情况。”

　　由于房地产业的各个环节都靠银行贷款支撑，与房价上涨相伴生的往往是银行不良贷款率的同步上升。目前，我国银行对房地产开发商贷款的平均不良率达10%左右，个人住房贷款质量下降趋势也较明显。而在日本，金融机构不良资产不到7%，日本大藏省就会要求其补充资本金，冲销坏账，否则将被国有机构收购或接管。

　　作为国民经济的支柱行业，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2005年房地产开发投资达15759亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%。近年来，调控房价，已成为旨在抑制投资过快增长的宏观调控的立足点。2003年6月，央行发布“121号文件”，提高房贷门槛，拉开新一轮宏观调控的序幕。可以说，此次上调贷款利率也直指房贷。

　　面对今年一季度货币供应量和人民币贷款增幅偏高、固定资产投资增长过快的经济形势，利率上调无疑是央行传递出的一个紧缩信号。但在目前物价涨幅不高，而房价持续高位的情况下，上调贷款基准利率，表明房地产价格的上涨已引起央行的高度重视。可以认为，货币政策调控更加关注房价。

    近日，又有消息显示，如果已经出台的政策仍不见效果的时候，央行很可能推行新的按揭政策彻底打压房价，这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势，一边暗中紧急联络主要地产商客户，提前催收即将应收贷款，并停止给开发商做任何开发贷款，已然成为各大商业银行当下的主要工作。这个政策一旦真正执行将意味着政府有可能对“房地产热”采取有史以来最猛的一剂“药”。

在央行不断出台政策的时候，一些热点地区也开始采取行动，治理高房价。

深圳：设立房价上涨“红线”

深圳市政府四届二十七次常务会议审议并原则通过了由深圳市国土房产局及发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，共有八条意见。这还是深圳市首次专门针对房地产市场出台的管理意见。从中不难发现，当深圳的房价上涨成为全国关注的焦点之后，深圳的主管部门也有些坐不住了。

这八条意见分别是：1、多渠道增加住房供给；2、加强闲置土地管理；3、加强经济适用房和公共租赁房建设；4、加强房地产市场监测和预警；5、逐步提高商品房预售门槛；6、加大查处违法建筑和违法用地的力度；7、完善房地产宏观调控手段；8、进一步规范市场秩序。

而其中有三个意见引起了我们的关注，分别是：加强闲置土地管理；逐步提高商品房预售门槛。在其中我们看到了很多规定都将对房地产市场产生重要影响。1、打击囤积土地。意见指出，“加大对闲置土地的清理力度，坚决打击各类囤积土地的行为，对已签订土地出让合同的土地，未按期开发建设的，从确认闲置之日起，第一年按地价款10%依法征收土地闲置费，自土地出让合同生效之日起满2年未开发利用的，依法收回土地使用权。”2、逐步取消房屋预售制度。意见指出，“通过试点方式，在部分新招标拍卖商品房用地出让合同中，约定商品房竣工后方可推向市场销售。今后，视市场实际情况，将商品房竣工验收后销售作为土地出让的先决条件，并逐步推行到全部房地产开发项目。”

此外，深圳国土房产网发布了《关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知》，将调整后享受优惠政策的普通住房价格标准公布。

公布的深圳所属6区价格均为商品住房平均交易价格的1.2倍值，单位为元/平方米(建筑面积)，以人民币计价。本次价格标准公布有效期限为2006年5月1日起至下次标准调整为止，在此期间如有调整，以最新公布标准为准。

按照日前划定的普通住宅价格上限，特区内的罗湖区11000元/平方米；福田区11500元/平方米；南山区11000元/平方米；盐田区10500元/平方米。特区外的宝安区7500元/平方米；龙岗区7000元/平方米。以上均为建筑面积。

分析认为，国土房产部门这次公布价格标准，在一定程度上将起到抑制深圳房价上涨的作用。因为，如果各区房价进一步上涨，就会撞到价格这条“红线”，开发商、购房者和房地产市场应该会“冷静”一些。

北京：进入房地产调控政策密集期

就在深圳出台措施抑制房价的时候，同处于风口浪尖的北京也开始对不断上涨的高房价推出严厉的调控政策。

北京市建委下属的城建研究中心前不久两次召集了市场人士参与内部会议，商议运用扩大存量房市场总量手段，以满足新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨的压力。

据透露，这些调控措施包括：提前确定购房日期，即以商品房签订购房合同之日起计算(目前是以现房交付并办理完产证起算)，以减少交易税收成本，刺激购房人将存量投入市场；此外，主管部门还考虑通过提高租赁税收成本，降低租赁收益，来“逼”出房源。

而在采用扩容满足市场需求的同时，北京市也开始公布房屋空置率，打击对象直接是房地产市场中的哄抬价格、炒作等现象。

4月底最后一个交易工作日，北京市建委罕见地公布了全市截至4月份的开发商真实销售状况。

数据显示，北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69%的房源未被售出。

具有讽刺意味的是，北京大部分楼盘对外宣称基本售完，价格也随之一再上涨，针对这一状况，北京市建委宣布今后“可售商品房统计”都可在各区县交易中心查询，这意味着，开发商再也无法隐瞒商品房现实的销售情况。

同样是“五一”节刚过，北京市建委在已经出台一系列措施的情况，又推出了最新的房地产市场调控措施。政策的密集程度令人惊讶。

5月10日，北京市建委下发关于加强商品房交易市场动态监管的通知，如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源，发布不实价格和销售信息，欺骗购房人抢购等，15日内未按期整改或整改不合格，将至少1个月内不能卖房。同时，北京市建委还对目前房屋交易市场上53种可能存在的违规行为进行了公示，一旦发现这些行为，将进行严查。