国六条将重树公众对于房地产调控的信心
2006-05-19 09:36:38
在本周一（5月15日）的《亚博经济》中，分析员给出了“无形的手压过了有形的手”判断，并指出目前广大民众已经将楼价过高的矛头从开发商指向了各级政府，尤其是在中央一道道金牌令出来，而楼价却一步步地在涨的情况下，部分人已经对于政府在房地产调控方面的“执政能力”产生了严重的质疑……就在昨天(17日)，温总理组织召开的国务院常务会议上出台了被业界称为“国六条”的房地产市场下一步工作要求，分析员相信这是中央重新树立公众信心的开始……
中央的态度表明，政府公信力比什么都重要！
长年的计划经济让中国民众对于政府对国家发展各个层面的把控能力非常信服，因为所有的经济要素都把握在政府手中，由政府统一调配。即使在改革开放的最初十几年当中，政府对于经济生活的影响也是非常大的。虽然这样的管理模式让中国具有了强烈的“行政干预经济发展”的特点，并成为国外批评中国改革进程的重要依据，但是对于中国经济的稳定发展却是非常有益的。而中国民众对于政府公信力的信赖从一定意义上也是在这个阶段建立起来的。因而中国的许多的行业问题和改革问题都是在这种公信力的基础上进行的，因此曾经出现了许多外国人不理解的现象，如中国的银行坏帐率这么高竟然没有出现大面积的挤兑现象……
而在近十几年的经济发展过程当中人们发现，随着政企分开，产权明晰改革等的推进，随着中国许多产业市场化的发展，政府的声音虽然还保持着以往的力度，但是市场的反应是越来越不明显。再加上中国特有的地方政府与中央政府在利益上的冲突，让中央政府好的意图在执行当中出现了“曲解”。当然，市场声音响亮有非常积极的正面影响，毕竟我们做的还是市场经济。但是中国的问题是，一旦中央政府利用经济手段，甚至行政手段对于经济进行调控，市场反弹强烈，并没有出现西方市场经济发达国家中政府调控所出现的效果。也就是说“有形的手”正在失去其“一票决定权”所应有的力量。就拿发生在眼前的大的宏观调控和小的房地产调控来讲，不论是央行的加息也好还是去年出台的房地产国八条也罢，并没有在整体的宏观经济运行（如控制投资规模和信贷规模）和房地产市场的合理发展（楼价反弹甚至过高，住房结构不合理）中起到应有的作用。这样的现实，已经引起了国内经济学界对于政府的执政能力中某些方面的怀疑。如亚太博宇前不久出品的报告《加息不能阻挡中国经济的凯歌高奏》就明确指出了本次加息对于本年度经济发展影响有限。而其它国内外经济学家也对持有类似的观点。更为严重的是，由于在像楼价这样涉及普通居民生活的关键问题上政府调控的效果不明显，已经让民众对于政府的公信力产生了严重的怀疑，甚至产生了一些激烈的情况（如前一个阶段的自己组织建房的讨论和不买房联盟的出现）。
管理学上有一个概念叫“目标侵蚀”，其意思是一个目标在组织最高决策层出台后在后期的执行当中，由于中层或者基层的能力、监督、利益冲突等问题非常容易造成执行“打折”的情况。这样原本100%的目标，在一层层的执行当中被不断地侵蚀，80%、60%甚至更多，最终的结果是执行效果大打折扣，最终影响对组织行为能力和组织信念的判断。其实这样的情况不仅存在于企业中，政府当中也是。而在政府中出现这样的情况，影响最大的就是公众对于政府公信力的信心在不断地降低。政府失去了信用，发生什么样的情况就都不奇怪了。所以，此次“国六条”可以被视为中央政府加强政府公信力建设的重要步骤。
对于开发商来讲，套在脖子上的绳索越来越紧！
让我们再仔细看一下“国六条”的内容：
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”
相信昨晚对于大多数开发商来讲都是未眠之夜，一定有许多公司连夜开会讨论“国六条”对于房地产和开发商的影响。简单来讲，“国六条”应该是进一步细化和可操作性调控政策的序幕。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生预计，土地、银行、税收、建设等各个相关部门的具体政策将在本月内陆续出台。这次的国六条更强调采用调整结构、税收、信贷等间接的、经济的手段使市场趋于平衡。这次国六条更针对消费者、买房人，限制炒房和投资。事实上，在这个纲领性的总则里，大部分内容都是去年调控提及的，并没有格外的出乎意料之处，而此次之所以重申，就是因为有的城市房价依然在快速上涨、投资过热，接下来一定有非常“量化”的东西出台。
而事实上，从温总理在今年两会的记者会上表态自己非常关注楼价和普通民众住房问题开始，开发商就应该意识到了此表态并非作秀和安抚百姓。而跟中央所有的调控步骤一样，具体政府的出台需要一个数据支持和舆论基础。因而随着一季度宏观经济的统计数据和各地房地产市场统计数据的出炉，从大众的角度来讲就一直期盼着中央对于楼价过高的进一步调控措施出台。这也为中央此次颁布更为具体的措施提出了要求。
再联想到最近引论比较热的一些观点，如是否要提高首付到五成，对于中低收入人群住房问题如何解决及土地和信贷的控制等。我们觉得，考虑到各方面的承受能力虽然未必会“一步到位”，但是加大首付成数（此点应对部分地方政府鼓励二成，甚至一成首付）和对于中低收入人群住房采用特殊政策对待是肯定的。而且如果效果不明显，力度还有可能加大。对于任何行业和企业来讲，脖子上都有一根绳索握在政府手中，而对开开发商来讲，这个套子在越变越小！
不一刀切加大了执行和监督的难度？
此次国六条一个最大的特点就是不搞一刀切，要分地区，分人群地区别对待，这个在执行过程当中地方政府就要发挥非常重要的作用了。从一定意义来讲，中央政府对于地方政府有一个信任和监督的过程。不过，从以往的例子来看，由于房地产对于各级地方政府的渗透非常厉害，而出于地方的利益角度来讲，各级政府对于中央的房地产调控总有自己的理解。因此过去一刀切的作法到地方上很难准确落实下去，因为有一个法不责众的概念。而此次区别对待，分地区执行等于又把权力更具体地下放到地方政府来把握，因此有一个担心就是这样的操作加大了执行和监督的难度。
前面讲到目标侵蚀，在管理学的目标管理中要达到最佳效果的方法就是分解目标，逐级落实，然后是分时间段地逐级监督和考核。我们知道，此次会议要求，各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。
这样的要求既是一个总体要求，也是一个相对具体的要求和警告。前面也提到，相关的执行细则应该会在一个月内出台。这样，目标细化管理就与执行细则挂钩。因此，下放权力正是为了加大监督力度，反而会加强实施的效果。中央的态度已经很明确了，挽回公众对于政府的信心和给予公众实惠是最重要的。中央绝对不允许再出现政策越出楼价越涨的情况，不会再让“房地产市场把中国政府架在火上烤”的情况出现，地方政府就掂量着办吧！
