房地产调控新八点：对混乱市场的一剂镇定剂
2005-04-30 09:45:00
进入2005年，中央政府频吹冷风，以“组合拳”出击抑制楼价，打压楼市投机气氛，这些举措对市场供求产生了实质性的影响。而日前由温总理亲自主持召开的会议上提出了房地产调控的新国八点，这8项措施更强化房地产各环节的调控，相信会对混乱的房地产市场产生一个强有力的镇定作用……
国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究加强宏观调控问题。会议认为目前房地产市场存在主要问题是：投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为一个突出任务。
会议提出加强房地产市场引导和调控八大措施：一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。
三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。
地产巨擘认为房地产商此前的猜测和疑虑多余
今典集团董事长张宝全认为，房价上涨首先是国家经济高速增长所带来的。此外，产品升级对房价的影响也不可忽视。自去年开始很多开发商开始供应精装修房，把装修成本也计入了房价，至少拉动房价上涨10%。当城市功能逐渐发生转变时，消费群体也会随之发生变化，这是自然而然的事情。当前的房地产市场仍处于买方市场的状态，供方不可能绝对左右市场，是买方市场制约着房价的变化。
Soho中国有限公司董事长潘石屹认为：“我感到房地产商社会上在此前的猜测和疑虑都是多余的。总的方向是，市场化的调控、公开、透明、法制、解决穷人的住房是地方政府的目标责任制。国务院提出这几条是中国房地产健康发展规律的保证。”
业内人士对国务院新出台的八项措施提出了详细的看法。
第一条，是给各地方政府布置的任务，要让普通商品住宅和经济适用住宅的供应量满足市场的需求。前一时期一些城市房地产的异常波动，就是供应量和需求量不平衡造成的。项目布局和进展也要向社会公布，这样就避免了一些城市只在远郊区增加供应量，但对真正的城市中心区域的房地产市场的不平衡没有改善。
第二条，这一条还是要让供应量满足市场的需求。如果市场中的供应量满足不了需求，就只能靠价格的上升去调整。房子价格上涨过快的城市无一例外是供应量不足造成的。
第三条，中低档的房子是人们生活必需品，政府要保证土地的供应，不能把这部分房子的土地供应给卡死了。经济适用住房的价格一直是政府定价，在这里政府只是再次重申。经济适用住宅目前存在的最大问题是富人买经济适用住宅，侵占了政府给穷人的住房补贴。
第四条，是解决社会中最底层人群的住房问题。应从商品房的税收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出让金来，解决最低收入人群的住房问题，这就相当于政府把从富人口袋的钱拿出了一部分交给穷人。
第五条，房地产行业的税收各地有各地的做法。有的企业有税收的优惠，有的企业没有；有的地区有优惠，有的地区没有；有的地区有税收的返还，有的地区没有；有的地区预征企业所得税和土地增值税，有的地区就不预征。税收要简化、透明、严格、公平。公平很重要，同样的市场环境，只对一些企业优惠，就意味着对另一些企业的不公平。
第六条，房地产的风险就是一部分银行的风险，个人住房抵押贷款的金额越来越大，最好的办法是把到期不还款的人的名单公开，建立信誉数据库。
第七条，违法违规销售行为主要是“无证销售”，销售的房子没有产权，是非法建筑；再有就是“保租销售”。这两点是房地产销售过程中存在的最大风险。如果不能很好的防范，将对房地产和整个经济带来很大打击。
第八条，每年年底年初，每个城市的房地产价格上涨了多少，各部门有各部门的数据。还有一大堆的中介公司做的各种房地产指数，没有一个是一样的，谁也不知道哪个是对的，哪个是错的。没有完善的信息，就不可能作出准确判断。没有准确的信息，就没有理性的声音。
搅乱房地产市场的几大幕后因由
目前的房价上涨有社会发展的必然趋势的一面。这主要是指城市化速度正在提速。首先是自上世纪九十年代之后，几千个县改为市，建房规模和速度必然令人瞠目。再就是每年都有1600-1800万人口变成城市居民，其需求之大也会令人咋舌。
但造成房地产市场混乱的现实因素却很严峻。第一个就是追求利益最大化的房地产商。他们把住房市场推向“暴利时代”。这些人最大的恶行并不在于追逐利益，主要在于不断钻政府政策的空子，钻腐败官员贪婪私欲的空子，大搞投机。第二个是金融。没有银行的信贷，房地产商就失去了资金的来源，房地产与金融的联姻，才有了今日的规模与声势。银行把房地产作为最可靠的资金回收之源，房地产则为“银”作伥，横行无忌。第三个是一部分地方官员。他们之中有一部分是在“扶持”房地产业的过程中捞取个人好处的腐败分子，更大多数是当地财力支出上的压力促使他们对房地产商鼎力相助，导致了土地的高价拍卖，也就相应地抬高了房价。第四个是错误的“政绩观”引发的人为大拆迁。城市要美化、要亮丽，要建成东方的“巴黎”、东方的“日内瓦”、东方的“曼哈顿”等等，于是大拆迁就出现了大搬家。第五个是已经下海经商或者是依附于商家企业的“经济学家”。学者在中国掌握话语权，并且往往是政策“高端”的代言人。据粗略统计，在我国一些较为知名的经济学家中约有三分之一以上的人已经担任了企业公司的老板、董事、理事或经济顾问，并且多数拿着津贴或薪酬。身份变了，自然话锋也就变了，于是出现了许多为房地产造势的“学术观点”。
中央政府先下哪步棋
首先，加强市场监测，完善市场信息披露制度。
在经济领域，假数字最多的莫过于房地产业。那是因为我国房地产业是在靠假数字支撑着，离开了假数字，房地产业恐怕连一天都活不下去。例如：我国到底有多少空置房？建设部报告说：2004年商品房空置率为7%。但只要你将有关中国经济的重要数字朝一块儿一碰，就会明白，中国的空置房面积绝不止那个数。比较可信的数字为20%。可如果你将我国21个大中城市的空置率加起来一平均，你就会发现，还远不止20%。按照国际通用标准：商品住宅空置率的合理区间一般为3%～10%。美国商品房的空置率约为7%，而中国香港约为3%到4%。中国的房地产业之所以如此害怕这个数字，是因为它将无情地暴露我国房地产业的真实情况，无情地暴露未来的房价走向。如果我国房地产业假数字成灾，我们又如何对其作出准确、合理的评价和判断，并采取真正行之有效的宏观调控措施？中国房地产业现在最需要的不是别的，而是一场统计风暴。
其次，银监会将严查房贷。周小川表示，央行将推新举措抑制部分城市房价增长过快。据悉，银监会将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市，对四家国有商业银行和十二家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查。周小川表示，房地产政策不是全国性的，而是地方性的，每个城市都不一样。因此银监会对房价涨幅过快的城市先出重拳，随后才会是长江三角洲、珠江三角洲、京津地区等更大区域。
