国家坚定决心将房地产“野马”驱入正轨

2005-05-11 09:32:52    

日前，全国部分城市房地产形势座谈会在上海举行。国务院副总理曾培炎在会上发表谈话指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。我们认为，曾培炎的讲话强调了宏观调控的方向，同时还传递出国家要在最短时间里将房地产这匹野马驱入市场正轨的坚定决心……

高层决策者决心抑制房价涨势

继去年宏观调控取得阶段性成果之后，今年以来，中央决策层一再强调要坚持加强和改善宏观调控，明确提出要把握好调控的方向、重点、时机和力度。然而，在要不要继续加强宏观调控、调控的方向选择等等问题上，一些地方、一些部门和行业或多或少地存在着不同的理解和认识，甚至存在着某种疑虑和争论。如今形势渐趋明朗，高层决策者似乎已下了决心，抑制房价过快上涨势头已成宏观调控的首要目标。

新一轮宏观调控为什么要拿房地产行业“开刀”呢？可以肯定地说，这是因为目前房地产行业在宏观经济中影响太大，举足轻重。这里有几个统计数字能够说明房地产行业的影响：其一，今年国家物价增幅的调控目标是不超过4%，而今年一季度全国商品房价已上涨了12.5%，这显然已造成了物价上涨的压力。其二，今年头两个月，全国房地产投资增长27.1%，远远高出全国固定资产投资的平均增幅。在某些城市，房地产投资已占固定资产投资总额的50%。其三，与房地产相关的贷款已成银行新增贷款的大头，一些城市银行的个人房贷竟然占新增贷款额的60%以上。显然，对这样一个牵一发则动全身的行业，高层决策者绝不会掉以轻心，绝对要排除干扰，加强调控。

从目前给出的政策信号来看，这次调控的重点在于抑制房价过快上涨的势头，至于如何抑制，则需要从实际出发制定一系列相关的调控措施。这其中既包括前不久已经出台的房贷加息政策，也可能包括正在酝酿中的开征不动产税乃至房贷再次加息等等。无论如何可以相信的是，既然调控方向已经确定，配套的调控手段一定会尽快出台，而且力度不会小。

调控抑制房价过高，绝不是打压房地产行业。恰恰相反，调控的目的应该是促进房地产行业健康有序地发展。为此，我们需要认真研究当前房地产市场的突出矛盾，尤其要分析造成房价过快上涨势头的深层原因。我们需要认清，房地产市场总体上需求潜力很大，人民群众迫切要求改善住房条件。我们还需要认清，对不同地区、不同城市以及不同阶层的消费者而言，房地产供求关系有不同特点，应该有差别化的土地供给政策、房贷政策，以及调整经济适用房比重等等的措施。我们也需要认清，围绕房地产行业，已形成不同的利益主体，调整这些利益主体之间的关系，是从根本上解决问题的良策，也是一种长远的、战略性的调控思路。

警惕地方政府功利态度干扰房价调控

进入2005年以来，国家对房地产市场的关注度空前提高，频频出击的“组合拳”，让对房价上涨颇多抱怨的老百姓看到了希望。但是，房产市场带有很大的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者是“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区(城市)房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。因此，在实现政府宏观调控的过程中，地方政府尤其是地市级政府，起着举足轻重的作用。如果地方政府态度不正确，可能会对国家宏观调控的成效产生很大的干扰作用。

其一，部分地方政府片面强调房产市场是地方经济发展水平的反映，从而不自觉地与其他地区盲目攀比。你的价格是每平方米8000元，为什么我的只有6000元，难道我的经济发展比不上你？房价高，说明我们的经济景气，发展水平高。其二，一些地方政府认为高档房是富人的消费品，价格越高，数量越多，对地区经济的贡献越大，因此过度发展高档房建设，把发展高档房简单地理解成是调节贫富悬殊的手段。殊不知，房产价格是关联的，高档房价格攀升，低档房又怎能停滞不前？过多的高档房，减少了低档房的市场份额，从而使需求被更加非正常地放大。

错误的思想意识，源于错误的政绩观。在一些地方领导干部的思想中，政绩就是看城市形象，看财政收入，既然房地产可以成为城市的支柱产业，土地增值可以快速有效地增加财政收入，何乐而不为呢？事实上，一些地方政府以较低的价格完成了对居民的拆迁，转手以较高的价格出售给房地产商，政府成为了房产价格上涨的受益者，也成为了房产价格上涨的促进者。

因此，当务之急，是让地方政府树立科学的政绩观，切实完成政府从房产市场的收益者到监管者的转变，发挥其在抑制房价过程中的关键性作用，让老百姓“居者有其屋”的心愿逐步实现。

认清房价虚高和投资过热的根源是关键

3月底，在国务院下发的稳定房价八条意见中，房价问题被提到了政治高度。其中说到，如果房价失控，地方政府官员要承担责任。随后，上海、北京应声而动，开始出台一系列旨在稳定房价的政策。

然而，值得思考的是，为什么到最近两年，房地产价格才开始明显、持续地上涨？原因很简单：就是人民币汇率被低估。汇率，是一个国家所有商品和资产的“总价格”，当汇率被低估之后，相当于这个国家的经济资源向世界各国的投资者发出“降价酬宾”的邀请，其结果，就是别人用“热钱”来捧场。

由于汇率被低估，大量的国外资金就会进入，购买房地产、股票、工厂以及各种各样能带来收益的资产，这就是上个世纪90年代“亚洲奇迹”的内在图景，也是1997年亚洲金融危机的根本原因。

由于没有弄清“过热”的真正原因，宏观调控只能是漫无边际、漏洞百出。2004年被称为中国经济“调控年”，可是经过一年的调控之后，效果如何呢？

4月20日，国家统计局发布了2005年第一季度国民经济运行数据，其中：国民生产总值(GDP)同比增长9.5%；固定资产投资(FAI)同比增长22.8%；工业品出厂价格(PPI)同比上涨5.6%，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.8%。数据公布后，很多经济专家表示，目前经济仍处于趋热状态，宏观调控需要进一步加强。

宏观调控如何“进一步加强”？不外乎是央行再提高商业银行准备金率，或者直接提高存贷款基本利率；如果不行，就命令银行严控贷款；实在不行，再由发改委发文抑制“盲目投资”，追究地方政府责任......这些措施有用吗？没用。因为2004年就是这么走过来的。事实证明，如果不调整被低估的汇率，投资过热和房价上涨的动力就不会消除。

说到底，人民币升值可以纠正被扭曲的价格关系，是一件利人利己的事。如果因为有人投机人民币升值，或者国外有呼声要求人民币升值，我们就偏偏不升，只能说是一种“小孩子脾气”。其结果，就是现在看到的，投资过热屡压不止，房地产泡沫越吹越大，逐渐走向东南亚金融危机的覆辙。

地产开发商应该实时调整与政策俱进

有专家认为，现在处于市场风口浪尖的开发商们应该自觉学会适应国家政策调整，至少要注意实现四个方面的转变。

首先是开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。具体而言，以后高档房将存在更多的变数，其开发数量递增速度将会减少甚至回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快。近期如此，以后两年也同样如此，这会成为一个方向。

其次是政府对土地管理将更加严格，但会呈多元化趋势。一些实力不济或信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出。不过在招拍挂盛行的今天，也许还会出现其他与之相辅的土地运转方式。具体是什么，现在还难以说定，不过这确实系市场所需。土地运转方式的多元化并不会影响运作的透明度，政府会加强相应的辅助措施。

再就是国家对资本运营管理将继续强化，开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更多的代价。

最后就是国家可能将极力促进一个具有权威性、科学性、实用性的行业性预测体制的形成。该体制主要用于行业信息的披露与优化，促进房地产市场运作的透明，为行业提供真正权威实用的准确信息。第五，就是法律将会越来越强劲介入到楼市的运行之中。这不是说体现在一般意义上消费者与开发商间的维权斗争，而是将渗入到开发商从获得土地到银行贷款再到销售、物管等所有环节之中，一个高透明度、法治性的中国楼市将会被逐步建成。

分析员认为，虽然政府当前正以步步深入介入房产的运营，但并不是说就不尊重市场经济规律的运行。政府之所以出台国八条，主要目的还是在于将房地产市场尽快导入正规轨道上来。现在正是中国地产市场升级换代的关键阶段，这种引导非常关键也非常必要。具体以后怎么样，则要看市场的持续发展了。