中国房地产业将迎来最大一拔“行情”

2005-05-17 09:52:05    

用“危机四伏”来形容中国目前的房地产业是最恰当不过的了。从今年3月26日的“国八条”到4月27日的“温八条”再到5月11日的七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，短短一个半月内国家最高决策层面连续针对一个行业发布调控政策，这在新中国的经济发展史是上非常罕见的。不过机会永远是伴随着危险的，因此我们判断中国的房地产业将迎来最大的一拔“行情”……

因为：只有一种声音的市场是不健康的市场

国内房地产界风云人物之一的潘石屹最近在美国哈佛大学的一场演讲中针对中国的房地产现状曾经指出：只有一种声音的市场是一个不健康的市场。或许是老潘已经预感到国内房地产界将面临前所未有的压力而发出这样的总结。而事实上，我们只要将记忆指针调前几年，我们就会知道中国的房地产市场从那时起就开始“不健康”了。曾几何时，从各级政府的管理部门到大大小小的房地产开发商，从国内的经济学界到各类的媒体都是众口一词：中国的房地产发展没有问题，中国的楼价铁定要涨，降价是不可能的事情！

出现这样的情况再正常不过了。我们知道，由于我们“缺乏经验”所以我们必须要交“学费”。因此，从中央政府善意地决定和推动了中国住宅市场化开始，中国的房地产就在几年内迅速发展成为中国经济发展的支柱产业。支柱的意思就是地方政府可以从出让土地获得大量的财政收入、支柱的意思就是房地产的发展可以带动建筑、建材、钢铁等一系列行业的大力发展、支柱的意思就是住房贷款成为银行系统最有保障和回报最丰厚的业务来源之一……在这一系列的支柱背后自然是夹杂着各个方面的利益。由于房地产不像汽车、物流、IT产业那样害怕重复建设，需要严格监控和高门槛，因此，从一定意义上来讲，只要是有土地、有人口的城市就可以大力发展房地产业，这样客观上促进了房地产业的疯狂成长和扩散。所以，围绕着房地产业的发展据说形成了中国最大的产业利益集团！

在国内房地产迅速发展的历史中有两支“民间”力量功不可末，一支是受益于国内二十多年经济迅速发展而“先富起来的人们”，另外一支是对人民币升值抱坚定态度的“外国投资者们”。非常巧合的是，国内房地产市场的飞速发展的同时中国的股票市场却是一落千丈。那些曾经在股票市场风云的投资者在经历了数次割肉之痛后逐渐发现，在目前的股票市场他们永远成不了赢家，而投资房地产市场似乎能够获得更大的收益，因此疲软的股市将那些“手中有粮”的人们推到了房地产市场上。而由于中国经济的迅速发展，中国的综合国力的迅速提升，越来越多的国外投资者关注到中国的发展将决定人民币必将成为国际货币体系当中重要的成份，而他们认为目前的人民币价值被严重低估，人民币也早晚会有升值的一天。所以大量的国际游资选择了投资中国的房地产市场来实现自己的人民币升值梦想。

所以：中央必然会“重锤”砸醒房地产市场

从去年以来，中央就觉察到房地产市场的不健康情况，因而借着宏观调控一同治理房地产市场，不过效果甚微。所以不得不加大，加快对于房地产市场的综合治理。从宏观经济管理的层面来讲，中央政府针对某个行业的政策不应该是“一杆子捅到底”，即中央不应该出台过于具体的政策操作意见，给下面留下迂回和发挥的空间。其实对于房地产市场也是如此，去年以来出台的各项政策都给下面留下了一些空间，不过其结果是房地产市场的发展，尤其是楼价的发展一直是与中央期望的相反，在部分地区甚至出现了非常严重的情况。所以中央不得不改变策略，从今年三月开始不断出台新政策，新言论，直到5月11日的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》出台。

通观整个《通知》内容，我们不难发现其中的四大亮点：

亮点一：依法制止“炒地”行为，国家将严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为；

亮点二：三大条件享受优惠住房，为合理引导住房建设与消费，国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时也明确指出，享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件——住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；

亮点三：购房不满两年转手交易全额征税，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。意见强调，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠；

亮点四：“期房”禁止转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。意见指出，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

分析员认为，国家七部委联合出台《意见》显示中央对于前段时间房地产整改政策效果很不满意，因此出台强硬措施先把楼市的洪流“堵住”，即遏制楼价飞涨的势头，然后将会出台一系列“疏导”措施，将房地产发展引入平稳健康的轨道。我们应该注意到，与之前出台的“敲山震虎”的“八条意见”不同的是，此次《意见》是“直捣黄龙”，抓住了当前引起房地产市场虚热和楼价上涨过快的“七寸”，直接向各级主管部门明确是要做什么！而此前的一条消息更验证了情况对于房地产企业更加不利：中国农业银行已经将上海、杭州、宁波列入房地高风险城市，房贷首付比例最低一律为3成！

而政策一出台如一石激起千层浪，在国内房地产界引起了极大的反响，那些曾经被点名批评的城市更是出现了房地产投机者恐慌“逃亡”的情况。上海：二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒房者开始和时间赛跑，不少投资者昨天致电中介公司，称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以作较大的让步，一些物业在一夜之间降价30万元。而在部分投资者赶着时间抛售时，另一些投资者已经开始转向中长线投资市场。投资客彭先生手头有5套房子，其中2套在古北。虽然他长线看好上海楼市，但如今已经不打算在近期再度买进，而是抛出一两套，余下的准备出租，通过租赁市场缓解资金压力，等到更加合适的时机再卖出物业。新楼盘也是难见投资客身影。闵行区一个新盘近日出现了十几例退房现象。销售人员表示，这个项目4月28日正式开盘，均价12000元，事先有意购房的人都要存入5万元参加摇号，有一些已经摇到“号”的购房人主动放弃了选房权利。据介绍，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里“没底”。杭州：房产新政刚一出台，杭州二手房市场已有反应。一家中介公司12日一大早便接到客户电话，对方声称：他前段时间挂了一套德胜东村的房子，70多平方米，1995年的房子，买来还不到1年，希望最好在6月1日新政实施前卖出，价格可以面谈，但涉及到的税费一定要买家自理。不少房产经济人表示最近接到不少客户和朋友的电话，除了询问税费调整的具体情况外，不少人也提出卖房的税费一定要买房者支付的要求。不过一些购房者却表示，对这种不合理的转嫁将坚决抵制，毕竟现在二手房源多了，房东不能再像以前那么干了。浙江中原市场发展研究中心主任顾晓立分析说现在挂牌急于出手的主要是两类人，一类是购房在1年之内的客户，一类是购房超过1年不满2年的客户。由于均需要全额征收营业税，因此这两类客户如果急着卖房，很可能会赶在6月1日前，这批房子的价格变动会比较大……

未来：国内房地产业将加速进入整合洗牌时代

投机者从二手楼撤退、对一手楼止步正是房产新政策发挥威力的开始。而购房者越来越强折观望心理会将压力逐渐转到房地产开发商的一面。据一些开发商透露，如果这样的观望心理持续三个月左右，会给他们带来比较大的资金压力。而我们认为有关部门还会根据市场的变化制定相应的调控措施。我们认为，目前有关部门应该预备有两套方案：一是将楼市和楼价上涨的势头扼制住；二是在楼市和楼价稳定后进行的行业整改的调控方案。而我们目前所看到的还都是第一套方案，因为必须要控制住楼市飞涨的势头，否则无法调控。因此，相信在第二、三季度会适时出台第二套的方案。