深圳地产调控细则逼着各地细则“早产”

2006-06-26 09:50:48    

　　中央的“国六条”实施细则出台已有近四周的时间，各城市的实施细则并没有中央的决定那么畅快，众多地方的实施细则在政府的互相观望中“难产”。全国盯着北京，北京盯着上海，上海盯着深圳……就在全国都盼望着“第一个吃螃蟹的人”降生的时候，深圳站了出来。日前，深圳市政府正式下发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(简称“98号文”)，在各路诸侯中第一个以不打折扣的姿态带头响应“国六条”。这样一来全国其他地方是否会跟随深圳的“勇敢动作”，就成为一个极具穿透力的问题……

深圳细则严格贯彻“国六条”精神

深圳市政府近日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称《通知》），《通知》中内容可用一句话来概括：严格贯彻“国六条”的精神。我们注意到，“国六条”实施细则中看作焦点的“70%比例”条款，最终在深圳“落地”。而且这项规定对整个市场产生的影响是最广泛的。

　　《通知》要求，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合该要求的，均应进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。今后新出让的住宅项目，达不到70%以上标准的，不得签订土地出让合同。

　　对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　从6月1日起，个人住房按揭贷款首期付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　《通知》说，今后3年至5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和公共租赁住房（含廉租住房）的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70%；停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。此外，深圳市国土资源和房产管理局将制定相关规则，明确中低价位、中小套型普通商品住房项目以招标方式出让；招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保证等因素综合评定。

　　对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　《通知》要求深圳的各区政府、深圳市规划、国土房产等部门，加强公共租赁住房建设，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用。同时，加快落实年度经济适用房建设方案，经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。

《通知》还要求市国土、房产、工商等部门严厉打击囤积房源、恶意炒作、分期销售、哄抬房价的企业，对情节恶劣、性质严重的，应当依法依规给予处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的法律责任。

除了上述十项规定之外，我们注意到深圳政府在细则执行方面也做出了严格的要求。据了解，深圳市为每项规定指定了责任监督单位，并明确了执行时间，而深圳市副市长刘应力将担任此次房地产市场调控小组组长。此外，深圳市监察局、法制办等也出现在调控责任名单中，这种“破天荒”的举动明显表明深圳房地产调控的神经已经紧绷。

笔者认为，从深圳出台的实施细则来看，并没有“软着陆”的迹象。

而且这个政策不论是对一级市场还是二手楼市，都将产生深刻影响。如果真的严格执行，深圳楼市的格局将从此改变，最起码是一些交不起土地出让金的中小房地产企业将面临退出市场的危险。此外，深圳已经很高的房价会受到打击，有望回落到一个合理的价位，至少可以挤掉15%～20%的水分。

细则出台前的征兆

其实深圳此次公布的细则，在出台前期就已经有过征兆。

据了解，6月第一周深圳市新房日均成交量只有100套左右，与5月底日均成交近1000套形成强烈反差。其中6月6日，深圳市新房成交量跌破75套，跌幅达50%之多。

此外，在刚刚过去的一周里，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足“国六条”中这一“小户型比例”而未获得批准。也就是说，有近八成商品住宅项目规划没有得到政府批准，而无法按期开工建设，这些未获批准项目的比例创造了深圳有史以来的新高。

　　这11个未获批准的项目初步核计其建筑面积大约为90万平方米，相当于深圳全市全年销售量的1/10。由于这些项目将重新调整规划，预计起码要耗费3个月的时间，才能获得开工许可。

　  具体来看，未获批准的项目中，南山、宝安、龙岗各三个，福田两个，南山、宝安、龙岗受到的影响最大。而获得批准的3个方案，一个是关外宝安的中户型楼盘，一个是皇岗口岸的小户型楼盘的后续，还有一个是福田侨香路公寓项目，都满足了“国六条”中“90平方米户型需占项目面积70%以上”的规定。

北京、上海仍处“难产”阶段

深圳细则虽先行一步，但还是比原来预定的时间(6月15日)还是晚了几天。

而在其他城市，细则还坚挺地处在“难产”阶段。

几天前，上海市房地局召开了部分开发商和中介公司参加的内部会议，为细则征求意见。

上海市官员在会上表示，希望业界把政策理解为总量控制，而非对单一项目做90平方米以下户型占到70%的比例控制。另外，20%的税不到万不得已的时候不会出台。

显然，上海理解的“37号文”精神，与深圳有较大的差异。

而在北京，有关部门曾表示要抓紧出台细则，但到现在也没有推出。

6月5日，北京市规划委员会下发通知，要求各设计单位自6月1日起，对新承接的商品房设计要严格按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”进行设计。

而对于过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述规定的，设计单位要调整和修改套型。调整后的施工图要送原审查机构重新审查。

不过在最后的时刻，北京方面似乎还在琢磨着一些“变通”的办法。

各地跟进的可能性很大

“对宏观调控政策落实不到位的部门，要追究责任，通报批评，并限期整改。”就是这样一句颇有点“杀气”的话还是出现在了深圳实施细则的最后。

而且从目前的综合形势来看，深圳带头响应房地产新政，而且不打折扣，会引发很多地区的政策跟进，甚至是迫不及待的“早产”，尤其是那些被认定是房地产价格上涨过快的地区和城市。

主要原因有：

首先，此次调控是多部门联合行动，也就是加大了监督和协作的力度，在这样的形势下，已没有部门利益之分。而据透露，目前，国务院有关部委将会再次联合发文，要求制订地方细则的领导小组组长必须由分管高层甚至“一把手”来担任，“以沟通各部门关系，保证细则尽快顺利推出”。值得注意的是，地方人大和政协也即将加入房地产调控之列，以“监督地方政府的调控力度和效果。”

其次，这次中央显然是下了很大的决心。连续三年，专门针对房地产市场发起两轮宏观调控，这是史无前例的。这说明，“不把房地产基本调控到位，中央是不会仓促收兵的。”

最后次，或许还有少数地方对中央的调控新措施心存歧见，阳奉阴违，但时机不很有利。因为今年是地方政府换届之年，而房地产调控已经被作为地方政府政绩考核的关键性指标。因此，能否在房地产调控方面跟中央的步调一致，在很大程度上决定了地方政府的执政理念和信念能否适合时代发展的要求。