央行上海总部频发房贷风险信号

2006-09-11 10:29:52    

央行上海总部最近显得异常忙碌。在前不久刚刚发布《上海金融稳定报告》之后，又下发《关于认真落实国家宏观调控政策，做好近期货币信贷工作的指导意见》，以进一步加强货币信贷“窗口指导”，上海的金融业再一次暴露在全国的显微镜下。央行上海总部之所以如此频繁释放政策信号，与上海金融运行中存在的巨大风险有直接关系，而导火索则是房地产行业。央行上海总部的种种举动就是要在风暴来临之前起到“亡羊补牢”的作用……

房地产信贷半年突破2700亿

宏观调控对银根、地根的调控挡不住银行对房地产业的偏爱。而在今年上半年，房地产国内开发贷款一路高速增长，与去年同期相比涨幅达到56.4%。前五个月突破2000亿元，上半年超过2700亿元！而这仅仅是冰山一角。

来自国家统计局的最新数字显示，今年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。统计显示，房地产开发投资在去年全年只是同比增长了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月则分别比上年同期增长了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，贷款突破2000亿元，达2187.9亿元，同比增长42.9%。

整个2006年上半年的房地产开发贷款总额更是让人吃惊，达到2743.33亿元，同比增长56.4%，增幅比去年全年高35个百分点，占房地产开发投资资金全部来源的16.7%，这一比重比去年同期上升了3.3个百分点。

尤其是在东部地区和北京、上海等地，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款比重更高。今年1月至5月，东部地区为24.9%，比中、西部地区分别高6.5、8.1个百分点。上海、北京分别达31.3%和27.5%，比东部地区平均水平分别高6.4和2.6个百分点。

有分析指出，尽管央行以及银监会一直要求国内各大银行对房地产行业谨慎放贷，但是各大银行的房地产信贷一发不可收拾，这也显示出了各大银行不平衡的心态。

笔者认为，今年以来房地产开发贷款高位反弹，主要是商业银行与监管部门博弈的结果。由于众多银行希望上市，就面临着赢利的压力，所以需要找到赢利行业发放优质贷款。然而，中国目前的经济形势是总需求不足下的投资快速增长，最能保证赢利的行业就是采掘业和房地产业，把投资投向其它行业风险都偏大而采掘业企业又大多属于高能耗企业，其发展受到国家限制，所以银行更加偏好对房地产业贷款。

同时，由于央行规定的今年新增贷款额是固定的，银行间就面临着竞争，谁先贷款谁就抢先占用额度。这也是中国今年前七个月就用了全年货币供应量95%的原因之一。

此外，地方政府与房地产商的投资冲动也加速了房地产开发贷款的增长。因为各省份的领导明年10月要换届，所以现在就要上项目，明年才能见成效，好显示自己的政绩。而最容易拉动GDP增长的项目之一就是房地产开发。

央行上海总部开始警觉

由于上海在国内金融界的特殊地位，外资进入中国房地产市场的重要“口岸”，各大银行竞争的“战场”央行上海总部从一开始就面临着巨大的挑战，这其中就是全力涌入，却又随时都可能抽身而走的外资。

央行上海总部8月31日发布的《上海金融稳定报告》指出，近期上海地区房地产市场的波动可能对房地产信贷质量造成影响，同时，“报告”提醒上海各大银行需要关注因抵押物贬值而产生的个人住房贷款风险。“报告”要求上海中资银行制定有关应对预案，以避免因房价波动等引发的系统性风险。

“报告”进一步指出，当前，上海房地产业发展对银行贷款依存度较高，房地产市场波动将直接影响金融资产价格和贷款质量。房地产业和房地产金融运行中出现的新情况、新问题，可能对上海金融稳定造成潜在影响。据介绍，2005年上海房地产投资增长回落，房地产价格稳中趋降，房地产开发贷款上升，个人住房贷款增长趋缓，外资继续进入上海房地产市场。尽管上海商品房销售价格涨幅呈逐渐回落趋势，可是大量外资仍继续流入上海房地产市场，所以必须对这种情况有所警觉。

央行上海总部还告诫各大银行必须对境外资金借助的各种渠道提高“警惕”。

1、直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业。2005年外资注入房产类企业的资本金为12.6亿美元，约占外商直接投资额的10%。

2、通过一级市场购买上海房地产类境外上市公司在香港主板发售的H股。

3、间接投资。2005年房地产类企业借用外债累计提款9.56亿美元，累计还本5.55亿美元，净流入3.14亿美元。与2004年相比，2005年房产类公司外债余额增加15.3%。

4、非居民外汇流入，结汇后购买房产。据外汇指定银行办理非居民个人和机构房产项下超5万美元结汇数据统计，非居民投入到房地产市场的资金额超过15.07亿美元（其中境外机构结汇购房的数据统计始于2005年第三季度），非居民出售房产后购汇汇出0.5亿美元，净流入14.57亿美元。

通过上述四种途径流入房产市场的外汇资金共有37.63亿美元。其中，非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高，占总流入的四成。央行上海总部指出，此类投资资金退出门槛和退出成本相对较低，其对房产市场各类影响因素的反应最为迅速，具有较高的流动性。一旦非居民对上海房价及人民币升值的预期发生变化，此类投资资金流出规模和速度都不容忽视。

窗口指导“空降”上海金融界

在央行上海总部发布《上海金融稳定报告》还不到一周的时间内，央行上海总部向上海各金融机构下发了《关于认真落实国家宏观调控政策，做好近期货币信贷工作的指导意见》，以进一步加强货币信贷“窗口指导”。有关负责人表示，今年以来，上海金融机构的贷款增速由4月末的9.4%一路攀升至7月末的12%；商业银行和房地产业的相互依赖程度较深，出现了贷款增长受房地产交易量波动较大等现象。上述情况引起了央行上海总部的警觉。

分析认为，近阶段，受房地产成交量持续萎缩等因素的影响，开发企业和投机性购房者资金链紧张状况有所加剧。据人民银行上海总部今年7月的调查显示，约45%的上海房地产开发企业反映资金“十分紧张”，其中包括个别一级资质的企业。目前的销售态势若长期持续，将进一步影响市场预期并对金融运行带来潜在影响。一方面，房地产市场的波动通过对居民财富产生重要影响，并改变其未来的预期及投资与消费行为。另一方面，现代社会的大多数购房者采取银行按揭方式购房，银行很大程度上承担了房地产市场的风险，房地产市场的波动将直接影响银行贷款风险的状况，可能导致金融运行的不稳定。

这就使得央行上海总部要求各大银行在贷款投放方面注意规避风险。所以我们看到央行在窗口指导的“通知”中要求，上海各银行应高度关注城市基础设施建设贷款和土地储备机构贷款的潜在风险；认真研究房地产企业的资金链状况。同时，为了起到调控的效果，央行上海总部同时表示将努力完善对流动性水平的联网监测和日常管理，及时做好流动性风险提示、再贷款再贴现支持以及对存款准备金缴存违规机构的处罚工作。