房贷新政出台10天 争论:限制投资还是消费？
2010-08-26 15:32:28 来源：央视国际
据6月24日的中国青年报消息，被喻为“房贷新政”的中国人民银行121号文件已经发出近10天，但社会各界关于这个政策的讨论一点也没有降温，反而越炒越“火”。
■限制投资还是限制消费
北京今典集团董事长张宝全提起121号文件，“有很多话要说”——“如果说该文件在限制房地产投入方面尚有合理成分的话，那么，它同时限制房地产消费就一点道理都没有了。”
中国住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强更是发出了“房地产的冬天来了”的惊呼。他甚至认为，购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房，不按住房贷款而是按照商业贷款执行，简直是央行在房贷上的“仇富行为”。
但是，支持和赞同央行的这一“新政”的声音也很突出。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，央行这次出台政策的出发点是积极的，因为它提出了许多进一步发展、规范房地产信贷业务管理的新思路——像“建立房地产信贷业务分析制度”、强化“信贷登记咨询系统”的建设与应用、“严谨跨地区使用”房地产贷款等等。这无疑对有效防范房地产信贷风险起到了促进作用。
另外，该政策也提出了可根据不同借款人的资信状况、抵押房屋的风险水平，适当灵活设置首付款比例、贷款利率和贷款期限等贷款参数，有利于推动房地产信贷服务产品的市场化。
但是，他也强调，由于当今房地产业与金融业相互融合的程度，已经远远超出了1993年房地产宏观调控时的水平，因此，本政策具体实施过程中，应结合房地产市场运行中资金链的现状特点，实事求是，循序渐进，不搞一刀切。
房贷新政策：给老百姓带来多少实惠？
■房地产泡沫论有没有根据
焦点房地产网副总裁刘向荣认为，央行这次房贷新政是去年年底政策（指《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》银发〔2002〕247号）的延续。他说，当时，中国房地产行业景气报告中首次提出了警惕房地产行业泡沫的问题。此后，围绕我国房地产行业有没有泡沫的争论一直就没停止过。现在看，央行是倾向于房地产行业是有泡沫的。
国家计委经济研究所的专家在景气报告中提出，2003年房地产消费增长总体上将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16%至18%。该报告预期，2003年，我国城市高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。
记者注意到，央行有关负责人在介绍121号文件出台背景时也指出，根据央行去年年底对房地产市场的检查情况来看，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松贷款条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。
该负责人认为，如果上述问题不及时解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险。
但是，张宝全对“泡沫论”的看法很不以为然。他说，就拿空置率一项来说，国外的空置率，新房旧房一起计算，而国内则只关注新房的空置问题。不同于1995年、1996年的商品房市场，现在，房子的品种多了，人们的选择余地大了，空置一年的情况应该说很正常。
他建议，央行出台对整个房地产界都会发生如此影响的重大政策，应该采取听证制度，允许至少应听到来自不同方向的声音，不能不给大家一个讨论的机会，就直接依据某些报告和调研决策。
曾经在金融业“浸淫”过多年的嘉鸿房地产有限公司总经理黄建?胰衔??Ω谜?胬斫庋胄械恼庖徽?摺５鼻胺康夭?档呐菽?窒笫强凸鄞嬖诘模?ゾ捅本├此担?002年全年商品房竣工面积达到3100万平方米，而实际销售面积只有三分之一。同时，各房地产公司自身资产负债率也偏高，房价和住房结构不合理的问题相对突出。他说，如果当前央行再不“刹车”，一旦出现动荡，就不只是房地产业的问题，作为与房地产结合过密的银行，肯定深陷其中，结果必然是影响社会的安定。
■房贷新政的“杀伤力”
央行121号文件加高了房地产行业的门槛，其中最重要的一项，就是要求房地产开发企业申请银行贷款时自有资金(指所有者权益)应不低于总投资的30%。此外，诸如“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”等等，也对房地产开发企业的资金链构成了威胁，因为他们不能再寄望从这个渠道挪用资金了。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹在公司网站上发文提到，他6月13日看到央行的文件后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛——球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。
央行房贷新政的“杀伤力”可见一斑。
北京华远集团董事长任志强提出，如果各个商业银行严格执行央行的这一政策，会有半数以上的房地产企业被“踢”出局，70%以上的项目将无法继续。
焦点房地产网副总裁刘向荣也估计，房地产行业80%的开发资金甚至更多来自于银行。目前房地产信贷这一块资产，已经成为各个商业银行最优质的一部分资产，因而各个商业银行也热衷于房地产的借贷上的竞争，助长了一部分资质不好的企业也盲目踏进地产圈。
刘向荣认为，之所以业界对于银行提高门槛反应强烈，主要因为目前我国房地产业融资渠道过于单一。国外可以从基金、股市等各个途径筹集到开发甚至启动资金，而国内除了银行还是银行。
安邦咨询首席策略师陈功博士认为，央行这一政策对于银行降低自身风险、避免房地产泡沫是很有必要的。他说，这一政策对于那些对土地和房地产市场依赖度比较高的大城市，尤其是一些二线城市影响会非常大，但这是必要的。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为，表面上看，央行通过这一政策规避银行风险，消化地产所谓泡沫很正常，但理性地来看，这种“一刀切”的政策，不只伤到了那些违规和实力不济的房地产企业，同样会殃及经营和实力都很好的房地产企业。天行健房地产有限公司的副总裁卜学兵强调，央行房贷新政放慢房地产开发公司的扩张速度几乎是铁定的。他说，单就封顶才能销售这一项就会限制房地产公司开发高层住宅，这可能恰恰违背这一政策的“初衷”——很简单，开发别墅和多层住宅，封顶的速度要快很多，而高层住宅则是我国城市房地产市场发展的重要支点，因为要转移的农村人口是膨胀的，而城市土地毕竟是有限的，我们总不至于要鼓励发展别墅和多层住宅吧？
张宝全认为，清理房地产市场的门户，事实上应该是一次市场行为，而不是通过央行的行政行为来规范。
央行：房贷新政并非打压房地产 业内反应强烈
■“第二套房”政策是歧视？
卜学兵积极拥趸央行加高消费者购买第二套房子的门槛。他说，据他了解，现在购买第二套的人很多，比方说他们公司已经投资完成的天行健商务大厦，50%的业主是投资性购买。这一部分人本身对住房要求不是很强烈，一旦房地产市场有个风吹草动，承担主要风险的都是银行。在这方面，东南亚金融危机和香港的教训都很深刻，我们必须学会吸取教训。
张宝全认为，房地产的风险应该配制在合理的风险承担者头上，把房地产的投资者，如买“第二套房”者挤出市场不一定明智，因为他们参与进来，实际上承担了房地产业固有的一块风险。
张宝全说，央行房贷新政有引导房地产开发企业多开发适合普通消费者的住房的意思，问题在于，企业是追逐利润的，之所以大家愿意投资所谓高档物业，就是因为有市场和开发价值。政府应该做的是，给开发经济适用房等普通住宅以政策优惠或降低普通购房者的消费门槛，而不是像“新政”这样强行“下药”。
北京华远房地产股份公司董事长任志强则在不同场合强调了他对这一政策的“异议”：“目前市场上换屋族的比例高达60%，提高利率和首付，对购买第二套住房的人是一种歧视，从而可能导致大量购房者不得不退出市场。”
央行限制高档及第2套房贷 支持中低收入家庭
■背景资料
房地产业界都熟悉和热烈讨论的所谓的121号文件，就是央行本月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。其中，对于规范今后房地产市场的健康发展，央行在政策上作出了重大“修正”。其中，有的让业界心惊肉跳，有的引起各界的强烈反应——
比如，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；再比如，对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，而且对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行要按照央行公布的同期同档次贷款利率执行。
