从“两会”看今年和未来几年的房地产市场

2006-03-10 09:34:45    

温家宝总理在今年政府工作报告中特别指出：2006年国民经济和社会发展的主要预期目标之一是：居民消费价格总水平涨幅控制在3%.继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。同时，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。通过我们的分析与观察，我们认为房地产市场应该在三年左右有所改观……

2005年的房地产宏观调控只是小试牛刀

分析员了解到，据国家统计局数据显示，2005年，全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点。这是房地产开发完成投资从2005年5月起，持续8个月低于同期城镇固定资产投资增幅。此外，人民银行统计，截至2005年底，商业性房地产贷款余额达2.77万亿元，同比增长16.1%，涨幅比上年末回落12.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.8%，涨幅比上年末回落19.4个百分点，从2004年6月起已连续19个月回落。

这些与房地产市场紧密相关的数据正在向我们传递这样的信息：全国房价上涨趋势开始刹车了。据国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。而通过住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施，投机性购房暂时得到有效控制。

我们应该还记得，在2005年4、5月前，国内的各大房地产“战区”还处于“多军”（即看好房地产市场投资的民众）大大占上峰于“空军”（即不看好目前的房地产市场投资的民众）。那个时候，不论是从北到南，从网上到电视中都在谈论着房子问题。尤其是以上海和杭州为代表的地区，几乎天天都流传着通过投资房产而迅速暴富的故事。而各地政府当时对于中央各部门的各种措施似乎也不买帐，继续“经营”着自己的城市。但是中央政府在短短几个月内出台了一系列的相关政策，一套“组合拳”下来，把许多地区的房地产市场打了个措手不及。上海是首当其冲了，不仅套牢了外地投资客，本地人也有不少帐面损失。杭州竟然是把连续几年都固定召开的五月房展会临时推迟，直到十月才召开年度第一届的房展会……所以2005年中央小试牛刀即取得了不错的效果。

2006-2007年维持和控制是关键

不过，我们也应该注意到，房地产市场虽然只发展了区区十几年的时间，但是已经在中国的经济和政治环境中编织了一个非常强大的网络。这个网络无时无刻不在保护着房地产开发商的整体利益，包括政府部门，金融部门，专家学者等。2005年可以说是房地产市场最热闹的一年，各色人等纷纷登台亮相。有吵着要做合作建房但至今没有成功的，有将房价过高的责任互相推来推去的，也有争论是给富人还是穷人做房子的等等。这些东西的表现形式就是各种言论和预言，其目的也就是让房地产继续这么涨下去或者是要“回归民间”。

在言论上斗争尚且如此，更何况实际的市场行情。所以国家发改委已经指出2005年“部分地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹压力依然存在”。而统计数据显示，在去年如此严格的宏观调控措施下，第四季度还有3个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，其中呼和浩特13.7%，大连12.4%，深圳10.2%。今年1月份，大连、呼和浩特、深圳、成都、北京等城市同比涨幅较高，分别上涨18.9%、14.7%、10.0%、9.1%、8.4%。目前房地产业界已经流传说，除上海、南京等城市新建商品住房价格同比涨幅略有下降外，北京、深圳、广州等热点城市，房价的实际涨幅远高于有关部门公布的数字。

我们从今年“两会”前后高层的表态已经可以感觉到，各方面已经越来越统一到一定要保持房地产市场的稳定，尤其是防止房价出现猛涨的局面。但是房地产的一个属性就是带有地方利益和集团利益的。因此我们也看到江浙地区某地方政府在春节前后也出台了一系列针对房地产市场的扶持和激励政策。而一些银行也对于个人房贷的限制进行了相应的松绑。我们完全有理由相信上面治理房地产市场的决心，我们也完全有理由担心利益集团会为保证房价的“坚挺”而不懈努力。因此我们判断，在接下来的两年里面，将会是房地产市场各方力量角逐的相持阶段。对于开发商而言，如何制造出气氛把从前那样的需求感觉再次调动起来是他们所追求的目的；对于政府而言如何能够平衡各种关系，保持房地产市场的稳定，而且是要措施见到真效果才是他们关心的；而对于购房者而言，期待的不过是一个安身之处而已。

2008年左右可以进入健康轨道

2008年说远也不远，说近也不近。2008年是“十一五”规划的中期，也是新一轮改革要见效果的时候。中国未来的房地产市场必将引入国际资本参与竞争，也会逐步走向产业化和节能化。按照我们对于中国未来十年在国家政治改革、经济发展、与台湾关系紧张度等的对比分析，我们认为在2008年左右中国的房地产市场方可以走入所谓的一个趋向于健康的轨道。有一句话说，中国拥有世界上最有竞争力的劳动力资本，生产资料成本，可以生产出来全球最有价格竞争力的其它产品，为什么生产不出来全球最有价格竞争力的房子？也许是因为房子是不出口的，只在中国卖吧。2008年不仅是中国的奥运年，也是“十一五”规划中期，更是中国处理台湾问题的关键时候，许多因素都会浮出水平，尘埃落定，也是中国房地产市场健康发展的开始。