房地产把中国政府架在火上烤
2006-04-21 09:57:08
当人们用“空调”二字来形容中国进行了一年多的房地产宏观调控时似乎已经在宣布政府在这一方面信用的“破产”。而近期出现的“房奴”的比喻更应该让有关的政府官员坐立不安。房地产业曾经被比喻为一个“顽劣的孩子”，在中国大多数家庭中“顽劣的孩子”都是家长头疼而又管束不了的。而房子偏偏又是关系到每一个人生活的必备因素。这些复杂的东西掺杂在一起注定了中国的房地产改革是困难重重……
政府调控令在利益集团面前显得如此苍白
距离去年国务院和国家各大部委出台一系列房地产市场宏观调控政策已经整整一年了。不论是更早前的土地“招，拍，挂”、房地产企业融资政策，还是对于房屋面积的限制和房地产纳税整顿，这些曾经引起房地产企业担心和社会广泛关注的针对房地产过热、楼价过高的政策好象都失去了效用。当然，在一段时间和一定区域内，这些政策曾经起了非常大的作用，让那些饱受高楼价压力的人们看到了楼价回归的希望。但是一年下来，尤其是当官方统计数据出来以后，大家忽然感觉到什么都没有改变，情况甚至可能会转向更糟的境地。
面对跳起来仍然是探不着的楼价，民众感觉到迷茫和无奈。眼看着中央一项又一项政策出台带来的希望相继破灭，眼看着连国务院总理都承认楼价过高而地方政府却又出台一个个文件保证楼市“稳定”，那些手中攥着微薄的积蓄不敢花的普通民众却又感觉到开发商们说的“你明天会为今天不买房而后悔”正在成为现实。这一切都像是老天爷跟大家开的一个天大的玩笑。
大家只是在心中问：怎么会是这样呢？
我们已经多次分析过中国的房地产业复杂的利益链之间的关系。中国的房地产业，从上世纪90年代，尤其是98年全面取消福利分房制度和全面推进住房信贷制度开始到今天已经是完全走板了。或许是中国的发展速度太快了，快到连政策的制定者都没有预料到会出现而今这样的情况。人们的财富积累太快了，而又分布的非常不均匀。中国的各种投资渠道太少，而且还不健全，房地产似乎一下子成为了最好的投资保值工具。房地产在短短的十几年内与地方政府、银行、富裕资金和媒体学者结成了中国所有产业当中最强大的联盟。而且更为重要的是，房地产开发商“空手套白狼”的经营模式已经成为全中国房地产开发的“标准模式”，从而挂上了无数的利益军团，成为了中国创造亿万富翁最快的产业，而且其数量和整体水平是其它所有产业都无法比似的。拥有如此豪华强大的阵容，难怪如此迅速地将中央对于房地产市场的宏观调控政策“漂白”。
我们应该认识到：要求楼价稳中有降只是一厢情愿
房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是居住、办公、商业等，但它除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一个是消费需求，一个是投资需求。正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。
但是，投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。
让我们再看一组数据：一季度金融统计数据显示，前3月人民币新增贷款1.26万亿元，同比多增5193亿元，占到全年信贷投放总量2.5万亿元目标的一半以上！信贷政策明显过宽。同时，由于国际游资对人民币升值的预期，使得人民币外汇占款数量一直居高不下，自去年8月以来，广义货币供应量M2没有低于17%，3月末M2余额为31.05万亿元，同比增长18.8%，增幅连续三个月超过18%。因而专家称，货币市场流动性泛滥局面愈演愈烈。据统计，3月末全部金融机构超额储备率为3.00%，比去年同期低1.20个百分点，比上年末低1.22个百分点，比上月低0.24个百分点。金融机构超额储备率的连续下降，印证了商业银行发放贷款的意愿依然强烈。从投资角度看，由房地产带动的相关产业固定投资增长率反弹的可能性依然存在。这也是我们看到的目前被定义为报复性回弹的现象的一个依据。
可以说，正是房地产市场特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现恐慌性抛售的局面，房价会雪崩，市场信心丧失，需要很长的时间才能修复。
中央出于稳定大局的考虑，提出了房地产市场在保持稳定性的基础上楼价逐步调整回归的大方向，而地方政府和利益单位出于小算盘的打算也是“善加”利用中央的大方针。所以，中央的声音被地方上唱得“不着调”，我们也完全有理由相信，想要楼价稳中有降只是一厢情愿罢了。
房地产必将成为新一轮宏观调控的重中之重
当胡锦涛总书记当着国民党名誉主席连战的面透露中国今年一季度GDP增幅达到10.2%，并且表达了不希望增长速度太快，而是要有质量地增长时其实就已经在暗示新一轮经济的宏观调控即将展开。而从目前的形势来看，房地产肯定将是此一轮宏观调控当中的一个重要内容。我们可以想象，建设部宣布对于房地产市场采用行政干预的手段调控是多么尴尬的事情。房地产有点疯狂的发展已经让政府不得不动用非市场化的手段来调理它。
我们知道，房地产业经历宏观调控一年后，房价突然出现全面反弹，其中一个重要原因是商业银行信贷政策宽松的结果。商业银行对住房按揭和开发商资金供给的增加，促使住房需求放量，也刺激了开发商寻找土地增加投资的冲动，再加上国际游资的投机活动持续升温，从而诱发了新一轮房地产投机浪潮。
所以，一旦央行实行紧缩的货币政策，势必从资金源头给予房地产业重创。对于开发商而言，商业银行信贷的紧缩将增加开发商的资金紧张程度，使得一部分开发商面临资金链断裂的可能，房地产业重新洗牌的局面不可避免。同时，房地产业的投资速度将会下降。而对于消费者而言，紧缩政策可能对房价的影响具有多种可能性。一种可能性是开发商资金紧张，导致开发商释放存量住房，整个住房市场供应放量，从而抑制疯涨的房价；另一种可能性是房地产投资放缓，住房供给减少，致使房价中期内依然看涨。
以上只是我们估计针对房地产市场的常规调控措施。由于房地产市场现在已经是非常规发展，因此相信会有一些非常规的政策出台。最近常听到的一句话是“上帝欲要毁灭之，必先让之疯狂”，或许也在暗示国内房地产业未来的走向可能之一。但是不管怎么样，有一个前提是要坚持的，那就是不能让房地产再把政府架在火上烤了！
