房地产限外“新政”外资禁区划定

2006-07-24 09:25:23    

　　在新一轮房地产调控政策出台后，外资非但没有减缓在内地的并购速度，反而有所加速。这种现象在社会上产生极大的争议，“监管不到位”的声音此起彼伏。而为了进一步加强调控力度，有消息显示，建设部、央行等六部委共同签署的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房【2006】171号】已悄然下发，而这个文件的目标更是直指限制外资到中国“炒房”……

外资在中国楼市逆势而动

在新一轮房地产调控政策出台后，外资非但没有减缓在内地的并购速度，反而有所加速。最近两个月内，境外资金在内地房地产市场上开始大肆进攻。

    5月末，新加坡的房地产上市公司凯德置地与成都置信实业(集团)有限公司合资成立了四川置信凯德实业有限公司，凯德置地将为该公司注资10.9亿元人民币，持有50%的股份；6月13日，摩根士丹利出资约八亿元，在上海购入了116套高档住宅；渣打银行直接投资有限公司7月13日宣布，该公司近期已完成对绿城中国控股有限公司的一笔直接投资，投资金额约为3.7亿港元……

就在大摩、凯德置地、渣打、老虎基金等在内的境外资金相继加速在国内的投资步伐之后，近期又有多家庞大的海外投资机构谋求介入内地房地产市场。其中，中东油资接二连三地在一线城市投掷大手笔进行房地产开发，总量在500亿元左右。例如，以色列POLAR地产公司与加拿大籍犹太人公司LIVING BRIDGE日前签署协议，合作参与上海犹太人社区开发。据了解，该项目总投资7亿美元。迪拜达马克地产公司与天津市政府签署合作协议，负责开发天津塘沽区滨海项目。该项目总投资为27.3亿美元，一旦实施，将成为阿联酋企业在中国开发的最大项目。

同时，来自香港的资金活动也异常频繁。其中，第一上海投资有限公司发布公告，以现金8500万元，收购中山市财联置业有限公司。本次收购，第一上海不仅取得了约10万平方米的土地使用权及名为“圣贤庄”项目，而且还获得约8000平方米供兴建相关道路的土地使用权。

    针对外资的这种逆潮流而动的做法，笔者认为，首先，新一轮的宏观调控对固定资产投资进行限制，国内房地产开发商资金链出现断裂。而海外基金最大的优势是资本雄厚，能够找到国内开发商硬伤，并用资本收购的方式来大举进入中国房地产市场。其次，中国城镇化速度的不断加快，对房地产尤其是商业低产的需求持续走强，这种需求更加坚定了外资进入中国的决心。再次，而地方政府的指标体系决定了政府不可能遏制或减弱对外资的需求，这使得外资“有恃无恐”。最后，人民币汇率的不断走高和国家对房地产市场外资监管的偏软，让很多外资进入中国房地产市场寻找更多投机的空间。所以，政府应该着手解决外资在中国房地产市场中的“炒作功能”和“负面效用”。

“新政”规范楼市中外资行为

就在社会对外资进入房地产行业产生颇多质疑的时候，针对外资投资中国房地产市场的限制条例逐渐浮出水面。

最近，国内多家媒体都披露，建设部、央行等六部委共同签署的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房【2006】171号】已悄然下发。

《意见》中要求建设部、商务部、发改委、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局九大部门各自制定有关操作细则。

按照《意见》规定，在资本金上，要求投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%；低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。在设立程序上有三大步骤。先由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》；在付清土地使用权出让金后，到国土管理部门申办《国有土地使用证》；再根据《国有土地使用证》到商务主管部门和工商行政管理部门换发正式执照。

《意见》还规定，在境内设立分支机构、代表机构(房企除外)的境外机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买自用、自住商品房；且采取实名制。

《意见》在最后还规定，建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇管理局等有关部门要建立外资进入房地产的信息监测系统，完善外资房地产信息网络，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。在实现信息共享后，对有不良纪录的境外投资者，有关部门将考虑不允许其在境内进行上述一系列相关活动。很多专家都认为，这一规定虽然出现在文件的最后一条，但有可能成为执行效果的最重要保障。因为发现具有不良纪录境外投资行为并予以控制，是所有执行条款的基础。

“新政”效果并不乐观

政府出台类似的文件，其目的肯定是对外资在中国房地产市场中的投资进行规范，把更多的投机资本排除在正常领域以外，不过从各方反应来看，效果似乎并不如预期的那么好。

首先，新政回避了许多问题且操作性较差。第一，新政对外资房地产开发商的资金筹集没有具体规定，外资既可以用外资优势在境外融资，也可以在中国境内融资；第二，没有改变外资的税收优惠政策；第三，没有涉及外资企业的办公用房问题；第四，对外商中介机构没有限制等等。

其次，由于该《意见》未作更多详细规定，操作起来仍可“见招拆招”。

例如，将国外购房资金以“建设资金”的方式进入，将收购二手房的外资以投资二手房公司的形式来运作。另外，由于该《意见》没有对外资企业的办公用房加以限制。大量外资企业可通过在中国建自用工业用房、企业员工公寓等名义，将自行购置的持有型物业，如写字楼、酒店等大量用于出租。

最后，随着调控方式方面的日益成熟，以透明化的信息管理和监测来保障执行有据已经成为决策者的共识。除了最直接的房地产收购交易监测外，《意见》中很多细则的执行都有赖于各部门的协同配合和监测。比如文件规定，外资机构投资境内房地产企业，需先缴清注册资本金，取得《国有土地使用证》，或开发项目资本金达到35%以上，才能境内外贷款及外汇贷款结汇等等。这就肯定是涉及外汇管理部门、工商管理部门、发改委、银行系统、房地局等各中央和地方部门的协同监测。

但是，在整个房地产宏观调控中，用信息监测系统来实现监管的说法几乎在所有框架性政策中出现，在此前九部委“十五条”中，已将房地产交易信息的透明化和统计口径的科学统一作为实现调控目标的根本保证。因此，能否真正落到实处，市场都比较清楚。比如这次的外资监控，多数中介人士认为，在目前国内的房地产信息市场基础上，基本的交易信息联网都还没有达到，如北京海淀区的楼市交易信息不一定立即能在朝阳区查到，而对于大多数二、三级甚至四级城市而言，信息充分联网就更难奢求了。

所以，《意见》的推出不会对外资持续进入中国房地产行业有什么实质性引导和规范作用，外资仍然会从对利润的追逐和人民币升值两方面出发，一如既往进入中国房地产市场中来。

更应关注“新政”的后续政策

不过，笔者认为，在展望政策效果的同时，更应该看到政策的延展性。此次规范外资的政策最重要的意义在于他的“补充性”。由于政策缺位所带来的漏洞需要这么一个初步政策来补上，而且现在还无法对相关外资进行完全正确的界定，所以不能用一刀切的直接到位的方式来制定政策。

而且从政策的本身来看，带有很强的试探性，也是一次“投石问路”，如果房地产市场中的投机外资能够有所收敛，这样政策的力度就够，而如果市场中的外资没有反应或毫不收敛，政府就会采取更加强硬的措施。

现在已经有学者表示，如果要想真正抑制外资大量进入房地产市场，应该出台更加全面细致的规定。如对外资在融资和税收方面应有更加明确的规定。在“结售汇”安排上，则应对金额和年限有具体限制。非居民长时间离境，对其不动产要强制处置。对外资企业自用物业出租的，应该出台相应的罚则。

此外，不少外资为了赚取人民币升值与房价上涨的双重利润，通过各种渠道进入我国，对此，可以通过持有房产的时间等标准来判断外资是否是短线投机的热钱，并对这种市场行为征收“人民币汇率调节税”之类的重税。