新一轮土地调控到底调控了谁？
2006-07-31 10:00:07
政府宏观调控向来是门艺术。“一放就乱，一乱就收，一收就死”是长期以来对内地实施宏观调控的普遍看法，1993年一场力度甚猛的宏观调控，令市场对宏观调控视为洪水猛兽，至今仍记忆犹新。然而此轮以土地调控为基础的房地产调控似乎正预示着房地产市场调控的转向……
温家宝：三项措施加强土地调控
温家宝总理日前主持召开国务院常务会议，研究落实国民经济和社会发展“十一五”规划纲要确定的主要目标和任务，部署进一步加强土地调控工作。会议认为，近年来，各地区、各部门积极落实中央关于加强土地管理和调控的政策措施，做了大量工作，取得了初步成效。但也要看到，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新的情况和问题，建设用地总量增长过快，工业用地低成本过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止。会议强调，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。（一）调整利益机制。提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。（三）健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
房地产开发节约集约用地是一项长期基本政策
日前，国土资源部副部长?小苏强调，各地要统一思想，认真落实我国加强房地产业宏观调控的一系列政策措施，房地产开发必须坚持节约集约用地。?小苏说，当前我国房地产业出现了一些新情况、新问题。这些问题不仅影响到国家关于经济发展的许多产业政策的落实，影响到整个宏观调控，更关系到城市居民的切身利益。就如何进一步统一思想，正确理解国务院出台的房地产市场宏观调控措施，?小苏认为应该把握住三个基本点：一是当前国务院关于加强房地产市场宏观调控的一系列决策，其基本出发点是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房需求。当前，我国正处在城镇化加快发展的重要时期，与西方发达国家相比，我国生产力水平和城市居民收入水平并不高，要让大多数群众住得起或租得起房，是各级政府的重要责任。各级国土资源部门要统一认识，切实履行以土地供应参与宏观调控的重要职责。二是从我国国情、民情出发，从我国严格保护耕地的全局需要出发，从城市未来健康发展出发，城市房地产开发必须坚持节约集约用地。这是一项必须长期坚持的基本政策。“十一五”期末，我国必须保有18亿亩耕地，实现这个目标压力很大。而同期生态退耕、新增建设用地、自然灾害损毁等将占用不少耕地。因此，城市房地产开发用地只能是在总量严格控制下适度增长，必须坚持以中小户型住房建设为主，促进我国房地产业科学发展。三是这次调控不是某个部门的事情，政府各部门要相互配合，共同抓好落实。国土资源部门要积极主动地与有关部门加强协调，研究新情况、新问题，更好地发挥土地供应政策对房地产市场的调控作用。
房地产调控由单向紧缩转向“双向调控”
土地供应是住房供应的基本环节。住房供给从生产要素来看，包括三方面内容：土地、资本和劳动力。我国的劳动力供应比较充足，因此住房供应主要问题是土地和资本，但土地是最基本的环节。而从温总理主持的这次国国务院常务会议来看，土地供应的调控将成为重头，而且调控将更加注重地方政府的责任的落实。在其强调的第二点关于完善责任制度上，强调地方政府要对本行政区域内的土地管理负总责。而且要坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。这里用到了“坚决制止”表明政府调控具有很大的决心，因此房地产企业应该尽量避免和中央政府展开新一轮的博弈。而且在“以租代征”的后面有一个等字，那么观察员认为类似于闲置土地也将纳入新一轮调控范围。根据此前《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》所提出的“居住用地供应量七成用于中低价位中小套型”和“土地闲置两年将被收回使用权”都和土地政策相关。“居住用地供应量七成用于中低价位中小套型”是在调整供应结构，加大对居民住房用地的供给，鼓励投资中低价商品房和经济适用房。“土地闲置两年将被收回使用权”也是为了增加住房市场上的房屋的供应量。这个政策主要针对这样的问题：这两年增加的土地供应量大部分成为开发商手中的储备，等待市政基础设施的进一步改善和土地价值增值后，开发商再进行开发，成而造成住房的有效供给的延迟。因此，从政策上而言，针对房地产的土地调控，事实上是为了促进房地产市场的有效供给。如果我们再结合今年的全国经济工作会议把房地产业定义为我国现阶段重要的“支柱产业和消费热点”。而且“消费热点”的提出尚属首次。我们就可以看出，今年政府对房地产的调控正由单纯的紧缩转向“双向调控”。所谓双向调控，即调控既有紧缩性调控的一面，又有扩展性调控的一面。今年的政策将对不同地区实行区别对待、分类指导的政策。应该紧缩的地区和范围实行紧缩调控，像规模过大、房价过高、结构失衡的要调整，实行紧缩调控。同时实行必要的扩展性调控，该扶持的要坚决扶持。既要坚定不移地解决存在的突出问题，又要坚定不移地促进经济发展。这是国家对房地产业的基本态度。因此配合此轮房地产调控，加强对中低价商品房和经济适用房方面的投资获取的长远利益将极为可观。
