1.8亿假按揭背后惊现问题贷款“生产流水线”

2010-08-26 15:51:31    来源：21世纪经济报道

　　1．8亿假按揭

　　2000年10月，北京市某房地产公司向某银行申请为其开发的某别墅项目的购房人办理按揭贷款，该项目位于北京市顺义区后沙峪，销售均价2300美元／平米，其周边有多个价格相近的高档别墅项目。该房地产公司在向银行申请贷款时出示了该企业的财务报表，报表显示：到1999年末，该企业共有资产18亿元，负债8．2亿元，所有者权益9．8亿元，当年企业实现销售收入4．4亿元，实现利润1．9亿元，上交所得税6239万元。

　　2000年11月，某银行分行批准了为该企业办理总额度为1亿元、单笔控制限额不超过6成的按揭贷款。此后××银行共为该项目办理了40笔18689万元个人按揭贷款。

　　2001年5月，该项目个人按揭贷款开始出现第一次大面积逾期，在经办银行的催收下，6月26日，开发商代购房人归还了5、6月份的两次逾期贷款，此后该项目尚未归还的17486万元个人按揭贷款全部成为不良贷款。

　　一般来说，目前国内商业银行在办理贷款业务时要经过四个环节，分别是调查、审查、审批、贷后管理。调查工作一般由前台部门即直接接触客户的部门负责；审查由银行后台部门，多为信贷管理部或风险管理处负责；审批由贷款议事决策部门，如贷款审批委员会等负责，对于像个人住房贷款这样的被各商业银行认定为低风险类的贷款，一般不用通过贷款审批委员会集体审批这一环节即可发放；贷后管理一般由贷款的具体经办机构负责。

　　而仔细剖析这一假按揭案的发生，从调查、审查到贷后管理，一条银行不良资产的“生产流水线”昭然若揭。

　　调查只做“表面文章”

　　首先是贷前没有进行深入细仔的实地调查。该项目从1993年就立项开始开发，贷前调查报告中称：“该项目规划建筑面积30多万平米，计划建造855栋别墅，目前一期9．5万平米已经全部完工并大部分出售，二期正在进行内外装修。”实际情况是，到贷款出现全部逾期银行实地调查发现，该企业已完成开发的一期常年只有一家住户，而且由于开发商购房时承诺的条件未达到，这一住房已经近两年拒绝交纳物业费。如果当时贷款的前期调查人员深入开发现场就可以发现这些问题。

　　其次是没有重视企业经营中出现的非正常诉讼纠纷。在这个项目的调查过程中，有相关的律师事务所曾提示银行，有一家美国的物业管理公司与该开发商因为物业费的支付正在进行诉讼。当时这一情况并没有引起经办行的重视，因而失去了发现开发商经营不善的时机。

　　第三是贷前调查人员没有对企业的经营情况进行认真的财务分析。该企业向银行申请办理按揭贷款时，提供的财务报表是未经会计师事务所审计的资产负债表和损益表，仅从这一项就可以看出开发商财务管理不严格、不正规。如果贷前调查人员能将开发企业成立以来几年的财务报表连续进行分析，不仅可以判断企业报表的真实性，而且可以根据企业的现金流量情况，判断出企业经营的好坏。

　　第四是没有把握好个人住房贷款的风险点。目前各家商业银行的个人住房贷款业务的办理一般都借助于律师事务所进行前期工作，律师事务所一方面为办理个人住房贷款的购房人提供法律服务，另一方面为购房人签订借款合同的真实性进行律师见证。在这一案例中，银行在这40笔贷款的追索贷款过程中，有近一多半的人称不知道曾经借款这件事，这就充分说明，进行真实性见证的律师并没有现场确认借款人本人签订借款合同。

　　审查违规操作

　　首先是贷款审查缺乏科学性和严肃性。该项目的借款许多是外地的农民和普通职员，但他们购房的房款平均都在500万元以上，申请的贷款额也在400万元以上，并且很多人都是购买二套、三套房，这些人仅提供了简单的收入证明，而且证明收普遍都是月薪3万-4万元，没有提供其它的财产证明，作为贷款的审查部门，应该完全有能力鉴别这些人不具备这样的收入水平和购房条件。

　　其次是贷款在审查、审批过程中，银行业务经办人员存在着严重的道德风险。

　　在这起案件中，上级行对该按揭项目仅批准了总额不超过1亿元，单笔额度不超过6成的个人住房贷款，但到事发时，该项目贷款总额为18689万元，超过上级行审批额度8689万元而且有1笔贷款达到购房款的8成，有7笔贷款为购房款的7成，也超过了上级行要求的风险控制成数。上述情况表明，银行业务人员在审查、审批的过程中，存在着严重的违规操作。

　　这种银行不良资产的发生，既不是业务人员知识水平不够，也不是市场风险把握不准造成的，完全是违规操作引发的道德风险。

　　贷后疏忽管理

　　一是贷款投向管理不严。该案件中，银行个人按揭贷款发放后，应监督和保证该笔贷款用于后期的项目建设，但银行在贷款发放后，并没有对贷款的投向进行管理，直到1年以后贷款发生逾期，才发现开发商已经将取得的贷款和大量的有效资产转移，开发项目停工烂尾，从而造成银行资产的损失。

　　二是贷后管理手段落后。目前银行在个人住房贷款发放后，对贷款的后期管理缺乏有效的手段，特别是缺乏动态的管理，往往是贷款发生不良，形成既成现实后，才发现借款人存在问题，而这时银行资产的损失已成定局。