宏观调控挤掉房地产业的“泡沫”了吗？
2004-08-11 15:40:39
中国房地产业经过近两年的高速发展，明显出现过热的投资迹象，成为引起去年以来宏观经济过热的一个重要原因，并最终导致中国政府采取了新一轮宏观调控措施。经过近一年来的调控，房地产业到底受到了什么样的影响？“泡沫”被挤掉了吗？下半年房价的走势如何？政策面和舆论界最新的几条信息引起了笔者的注意……
众所周知，中国政府启动最新一轮宏观调控，最大的诱因是房地产行业的过热迹象。从去年下半年开始，为避免房地产业重蹈十年前“泡沫经济”的覆辙，中国针对出现过热迹象的房地产业就采取了严格的银行信贷和土地政策。关于宏观调控，国务院总理温家宝最近在四川考察时已经有了最新定调，即目前宏观调控还处在关键阶段，取得的成效是初步的、阶段性的，基础还不巩固……（详情参见8月9日的《亚博经济》），有关话语显示宏观调控非但没有告一段落，反而会持续下去。
经过近一年来的调控，房地产业到底受到了什么样的影响？“泡沫”被挤掉了吗？下半年房价的走势如何？目前各界对此讨论很多，但同时也比较混乱，“公说公有理，婆说婆有理”，很难得出一个定论。这两天有两条信息引起了笔者的注意，两条信息综合起来反映的一些情况颇值得玩味。
央行的最新报告暗示房地产价格面临上涨
本月9日，中国人民银行发布了二季度货币政策执行报告，报告单独就房地产的宏观调控效果进行了讨论，报告指出，金融机构房地产贷款增速出现下降，房地产宏观调控效果显著。根据对高档商品房、别墅、商业用房贷款风险的提示，商业银行在继续加大对经济适用住房开发、购房贷款支持的同时，严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款。截至6月末，商业性房地产贷款余额2.1万亿元，同比增长36.1%，增幅比上月回落5.3个百分点。其中，房地产开发商贷款同比增长26.3%，贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。
房地产投资增幅回落5.3个百分点
上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼投资245亿元，增长38.3%；商业营业用房投资614亿元，增长33.6%。
房地产开工竣工面积增速放缓15.8个百分点
上半年，全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米，增长15.2%，增幅比上年同期回落15.8个百分点；销售面积1.1亿平方米，增长26.3%；竣工面积9553万平方米，增长15.6%，增幅比上年同期回落24.8个百分点。
全国土地开发面积增幅下降28.5个百分点
上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，同比增长11.5%，比去年同期下降28.5个百分点，土地购置面积1.5亿平方米，同比增长2.8%。
以上数据显示，在遏制房地产投资过热的方面，宏观调控措施起到比较明显的作用。不过，央行二季度货币政策执行报告同时提醒，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。因此，必须高度关注房地产价格。
国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%，房屋租赁价格持平。
地产“大腕”嘴里也“涨”声不断
上周末，在为期三天的博鳌21世纪房地产论坛上，来自全国近400位房地产业界人士和一些专家学者就2004年宏观调控将对中国房地产业的影响，房价的走势等议题进行了一番热烈讨论，其中一些地产“大腕”们的声音非常值得关注。
万通集团董事局主席冯仑认为，内地房地产市场前景不错，2004年下半年，内地的房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。万科的王石认为，由于土地的供给减少了，房价在持续稳定地上升。顺弛集团董事长孙宏斌说得更直白，“（宏观调控）对房价的影响，我认为房子不可能降价，为什么？现在土地少了，钱少了，供应量少了，需求没有变化，肯定要大幅度涨价。” 他认为，宏观调控给房地产商带来的现有影响是，消费者持币待购，买房的人少了，令房地产商现在的日子比较难过。这种持币待购的现象会持续到今年10月，届时由于土地供给减少，市场需求恢复，房价上涨成为必然。此前，顺弛在全国各地高价买地，意在为明、后年房价上涨做准备。
显然在对待房价走势问题上，业界“大腕”们的意见比较一致，态度也比较乐观。
房价持续上涨与宏观调控政策的初衷相悖
综合上面的信息来看，中国政府的宏观调控措施在抑制房地产业的投资过热方面确实起到了比较明显的作用，而且这种调控不仅仅是总量上的调控，更是一种结构上的调控，随着距离业内敏感的“8·31大限”越来越近，房地产企业的“重新洗牌”必将到来（这方面的分析很多，在这里先不赘述）；不过，另一方面，宏观调控在抑制房价上涨方面的效果不是很明显，甚至出现了相反的作用，即反而成了房价上涨的一个原因或者说是一个“借口”，这显然与宏观调控的初衷（把过高的房价压下来）是相悖的。那么，这到底是什么原因呢？
笔者认为，判断房价的走势，以下一些情况值得注意：
1、央行报告里提到的是“导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期”，将推动房价上涨，显然不是市场供需的现实反映，业界大腕们直接说成是供需的现实反应，显然是混淆视听，两者之间是有根本区别的。
2、从目前大家的讨论来看，就市场供、销方面的数据谈得比较多，但对反映真实供求关系的其他一些数据，如商品房空置情况等数据的讨论比较少。中国经济景气监测中心近期完成的一份研究报告透露，今年5月份，全国商品房空置面积9,706万平方米，其中新空置商品房大量存在，空置一年以下的商品房占总空置面积的42.2%。新旧空置商品房同时大量存在，表明商品房供大于求，除了供给质量、结构方面的问题，总量过大也是重要原因。
3、由于宏观调控的作用，一些规模较小、融资渠道不畅、管理不够成熟的企业必将面临“灭顶之灾”，目前包括北京、上海等很多地方已经出现了“烂尾楼”，这些现象将给市场带来怎样的影响，亟须引起大家警惕。
4、区域性的房价走势将有所区别。最值得注意的是上海市，上海的房价原本已经极不正常，今年上半年增长率仍然达到了24%，姑且不论它的真实性有多少，这样的价格能保持下去实在令人怀疑；另一个值得关注的是深圳，从房价收入比看，深圳居全国第二位，仅次于北京，且已经达到12倍比值的警戒线，因而可以认定在2004年的房价飞涨中，深圳房价已经处于一个较高的区位，升值空间有限。 文/亚博联合咨询上海经济观察员 胡宁冬
