全方位透视“71号令”对房地产业的影响
2004-08-31 11:09:57
8月31日，全国新的土地政策将正式实施。根据国土资源部和监察部今年早些时候联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)的要求：各地政府必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法正式叫停，这就是业内所称的“8·31大限”。该文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。“71号令”之所以能掀起如此大的风波，完全在于中国土地市场“双轨制”的存在。因此，“8·31”后即使房地产市场不是出现“冰火两重天”的境况，但至少在土地市场上将会发生较为彻底的一次变革，这对近年来一直集中精力在土地上大做文章的地方政府影响尤其深远。不过，“71号令”的执行，并不至于改变房地产市场基本的供求关系，因此不会引发巨烈的市场震荡……
土地早已成为地方政府进行“城市经营”的商品
2002年7月1日国土资源部出台11号令，给了地方政府明确的授权，允许地方政府可以用强制性命令中止土地的协议出让，将土地严格地垄断于政府的招拍挂之下，将土地作为地方政府可以“合法经营的商品”。在市场中通过行政垄断经营的方式谋取暴利，以获得土地再开发和城市建设财力，并且在土地成为垄断经营的商品之后，可以用土地储备的名义和土地招拍挂的预期收益作为抵押而向银行大量借债。“在11号令政策支持的强大推动之下，巨大的利益驱动充分调动了地方政府掀起新一轮土地投资和城市建设投资的高潮”，“于是地方政府都集中精力在土地上做文章，土地变成了城市经营的商品”。
据相关媒体报道，近三年来，地方政府累计从土地中取得的收益远远超过了6000亿元，而1998－2003年全国积极的财政政策才发行了国债9300亿元。今年上半年的土地收益已超过了900多亿元，预计年收入会超过2000多亿元，远远大于当年国债的发行量。任志强认为，如果现行的供给制度不改变，任何一届政府都将拼命地用经营城市土地的方式获取财政收入之外的、不用上税的、与民争利而获得特殊收入的，以及可以用预期收入抵押获得举债能力的条件。
“71号令”在某种程度上针对的就是作为土地出让源头的各级政府
当前，中国土地市场中的矛盾已经十分突出，市场呼唤更加透明和规范的土地出让制度，而这个业界瞩目的“71号令”在某种程度上针对的是土地出让的源头——各级政府。
正是由于中国土地市场上“双轨制”的存在，“71号令”的出台也给这个市场造成了一定程度的混乱。这个混乱很容易理解，在一个通过权力可以换得经济利益的市场中，其中的腐败和黑暗可想而知。一边是通过市场行为的招标拍卖，让一些发展商公开地获得了开发用地；另一边是政府通过行政手段的协议出让，使一部分开发企业瞬间获得巨额利润，土地几经倒手，地价不断攀高。然而，那些靠协议出让获得土地的发展商的好日子在8月31日时就要到头了。根据“71号令”的规定，很多持有协议出让土地的发展商正在为找钱而着急，有些甚至不惜低价转让土地。
这个看似发展商“门槛”的禁令其实忙坏了的不仅仅是房地产开发企业，对于地方政府来说也将是一道魔咒。对于很多城市的管理者来说，土地成了获取财政资金的最重要来源。据一些土地专家估计，土地方面的收入在有的地区甚至超过地方财政的50%以上。因为土地征、售之间价差较大，以地生财已经成为一些地方征用农田、经营土地的重要驱动力。
通过协议出让的土地收入，曾几何时成为地方政府用于城市建设、改善城市环境、加快城市基础设施建设的重要力量。也正是因为这个作用，出让土地成了一个永无至尽的“怪圈”：出让土地越多，地方财政收益越大，不断地刺激地方政府出让土地。而许多土地收入并不纳入本级财政预算，成为一些地方盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源，甚至由于这样操作的隐蔽性，成为一些政府官员“中饱私囊”的致富手段。
“71号令”将使房价进入“平稳微升”的上涨通道
据有关媒体披露，近期围绕着有历史遗留问题的协议转让土地，手中有土地但没资金、没项目开工的地产商土地转手、“出逃”的现象也达到了高潮———临近8月底，有关一些实力地产商与“地虫”之间频频上演的地块“抛”与“接”的活动，已成为近期地产界公开的故事。在面临“历史遗留问题”最为突出的北京，5月份公布的经营性用地历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷，而可能被否定的项目用地至少为13643公顷，将占到全部历史遗留问题的83%！而据了解，已临近8月底了，通过“8·31大限”的项目大约只是占所有项目的31%。不过，“71号令”的执行，虽然会对房地产业的土地供给等产生极大影响，但并不会引发市场震荡，不至于改变房地产市场基本的供求关系，今后一段时间的房价将维持“平稳微升”的涨势。
据了解，今年头7个月，全国商品房平均售价同比涨12.9%，达到1996年以来同期最高增幅。那么，“8·31大限”之后的房价到底会不会出现很多人期望的那种大的“回调”甚至下跌？对此，无论是经济界人士还是市场专业人士，基本上都认定房价将继续保持“微升”态势。
华高莱斯国际房地产顾问有限公司董事总经理李忠表示，“8·31大限是会对房地产市场的‘购房预期’造成不小的影响，并影响到房地产价格。但今后一段时间，中国的房价一定是会上升的走。”
“8·31大限并不会改变目前房地产市场的基本的供求格局。在土地供给收紧而需求还很大的情况下，房价是不可能跌下来的。”国家信息中心发展研究部副主任徐宏源亦作了上述表示。
专家们认为，随着“8·31大限”的到来及此前一系列调控政策的落实，房地产领域的两个趋势将会出现：一是从长远来讲，房地产市场特别是房价，预计不会出现大动荡，而是会逐渐趋于一个正常的、持续微升的水平。二是“大限”过后，在土地、资金的获得上将迎来“阳光操作”，随着一批以往靠“关系”获得地块并到手的“地虫”和资质差、没有资金、项目操作实力的地产商被淘汰出局，整个房地产市场将逐步得到规范。
8·31未必带来突变，但必定导致竞争格局的变化
今典集团总裁张宝全认为，“8·31”被过分夸大了，因为真正出局的本来就不是房地产商。据统计，北京市成立了6000家房地产企业，只有600多家有项目，那些手头有块地根本没有实力开发，或是只有一个空壳的公司，本来就应该出局。没有这些公司的干扰，不必为了谈地做许多无用功，信息透明了，真正的开发企业可以更好地按照企业运行的步骤进行开发。
然而，8·31尽管不一定会带来突变，但是游戏规则的改变必定导致竞争格局的变化。业内人士分析指出，自有资金和负债比例优良的大企业，所受到的潜在影响更大。因为，大企业的项目多、投资大，每一条资金链的数目都很大，一旦周转出现问题，损失将会很大，所以影响反而可能比中小企业更大。
万通董事局主席冯仑表示，“8·31”对万通的直接影响并不大，因为万通从三年前就开始进行这方面的研究，所以现在更多的是积极的影响：第一，市场更透明了，有利于采取相应的竞争措施；第二，土地供应的中间环节少了，不必要在这方面浪费时间了；第三，这个政策的出台，延缓了许多土地的供应，避免了市场泡沫化。第四，经过这一轮的淘汰，许多好的企业会有更大的市场空间，而这里所提到的是“好的企业”，而不是“大的企业”，因为“大”并不等于“好”，这就像“胖”不等于“健康”一样，两者没有什么必然的联系。 文/亚博联合咨询北京经济观察员 张 胜
