加强房地产业监管需要了解行业内幕

2005-09-14 09:57:36    

9月10日，“中国纳税百强排行榜”第五次放榜。在此次公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名内都没有一家房地产企业的名字出现。而与此相对应的是，在此前一份调查显示，在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。同时，据悉，近期国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。有权威人士建议，按照财富的增长幅度，有关部门应加强对那些“财富巨人、纳税侏儒”的纳税监督力度……

中国地产企业成纳税“侏儒”引发监管思考

9月10日，“中国纳税百强排行榜”第五次放榜。仔细分析此次的排行榜，会发现一些颇有意思的现象。在此次公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名内都没有一家房地产企业的名字出现。而与此相对应的是，在此前一份调查显示，在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。同时，据悉，近期国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。有权威人士建议，按照财富的增长幅度，有关部门应加强对那些“财富巨人、纳税侏儒”的纳税监督力度。

有专家认为，单看该榜单不能完全说明企业对国家的纳税贡献，必须要考虑到行业因素、价格变动因素和规模因素等其他诸多复杂因素。榜单前10位的企业大多处在垄断比较严重的行业，尤其是石油、天然气等窗体顶端窗体底端能源类企业，2004年，受世界能源价格上涨30%的影响，这些行业利润大幅度上扬。行业中的垄断地位决定了企业规模，大规模的企业，纳税自然就多。但是，这不能成为单个企业纳税贡献大小的判断标准，应该计算纳税与产值的比例，把纳税产值比作为判断依据之一。

分析认为，不论国家对房地产业采取何种调控、监管措施，首先对该产业进行透彻的分析是前提。分析的内容主要涉及房地产市场最终商品的供应者——开发商的楼盘运作方式、成本、费用与利润的构成，让房地产成为阳光产业。

一直以来商品房价格属于企业自主定价，物价部门因此无权介入或干涉。但我国《价格法》规定，物价部门具有测算并发布自主定价商品的社会平均成本的职能，这就为在市场经济条件下政府依法宏观调控房地产价格提供了可能。通过定期公布商品房社会平均成本的测算这一制度，可推动商品房价格的合理形成，提高这一行业的透明度，让商品房价格回归理性。

福州完成房价成本测算美中仍有不足

为改变房地产业信息完全不对称的现状，日前福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。测算工作是分地段、分等级进行，此次测算共对福州市市区100多块、合计2600多亩取得土地使用权的地块，其土地取得费用、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等成本进行细化测算，最终得出普通商品房开发建设的平均成本、平均利润以及房价成本结构中各自所占的比重。这在当地房地产界引起极大的震动。有关人士称，其意义就在于成为第一个用准确的数据向房价虚高黑幕开战的范本。

笔者认为，从这份测算结果来看，至少有几个方面的积极意义。一个是让消费者了解了开发商的利润和成本构成，从而对房价有一个理性的认识。另一方面是，测算结果对房地产的监管机构提出新的要求，即在制定和执行产业政策的时候要深谙房地产的运作模式，做到有理有据。最后，这份测算报告印发了全社会对房地产行业透明度的关注，一场全名揭露房地产内幕的运动将随之而起。

但是，我们也要看到这份报告的局限性。首先，房地产作为不动产，其开发成本和费用与当地经济发展状况和具体楼盘所在位置密切相关，这就导致了其测算结果不具有中国房地产业的代表性。其次，这份测算结果没有考虑建筑理念、设计风格等楼盘开发档次因素对成本、利润的影响。第三，测算结果对购房者效用不大，购房者依然是既定价格的接受者。第四，由于物价监管部门缺乏相关对房价进行监控的法规，所以有些敏感数据没有对外公开。

由此看来，仅从一份地方的测算报告，还很难了解整个房地产业的真正利润构成。

房地产暴利背后的真实开发利润

从理论上说，要了解一个企业乃至一个产业的利润状况，一般是从投资收益的角度来衡量的。因此，要了解中国房地产业的真实开发利润，就应该选取若干有代表性的企业，用财务数据进行分析。

要真正了解真实情况，不仅要看它的销售利润率，更要看它一年能做多少利润，以及这一利润和它的净资产的比率，即净资产收益率有多高。

房产是一种长周期产品，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期长达3年，有的甚至超过3年。而房地产又是投入资金量很大的产业，绝大多数的开发商根本就无法像工业企业一样，进行连续不断的大规模滚动开发。因此，看起来很高的主营业务利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不像主营业务利润率显示的那么吓人。

最近几年，上海的房地产市场成为全球瞩目的焦点。粗略估计，上海房价近几年的累计涨幅应该也在2倍以上。按照一般的逻辑推断，上海地产股的盈利表现也应该是相当出色的。然而，2004年统计的结果令人大失所望：净资产收益率超过10%以上的仅有中华企业一家，而陆家嘴、浦东金桥等老牌的上海本地开发商的业绩表现十分平淡。由此看来，房地产行业并非人们想象中的主要跟随房地产市场的表现而 “一荣俱荣”，公司自身的决策和管理能力也是相当重要的。

今年上半年，我国房地产上市公司业绩出现井喷，其销售利润率普遍超过30%，但53家房地产上市公司的平均净资产收益率却只有6.64%，折算成年率是13.26%。这一水平和一般处在景气周期的行业盈利率相比，并不算高。其中，销售利润率拔得头筹的3家上海上市公司——中华企业、陆家嘴、浦东金桥，其销售利润率分别是44.15%、41.58%、52.85%，但它们的净资产收益率折合成年率是22.1%、9.72%、12.46%。净资产是一家公司拥有的净资本总额，在其他行业中，净资产收益率达到和超过30%的其实并不少见。

由净资产收益率的计算公式可见，要想取得较高的净资产收益率有两种办法：一是提高公司的总资产收益率；二是提高财务杠杆。但片面追求财务杠杆的力度对公司经营来讲是十分危险的，因为实行高负债经营，即使在保证负债部分收益率高于筹资成本率的前提下，也非负债比率越高越好，一则公司的短期偿付能力和资产流动性会降低，再则也不利于公司的进一步融资，会出现公司资产周转不灵。近几年来内地房地产市场需求旺盛，发展迅猛，地产公司为了跟上快速增长的需求，经营规模迅速扩张，所以大多采取高负债经营的模式。

房地产是一种长周期产业，由于开发周期长，行业景气节拍难以踩准。因此，要衡量我国房产开发的利润，不仅要看景气年份，也要看它的低谷年份，看它长期的平均收益率。2000年，47家房地产上市公司1999年的盈利状况做过一个统计，其中平均销售利润率是24.45%，高于其他行业的平均利润率；净资产收益率5.78%，低于全部上市公司的平均净资产收益率；总资产收益率3%，和全部上市公司基本持平，但低于银行利率。实际上，即使是2004年，我国房地产类上市公司的平均净资产收益率也只有8%左右。

这说明，相对房地产来说，简单地以销售利润率来衡量其收益状况是不可取的。一位房产开发商说，“没有25%的利润，谁做房地产”，原因就在25%的利润，落实到净资产收益率上，仅仅比银行一年期利率高出一点点。也说明，尽管近一年多来，我国房地产开发利润率极高，而且今年上半年房地产类上市公司的平均净资产收益率达到了一个较高水平，但就房地产企业的长期平均利润率来讲，和大多数行业实际上并没有太大区别，因为即便是今年上半年，我国房地产上市公司的净资产收益率达到6.63%，折合成年率是13.26%，但也仅仅比1300多家上市公司平均净资产收益率5.59%、年率11.18%，高出2.08个百分点。

一方面是高得惊人的房价和销售利润率，一方面却是并不太高的资产收益率。所以，我们对房地产业普遍盛行的以虚构零星工程、虚构工作人员名单领取工资等方式瞒报收支、逃避扣缴所得税的手法，最终成为纳税“侏儒”的现象，需要有客观的认识。这充分说明，一方面是由于我们的税收监管体制还有很多地方需要完善；另一方面也说明了中国的房地产业在一种表象繁荣的背后，正在经历赢利能力的严峻考验。房地产业需要通过公开化操作，自觉接受投资者、政府以及消费者的监督或管理，才能最终实现良性运转。而对政府税收等部门来说，要实现对房地产的有效监管，需要有一批真正懂房地产运作模式的管理人员和健全、专业的监管法规，避免外行管内行的情况再度出现。