二手房征税通知凸显中央地方博弈格局

2005-10-20 09:43:53    

今后卖二手房必须缴纳个人所得税。一份《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号）的文件（以下简称156号文件）已由国家税务总局下发给各省市地方税务局。根据文件要求，各地要在本月30日前将“房地产税收一体化”的实施方案上报。这一文件的出台，不仅给处于微妙境地的房地产市场增加了新变数，行政部门之间的博弈斗争也公告于世……

国税总局出台《通知》“预谋已久”

早在此前，关于二手房交易是否征收个税还存在一定争议。7月初，建设部有关负责人在接受中央媒体采访时表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点，目前还没有在全国推广这项政策的时间表。话音刚落，国家税务总局新闻发言人就发表了关于“二手房交易所得征收个人所得税并非新政策，二手房交易应当缴纳个人所得税”的澄清。

与争论不同，此次《通知》明确规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。《通知》还规定，业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。

目前在二手房交易过程中，个人所得税是由房主“自行申报”，其计算方式是二手房销售价减去当初购买价的差额也就是卖房收入的20%。而个人所得税是二手房交易房主所应缴纳的最大笔税额。

《通知》将对四季度市场回暖产生些许阻碍

对该文件的出台，市场的普遍反应是此举将在二手房市场再度掀起“微澜”，同时，该《通知》对于二手房市场的回暖也会产生不可避免的阻碍。

在国税局《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》下发前，北京二手房个人所得税征收已历经了一个试征、停征的震荡过程，对于此次二手房个人所得税新一轮征缴，市场有一定的免疫力，其反应将不会像上一次那样强烈。

此《通知》并不是孤立的，7月国家税务总局有关领导已经对交易环节必须征收个税的问题发表过申明。以北京市场为例，如果征收个税真正严格实施，将是对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水，使今年第四季度的二手房成交量出现微幅下降。

《通知》对北京的二手房市场不会产生特别大的影响。但对购买时间在5年以内的、在出售住房前一年内没有购房的二手商品房影响较大；而对已购公房等6类具有保障性的住房影响相对较少。这是因为8月份北京地税局已经出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，购房时间认定的改变使这6类房产大部分都处于5年以上的范畴，这样可以享受免征个税待遇。

从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问：首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施；其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前的需要交个税而未交的房产是否要补交；第三，征收方式的细节如何确定。他表示，如果征收时间确定了、征收方式细节明确了、同时先前的也不需补交个税的话，那么在个税征收前，二手房市场必然会出现5月新政出台后那样集中过户状况，接着一段时间又会处于交易的“冷淡期”。

此外，这次《通知》除传达了税务局将严格征收各项应有的房产税外，还将办理不动产发票的地点及流程都做了详细的规定，大大提高了可执行性，不给人任何幻想余地，众业主可谓是税网难逃。

从利好的一面来看，税收一体化将大大减化简化二手房交易办理手续，纳税人无需再像以前一样单独到税务机关自行申报缴纳，这对符合个税免征条件的业主来说，倒不失为一件好事，届时也将促进二手房交易的流通速度。

地方政府行为影响政策成效

从二手房个税征收情况来看，国税总局的执行力似乎成了问题，由此，行政部门之间的博弈公告于世。

令人记忆深刻的是，今年7月上旬，国税总局新闻发言人刚表示要加大对二手房交易个人所得的征管力度，建设部副部长刘志峰随即对媒体表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点。

就二手房个税而言，国税总局的屡败屡战已经是一场自尊心保卫战。另一方面，也许是他们意识到，如果不借此轮房地产调控之力，二手房个税将永无见天日之时。实际上，二手房个税在软弱的“自觉申报”制度中已接近消亡，其所收税款在全部个人所得税总数中不值一提。

今年国庆长假的最后一天，国税总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（2005国税发156号），以严厉的语气重提旧话。这次通知显然是有备而来，对办理不动产发票的地点及流程作了详细的规定，对存量房交易环节所涉及的税收要求实行“一窗式”征收，而业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。也就是说，不纳税者不得过户，“先税后证”。这一在北京、南京等地屡试不灵的老招数，真能让国税总局得偿所愿吗？恐怕不容乐观。一个重要原因当然是相关部门是否配合，要获得建设部的首肯恐怕不易，而财政部门的态度也是关健。此次通知同时发到各地财政厅，并一再强调地税部门与财政部门之间以及各相关税种的管理部门经常性的协调和沟通，恐怕不是无的放矢。财政部门的态度到目前为止并不明朗。从1999年国税总局、建设部、财政部发布《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，到今年4月七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，总是发言很原则，而对具体问题态度悠然。此次国税总局点了财政部的名，不知财政部会作何反响。

地方政府的态度也至关重要。虽然税务部门实行的是垂直管理，但不可能与地方政府全无交涉，并且地方财政部门听命于当地政府。国税部门想牵头实行“一体化管理”，在未征得相关部门的同意以前，未免一厢情愿。仅举一例，5月中旬，广州市地方税务局下发《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》，确定商品房转让征收房价全额的个人所得税，其中普通住房个人所得税税率为1%，非普通住房的个人所得税税率为1.5%，就与20%的税收额相差甚远。

不仅如此，从试点来看，市场对二手房个人所得税普遍难以接受，此前杭州、南京、北京等地的试点均以失败告终。以最早实行的杭州来说，从2004年1月1日实行这项政策，结果是连续8个月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，税务部门仅收到了3000多宗个税。北京市朝阳区、南京市6月1日出台的“先税后证”制度，仅半个月就草草收场。

概括言之，国税总局关于二手房个税的执行力令人尴尬，其他行政部门同僚的掣肘与市场的认同度不高是主要原因。从目前的情况来看，国税总局的行政吁求主要向上，希望取得自上而下的行政支持。此招如果有效，二手房个税征收就不会拖延至今。

即使撇开上述因素，要期望该财税政策对房地产市场起到明显的调控作用也是不现实的，因为地方政府完全可以运用其它手段来综合调控当地的房地产市场，例如，最近，上海的金融系统就全面为个人二手房房贷“松绑”。原因很简单：上海新房交易量一直没有出现明显回升，各银行的房贷余额从5月份开始就不断缩水。地方政府显然希望放松个人房贷政策能为此业务也为上海的房地产市场带来转机。

面对这样的情况，以市场为准绳是最好的办法，将判断依据摊置于阳光底下，中国房产税收是否过高，消费者应有发言权。否则，如果市场以不交易作消极抵抗，一项政策哪怕再有理据，最后也只能推倒重来。丧失征税基础，大概也不是国税部门乐意见到的。