拿什么“拯救”上海房地产市场？
2004-11-25 15:13:15
房地产市场的变化在今年为全国各界所关注，而处在风暴中心的城市就是上海。最近，上海房地产市场发生了两件事情。第一件就是停工七年的环球金融中心在大幅增加预算的情况下复工，而且高度还比原来增加了32米。第二件就是有统计显示上海市有60%的居民因为房价太高而打消了购房的念头。这两件事情从两个不同的层面反映了上海房地产市场零乱的现状……
抛弃急功近利思想
11月22日下午，上海环球金融中心工程的投资方日本森海外株式会社在上海同投标联合体正式签约，中建总公司和上海建工集团将共同承建上海环球金融中心工程。此次签约的主要意义就在于这个暂停了7年的重大工程即将复工。据悉，这一总投资达到11亿美元的巨型工程将于2007年竣工。上海环球金融中心工程是一幢以办公为主，集商贸、宾馆、观光、展览及其他公共设施于一体的大型超高层建筑，位于浦东陆家嘴，与金茂大厦相距仅40米。工程总建筑面积377300平方米，塔楼地上101层，地面以上高度为492米。建成后，上海环球金融中心将成为目前世界上结构工程最高的大楼，比去年10月17日落成的世界第一高楼台北101大楼高出12米。
1997年，亚洲金融危机的突袭使刚刚打桩的“世界第一高楼”因为资金、地产市场前景不明等诸多原因而停工。在此后的几年中不断传出复工停工和修改设计方案的消息。停工7年间，全球不断传来刷新“世界第一高”的消息。上海环球金融中心当年的设计高度已失去挑战性。投资方为夺回“世界第一高”，再次修改方案，拔高了大楼的主体高度。
笔者认为，尽管上海环球金融中心的复工可以为上海带来又一座标志性建筑，能够为中国建设企业带来更多的经验，但是这次复工的结果还很难预料。
首先是大楼的位置。环球金融中心离中华第一高楼——金茂大厦直线距离只有40米远，这么近的距离承载了两座超过420米的建筑，不管从功能上还是区域布局上都是与已有格局相抵触的，这种布局在全世界都是很少见的。其次，我们看到，在复工之前的整个阶段，投资方几易建设方案，最后将高度由462米提升到了492米，而且总投资也由7亿美元增加到11亿美元，这种追求世界第一、急功近利的思路对于上海的房地产发展来说，恐怕不会带来什么好处。
最后，上海早已经进入地面下沉城市的行列，而且由于特有的冲击平原地质特点，这种下沉的趋势还在蔓延，因此上海市在前几年就开始限制高层建筑物的数量，很多高层建筑就是在这样的情况下被“封杀”了。但是，环球金融中心竟然能够绕过这种障碍，而且还是在高楼林立，地面下沉严重的陆家嘴地区“站稳脚根”，这种情况很值得我们反思，难道限制高层建筑的规定不起作用了吗？
上海房价涨幅领先全国不是一个好现象
“宏观调控处于关键阶段，要密切关注各类价格的走势。”这句话真实得出现在了中国人民银行公布的《2004年第三季度中国货币政策执行报告》中。引人关注的是，央行在报告中专门提到了房地产价格的持续上涨。前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨9.2%，豪华住宅上涨8.4%。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10%的前9个城市，其中就有上海。因此，央行在报告中警告各银行要重点防范地产金融风险。有些巧合的是，就在央行发布这份意味深长的报告之前，当日上海市房地产网上成交均价首次突破万元关口，高达10031元/平方米。
应该注意到央行已经是第二次重点提出上海房地产市场的价格问题了。早在今年8月，国家发改委和国家统计局公布的报告中就曾指出，对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，今年二季度房屋销售价格上海的上涨幅度仍然最大，达到21.4%，再列全国第一。虽然年初之时上海有关部门的负责人曾经公开表示，今年上海将力控房价涨幅，但是二季度的报告仍然表现出上海地产市场的令人惊讶的“无穷潜力”。
随后，央行公布了《2004年第二季度中国货币政策执行报告》。这份报告引人关注之处在于提出了房价预期将进一步上涨的预测，“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。”其中重点指出的几个城市中就有上海。
必须释放真正的房地产需求能量
上海市统计局近日公布的“居民房产需求状况问卷调查”结果显示，今明两年内，无购房打算的居民已上升至75.7%，他们中有67%的人表示，是因为目前房价太高而无力购房。以此测算，上海有50.7%的受访市民认为房价绝对水平的持续上涨，仍抑制了他们的购房需求。
据悉，本次调查范围涵盖了上海市黄浦区、卢湾区等10个区，共抽取300户居民家庭作为样本，分别于今年3月和9月两次进行电话访问。被访者80%以上年龄在26岁至60岁之间，99%居住在中环线以内。这一年龄段的人群是对房屋需求最为迫切、供房能力也相对较强的群体，基本可以代表上海市民对房地产的真实购买力。
在接受调查的居民中，仅有16.3%的人表示在今明两年内有购房计划，这一比例呈明显下降趋势。打算在最近两年购房的居民中，73.5%的人是为了改善居住条件或投资，这个数字比半年前上升了7.6个百分点；只有18.4%的居民是因为动迁被动产生购房需求，比半年前下降了10.6个百分点。对这一数字的积极解读是，这与今年以来上海旧区改造减速，动迁量较前两年大大降低直接相关。但最近一个多月来，上海一手房日成交均价一直活跃在8000元／平方米以上，且呈持续上升势头；极端日成交均价曾经突破万元心理关口。显然这种积极解读缺乏最终的说服力。
因此，笔者认为，从房地产市场正在不断凸现的需求与供给矛盾来看，上海高房价的持续上涨与中低收入家庭有限购买力之间的矛盾正在不断放大。目前，上海本地购房者只占楼市成交量的36%，大量国内外投资投机客充斥上海楼市；上海新建住宅的投资比例平均达到30%左右，个别高价房高达70%到80%以上，次新房的空置率也相当高。因此，必须加大和完善保障住宅的建设，推行自住房（应优惠利率和契税）和投资房的差别政策，以保护弱势群体的基本居住要求。否则，高房价会产生越来越严重的社会心理失衡，还有可能加剧社会分化。
管理部门高度警惕能够提前化解风险
不过值得庆幸的是，上海的管理部门对房地产市场的风险还是保持了高度的警觉。最近，在接见香港媒体的谈话中，上海市委书记陈良宇对房地产市场崩盘的危险给予了高度关注。他表示，“我们以如履薄冰的心态，确保（房地产市场）安全。”上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者，后果将不堪设想。
而上海市副市长周太彤在一个会议上也说表示：上海房地产业的影响，不只是一个行业，而是关系到上海的城市形象、投资环境，以及相关行业的发展。再次强调了房地产业的重要性。
笔者认为，市场手段和行政手段在当今中国来讲，是可以结合起来利用的，尤其是面对一个并不十分成熟的市场，房地产市场就是其中之一。如何防范投资炒作行为给房地产市场带来的巨大风险，如何保持房地产发展的可持续性都要求政府在适当的时候，发挥适当的作用，这种角色行政部门能够扮演，也应该扮演。
