杭州会成为楼市“跳水明星”吗？
2004-12-20 11:23:19
上海可以说是国内房地产独领风骚的城市，而浙江则是国内房地产界全面飘红的省份，以杭州为中心，宁波、温州等地的楼价是一个比一个强劲。尤其是温州，据说温州炒房团已经炒到自己家门口了。而作为浙江房地产的风向标，杭州楼市今年以来虽然经历了短暂的冬季，但是总体价格仍然比去年上涨了不少。不过目前国内来自于各方面的言论，从高层政府官员到经济学家似乎都有意在批评杭州的房地产市场，而对于与杭州相邻的上海却暗地里使劲鼓励。分析员判断上层可能是在“抬沪压杭”，或者说是“丢车保帅”，因为同样的情况，发生在上海可能经验，在杭州就有可能被当成问题来对待。那么，杭州是如何遭遇这无情的打击的，杭州的楼市是否会像有些人担心的那样崩盘……
权威言论明显在“抬沪压杭”
最近国内出现了许多批评杭州房地产市场虚火太旺，对于杭州楼市不利的权威言论。国家统计局景气中心土地专家张海旺分析认为：“杭州楼价是被炒高的”，一是高价位房屋比重过大，如杭州长期以来新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏。二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示，仅有11％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。反而有关方面在谈论到上海目前高涨的楼市时往往避重就轻，认为上海属于正常发展当中的问题，甚至有人提出上海未来楼价可能会再翻番。
而浙江省统计局的朱卓瑶副处长将过去的13年杭州房地产业发展的状态大致划分为5个区域：1997年浙江房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。并由此判断2004年，将是杭州地产市场滑向谷底之年。浙江财经大学的单东教授认为，杭州楼市供需关系即将出现变化。原因在于，前段时间集中供房的大潮已经过去；加息等一系列金融新政策的相继出台，抬高了房产投资的门槛；尤其已试运行的杭州“透明售房系统”，也可以在一定程度上抑制交易量的虚高现象。
统计数据支持权威言论
今年1－10月，杭州市商品房实际预售35637套，其中外地人购买4544套。今年上半年均价为6613.9元／平方米，其间跌幅高达14.6％。1－10月，杭州市商品房销售额增长只有10.3％，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点，比浙江全省投资低26.1个百分点。杭州商品房实际成交量也首次少于批准预售量。1－9月份，杭州市主城区（不包括萧山、余杭）商品房和住宅实际预售面积为267.6万平方米和241.6万平方米，同期的批准预售面积则分别为358.56万平方米和291.53万平方米，比实际销售面积分别多出90.93万平方米和49.93万平方米。杭州商品房开始由热销转为滞销。
目前普遍持有的一个观点是：杭州市在过去几年中房价猛涨，一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后，政府部门“挖潜”投放土地，2003、2004年计划一共投放8000亩地，创历史纪录。这些土地将在2－3年内转化为大量的房产，发挥“加水止沸”的作用。一个非常奇怪的现象是，按照房地产行业发展的规律，随着土地供应量的大幅上涨，房屋竣工面积也应该保持正比，否则就可以被视为开发商海量占有土地，造成房地产市场非健康发展。据统计，2001年杭州的土地供应总量为1800亩，比上年增长21％；2002年为2300亩，增长12％。按2－3年的建设周期计，多数地产项目近几年应集中上市。但2003年该市住宅竣工面积472万平方米，增长仅6.9％；房屋销售面积488万平方米，增长仅10％。我们可以推测：前些年是政府带领着开发商进行“非饱和供地”战略，将杭州楼价迅速提升，而随着政府意识到杭州楼市风险正在加大，开始放量供应土地以平衡房地产市场时，开发商并没有跟着政府推出大量楼盘。而随着政府加大整治力度，并连续两看放出市区6000多亩住宅土地，开发商有点坐不住了，所以今年下半年来新盘急剧增多，估计到2005年春节前后的开盘量将非常集中。
政府施压整顿市场
随着来自于民间对于杭州市政府施政不当，导致杭州楼价过高的批评越来越激烈，再加上国家宏观调控的大环境驱使，杭州市政府也不得不通过调整经济适用房政策和整顿土地市场来预防可能发生的风险。
杭州市经济适用房新政实施细则中的一条“硬杠子”就是，申请家庭现有或已有过住房建筑面积必须小于48平方米。为此，杭州市房改办开始清理此前已批出去的尚未购房的五万户申购家庭。紧接着，杭州即将推出1452套经济适用房，预计这些高层和小高层将在2005年2月完工。
土地整顿方面，11月下旬，杭州市国土局宣布，通过对市区2197宗已供具体项目地块排查，共清理出闲置地块72宗，唤醒了2410亩“冬眠地”，其中7宗406亩土地被依法收回。同时，该局还将用地预审环节前移至计划立项，在立项时便对每个项目进行审查，达不到投资强度、容积率要求的建设项目一律不立项，一律不供地，使有限的土地发挥最大的效益。 12月3日，该局再次表态，为完成杭州市政府年初制定的年内供应4500亩宅地的计划，将于本月突击“拍”地。其中，分别位于滨江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468亩土地将在本月底正式出让。上述土地总共可开发超过445000平米的商品住宅，如果开工建设顺利的话，两年内将上市销售。
杭州楼市不会跳水之三个原因
虽然看起来杭州楼市正在面临着四面楚歌的境地，随时有崩盘的危险。不过，仔细分析一下，杭州楼市离跳水还远着呢。
首先，杭州楼市起泡的原因实际上与各个房地产热点城市大同小异。作为带动内需的重要工具，房地产业在许多城市的发展过程当中起着重要的作用，而目前中国的许多城市也是把房地产业作为重点扶持行业的。所以杭州楼市是与国内大发展环境息息相关的，不会单独的出现大跌的情况。更何况，杭州作为浙江省省会城市，对于浙江省内的富人群体有着天然的吸引力，这部分人的投资性购房仍然在杭州房地产市场发挥着作用。
其次，杭州的中国最著名的旅游城市之一，近几年杭州市政府又推出了“创业在杭州”的宏大规划。杭州目前只有常住人口300多万，从目前的城乡结合带到杭州市中心距离非常近，这说明城市扩容的空间非常大。因此，杭州对于省内和省外人来讲，都比较具有吸引力和投资价值，这一方面也会间接支撑杭州楼市。
最后，作为房地产的一个重要组成部分，二手房市场的发展将直接影响着整个楼市的健康程度。杭州前些年房地产的火热发展客观上带动了一批房地产中介机构的发展和进步。从目前杭州二手房成交量和价格来看，仍然处于上升的状态，这将直接引导人们对于房地产市场的看好。而且，随着杭州网上售房系统的投入使用，将客观上降低开发商做手脚的可能性，使得杭州房地产市场能够止住疯涨的势头，从而避免了在短期内“盛极而衰”的情况发生。
