加息紧缩投资过热力量有限
2006-08-24 09:42:56
央行控制投资过热的举措一步紧似一步。8月中旬刚刚上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点，19日又加息0.27个百分点，这对于主要依赖于贷款的房地产等行业来说，无疑是迎头一棒。地产界将面临严峻的资金链问题，尤其是中小开发商，可能会在回报放缓的巨大压力下，降价抛售中低端楼盘。受房地产影响，钢铁、石化、水泥等相关行业也会不同程度的受到波及……
短期楼市：中小开发商资金链绷紧，楼价不会往上走
央行加息0.27个百分点，个人住房公积金存款利率上调，个人住房贷款利率调整……政策的一系列变动，在地产界看来，首当其冲的将是房地产商的资金链问题，其中尤以小开发商受到的影响为最大。
开发商平均负债率逾60%，加息0.27%本身并不多，但是在‘国十五项细则’等政策背景下，就有点‘百上加斤’的味道了。”由于目前开发商企业的负债率一般在60%~70%左右，而现在市场又是以卖现楼为多，因此资金回笼的压力会很大。但这不会是致命的打击，因为房地产的投资回报率水平在15%左右，大大高于利息率。因此，对于开发商而言，加息只是增加了成本，还不会直接影响其生存。而楼价却不会往上走，尽管在小开发商融资面临压力加息、开发商的成本水涨船高了，但加息也会使楼市的需求有所下降，而楼价是由供求关系直接影响，而不是由成本作为考量因素的。部分城市的楼价，比如广州虽会受到平抑，但不会下跌。
不过房价不会下跌也不是绝对的，某些局部区域的房价会下降有可能出现。现在房地产企业两极分化的现象已经逐步明显，资金的压力对上市公司较小，这部分企业开发的多是高档楼盘，楼价不会跌下去。而对于小开发商而言，资金的压力则可能会使他们急于抛售楼盘尽快回笼资金，所以这部分中低档的楼盘价格会下降。一般回报放缓考验资金链特别是在商业银行贷款利率再次上调的时候，公积金贷款利率保持不变，将会鼓励购房者更多使用公积金贷款。由于公积金贷款的审批手续比较繁复，开发商卖房款到手至少要比银行贷款的时间差少则慢1个月，长则3个月。这样对小开发商的资金链形成压力，迫使他们急于降价售卖以求收回成本。
如今对于小开商而言，需要做的是增加公司运作的透明度，让财务等情况更加透明，以此吸引到对房地产有兴趣的资金，缓解资金链压力，当然这需要公司的管理运作进行改革。
长期楼市：房产业依然是最可靠的投资渠道
虽然加息对房产市场的影响主要是负面的，但从长远来看对于房地产长远投资也是相对的利好。银行加息等措施总的方向，将对资金过热地流入房地产行业造成控制，但是加息的同时人民币升值的压力变大，又会相对地使房地产市场更加看好。从中长期来看，加息对人民币的相对升值有影响，会使人增强不动产投资的信心。目前房地产市场的投资过热主要是因为银行存款利率过低等造成，此次虽然存款利率都有所上调，但还不足以与物价的膨胀抗衡。所以，资金还是会寻求像房地产这样可靠的投资渠道。
个人房贷：提前还贷并不合算
央行19日的个人住房贷款利率调整，已经被压得喘不过气的房奴们每个月的还贷压力再次增加。虽然按照央行规定，商业性个人住房贷款利率的下限将由贷款基准利率的9折调整为8.5折，商业银行可在该下限范围内自主确定利率。但若银行执行商业性个人住房贷款利率下限，房贷的实际利率还是上调了0.06个百分点。不过，因此就提前还贷并不合算。若银行执行商业性个人住房贷款利率下限，房贷的实际利率上调幅度为0.06个百分点，以贷款50万元、期限20年为例，如果按利率下限计算，市民每月仅多还18元；如果按基准利率计算，则多还133元，因此此次加息对利息支出影响并不大。贷款者是否提前还贷还是需要根据个人的资金状况来定。如果资金比较充裕，可以考虑提前还款；但如果资金已经有了一定的投资渠道，同时贷款年限已所剩不多，提前还贷则意义不大。另外，多家银行对提前还贷收取违约金，因此是否要提前还贷还要仔细掂量。如果个人手中有闲钱，不妨考虑人民币理财、基金或股市、定期存款等投资方式，这些投资应该足以弥补提高的房贷支出。
汽车：加息无法抑制行业投资过热
对于央行的连续加息，虽然汽车行业也将和房地产、钢铁等投资庞大的行业一样首当其冲，但汽车企业的产能规划均是长期投资，不会受短期政策影响。另外，车贷也只占销售的一两成，或者会有所影响，但不会造成整个消费的全部压缩。因而加息既解决不了汽车行业投资过热，也抑制不了市场过热。不过，4S店流动资金压力将加大，但对经销商整体经营影响不大。目前各汽车4S专卖店运作资金均有一部分是通过贷款途径获得，尤其是流动资金，基本上全部是通过贷款，加息将加重部分经销商的资金压力。但实际上我国2004年也有过加息，尽管经销商卖车利润不断下降，也没能阻止众多资本涌入汽车销售行业，近年来经常出现500个投资者争夺几十个经销商授权的情景，因此加息并不会对经销商整体的经营产生很大影响。由于财务报表到月底才能出来，目前加息究竟产生多大程度的影响还不完全清楚。
央行此次的货币政策直指固定资产投资过热，并不是立竿见影的政策，可能会增加部分行业的企业成本，但由于加息上调幅度不大，相信整体来说对各行业的影响不是很大。不过，加息并非一步到位，并不排除未来一段时期再次逐步加息的可能。本次央行加息意味着第二轮加息周期已经到来。央行下一步的措施取决于本次宏观调控的成效。加息虽能起到遏制投资的作用，但其效果并不足够明显，因此呼吁政府出台相应的财政政策。
