风雨飘摇中的房地产市场洗牌日益临近

2006-10-12 10:11:14    

9日，国家统计局调查结果显示，第三季度，房地产行业企业景气指数为132.6，比二季度下滑2.4，这表明对地产的宏观调控起到了一定的作用。但是，目前正值“金九银，金地集团报出的59.89亿元天价；，上海今年第一批国有土地出让现场，闸北大宁地块、闵行颛桥地块最终以4.05亿元和5.3亿元成交；第二天，宝山区淞南镇逸仙路地块经过48轮应价，最终被浦东新区房地产集团有限公司以8.8亿元价格获得，这一价格几乎比地块起价4.9亿元高出一倍。再结合最近开发的楼盘销售情况来看，开发商的利润水平已经回归到了15%左右，有的甚至更低，虽然这一利润率依然高于其它行业，但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。由于利润水平下降，房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。与此同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下，未来房地产行业将会变得更加集中，小型房地产商的逐步淘汰正在发生，大型地产商规模将会更加集中，地产行业重新洗牌日益临近。

土地拍卖中“限价回购”日益盛行

正是由于土地低价买进是地产商赢的暴利的关键所在，因此，在各大房产开发商利润普遍下跌的情况下，在京沪，土地招拍挂暗行“限价回购”日益盛行，这也引来了巨大争议，由此引发的利益争夺也在开发商和地方政府部门之间逐步升级。

9日是北京市一块“黄金”宝地的挂牌开始时间， 这块位于朝阳区CBD核心地段的白家庄办公及商业用地在20日时悄然出现在北京国土资源网上，却因其挂牌文件中规定的“限价回购”条款，令京城开发商一片哗然，短短20天内在京城引起业界巨大反响。其中竞买规则第16条单列了“关于限价回购的约定”称：“在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（即土地一级开发商）以人民币12000元每平米的价格，回购5000平米的地上商业用房面积”，以及同样“以12000元每平米的价格回购8000平米的地上办公用房面积。” 以市场价计算，这一地段的商业用房单价在3－4万元/平方米。以此推算，低价回购物业的一级开发商如果当即转手卖出而不考虑其他因素，可直接获利2亿元左右。这个地块本身面积就不大，如果这么多利润让度掉，开发商获利空间也就不大了，这对于普通参与竞标的开发商来说也就不再具有吸引力。无独有偶， 10天前，上海2006年一号土地出让公告刚刚落下帷幕，20幅出让土地大多有了归主。但是，包括徐汇区钦州北路地块，大木桥路地块在内的几个地块同样列出了回购条款。

“限价回购”有失公允

就在北京白家庄CBD地块挂牌开始时间，任志强在其博客上发表题为《公平交易》的文章，话题直指土地招拍挂中的不规范条款。同时列举了三条，包括：一、借招拍挂收取大量保证金，在不提出任何合理原因前提下宣布招拍挂中止，无偿占用企业资金及大量保证金利息；二、借招拍挂要求竞标单位支付全部中标价款，但并不向中标人交付标的物。几个月后不中止招标行为，却强令让中标人退标，又只退中标价款不赔违约金，甚至白占全款利息；三、在招拍挂中设计强制性霸王条款，借公开交易之名行黑箱操作之实。让招拍挂成为“约定只能让特殊方受益的幌子。”任志强称，“土地招拍挂中所有的土地成本与利益都应反映在竞拍的底价之中，既包括了政府的土地收益（地租），也应包括全部的土地开发成本和政府或一级开发企业的合理利润。当然也应在底标中包括育种（即项目后期收益）的成本和利润。那么就不应在竞标底价之上再附加陷阱或其他条件。如果所有的附加条件也都是土地的成本，那么应都折合成底价中的一部分而不应用附加条件而改变标的物的现状。但现实中的土地竞标书中就正是出现了这种现象。

土地招拍挂作为以公平、公正、公开为原则的土地出让制度，但在实施过程中如果加入不合理的条件，以保护某些人或为某些利益集团谋求私利，将导致制度仅存公开，而有失公平、公正。因此，如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地招拍挂制度公平性的关键。