楼市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九银十”的统一“脸谱”，但同样的表面之下实则暗藏着宏观调整下的市场微妙差异：上海、广州房价走跌，北京、深圳房价继续坚挺，房价后期走势有望改变单一的“上涨曲线”；另一方面，住房结构调整压力颇大，如何落实政策保障型住宅将继续考验各地政府的执政能力……
三季度全国住房价格上涨6.1%
国家发改委1日公布了第三季度和9月的全国房地产价格指数报告。三季度，70个大中城市房价同比上涨6.7%仅上海丹东两市下降国家发改委今天发布的调查结果显示，9月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月低0.8个百分点。其中，北京上涨10.3%，上海下降2.3%。9月份新建商品房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：厦门11.4%、深圳10.6%、北京10.3%、福州10%、成都8.9%和广州8.7%；下降的城市有：上海2.3%、昆明0.7%和丹东0.5%。9月份，全国70个大中城市新建经济适用房、高档住房和普通住房销售价格同比分别上涨1.9%、7.0%和6.3%，涨幅分别比上月回落2.2、1.3和0.3个百分点。数据显示，三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。其中，涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%、北京10.9%、厦门10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和广州8.3%；下降的城市有：上海2.3%、丹东0.1%。二手住宅销售价格同比上涨4.5%，涨幅比上季度低1.3个百分点。其中，9月份，价格同比上涨4.9%，涨幅比上月高0.4个百分点。三季度，住宅租赁价格上涨1.4%；住宅和办公楼物业服务价格均上涨0.2%；居住用地交易价格上涨5.1%。发改委固定资产投资司对三季度的房地产运行情况分析认为，房地产市场正朝着宏观调控的目标方向发展，但目前还面临着一些问题。一是住房供应结构性矛盾依然突出；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。
京沪穗房地产交易“金九银十”风光不再
从北京、上海、广州等地的房地产交易情况来看，这几个热点城市的“金九银十”都没能再现往年的风光。北京的期房签约在“金九银十”比去年同期下降了近两成。根据北京市房地产交易管理网的统计，今年9月的住宅期房网上签约量为14844套，日均签约为494套；10月的数据为11666套，日均签约为416套。而去年9月，住宅期房网上签约量为16644套，日均签约为554套；10月为14957套，日均签约为482套。不论从总量还是日均签约量来看，今年的“金九银十”均有较大幅度下降，分别下降了16.11%和12.16%。上海、广州等地也未能延续“金九银十”的往年辉煌。根据上海房产之窗统计，10月新建普通商品房住宅成交面积约为95万平方米，大大低于9月的125.02万平方米。而9月的住宅成交量约为195.24万平米，尽管比8月增长了10.17%，但与往年40%左右的增幅相比，无疑逊色不少。广州楼市在9月表现出了反弹迹象，普通商品住宅共成交5920套，约66万平方米，比8月的5322套有所回升，但仍远远低于5月份调控前的7000多套。
房价后期走势很大程度上处决于地方政府对调控的执行力
5月底以来，房地产调控政策密集出台。在10月结束的调研中，建设部等十部委对近半年来的调控效果基本满意，认为房价涨幅已得到控制，但也存在部分热点城市房价上涨过快的问题。“金九银十”期间，上海、广州房价的下跌改变了近年来房价图表中只有上涨曲线的局面。广州市国土房管局10月公布的分析报告显示，继8月房价小幅下跌之后，9月广州房价继续回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅纪录，每平米比上月下降了406元，为6382元/平方米，环比跌幅达6%。上海方面，有数据显示，10月份上海内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米，仅为9月份的50%左右，成交均价则每平方米下降了271元。另一方面，北京、深圳等地的房价继续坚挺。国家发改委1日公布的数据显示，与去年同月相比，北京、深圳涨幅较大，分别为10.3%，10.6%。分析认为，北京房价短期内未呈现下滑趋势并不代表政策对其没有影响；而上海、广州等大城市出现了房价与成交量的双跌，一方面是调控的必然，一方面具有一定的传染性和周期性，考虑到北京的特殊地理位置，有可能出现上涨幅度趋缓，房价逐步保持稳定的局面。就目前而言，“金九银十”过后，房价走势将呈现怎样的曲线还很难判断。但如果地方政府在调整住房结构、规范房地产交易秩序等方面有所作为的话，部分热点城市房价下跌或者房价增幅趋缓的可能性是比较大的。因此，未来房地产价格走势在很大程度上处决于地方政府对于破解住房结构调控政策的执行力。
