明年调控仍将重点关注地产投资过热
2006-12-04 09:34:17
目前市场普遍认为当前经济调整到位，明年经济将出现理想的回归。但这并不意味着明年的宏观调控将有所放松，相反由于导致本轮经济增长趋热的部分诱因依然存在，预计明年政策仍将趋紧。对于房地产行业而言，从发改委、央行近期发布的房地产数据来看，全国房地产过热现象并没有得到根本上的抑制，不仅房地产投资增速依旧过快，各地房价也在持续上涨，特别是以北京、深圳、大连等城市尤其明显。从现在的情况看，尽管今年国家出台的房地产宏观调控政策很多，但实际的效果同预期目标仍存在一定差距。可以预见房地产仍将是调控重点“关怀”的对象……
建设部《通报》肯定2006年全国房地产市场调控取得的相关成绩
近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。《通报》指出，从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化。主要表现在：
住房供应结构调整有了良好的开端。截至2006年9月底，全国已有276个城市(含地级以上城市101个)按期公布了住房建设规划，住房建设规划编制工作取得初步成效。落实新建住房套型结构比例工作开始启动。28个上报数据的直辖市、计划单列市、省会城市，新出让土地的商品住房项目中套型建筑面积90平方米以下的比重占75%。
住房保障工作力度逐步加大。截至2006年9月底，已有26个省(区、市)将廉租住房制度纳入目标责任制管理。268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。10个省(区、市)明确了土地出让净收益用于廉租住房建设的具体比例。浙江、四川、北京、天津、辽宁等省(市)经济适用住房竣工面积占商品住房的比重超过10%。
税收信贷土地政策稳步落实。各地财政、税务、房地产管理等有关部门加强协调配合，实行房地产税收一体化管理，一窗式征收，保证了住房转让环节营业税调整政策的落实。金融部门督促商业银行及时制订实施办法，落实新的住房信贷政策，加大对房地产信贷业务的监督检查力度。土地供应调控力度进一步加强，闲置土地清理力度不断加大，北京、南京、苏州、广州、大连、泉州等城市积极开展了“限套型、限房价、竞地价、竞房价”(以下简称“两限两竞”)普通商品住房建设试点。
房地产市场秩序有所好转。各地加强了房地产开发建设全过程监管，查处了一批违法违规案件。福州市查处违法违规建设项目32个，处罚建设单位28家、施工单位68家；查处违规预售项目19个，清退定金3187万元。北京市开通网上投诉窗口，对投诉问题较多的141个项目进行了现场巡查，对20家企业的违规行为进行了通报处理。
城镇房屋拆迁规模得到合理控制。全国城镇房屋拆迁面积在2004、2005年同比分别下降13.59%、40%的基础上，2006年上半年同比下降15%。拆迁管理进一步加强，拆迁矛盾和纠纷明显减少。
对下阶段工作重点做出部署
《通报》认为，尽管贯彻落实房地产市场调控政策工作取得了一定成绩，但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。住房结构调整工作处于起步阶段，截至2006年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划；部分城市住房价格涨幅仍然偏高，2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点；部分地区住房保障制度建设滞后，截至2006年9月底，尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。此外，落实土地、信贷政策的具体措施有待完善。
因此，《通报》要求各地区、各有关部门要按照“统一认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实”的原则，进一步严格贯彻国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，尽快完善配套政策，突出重点、远近结合、标本兼治，继续做好调控工作。下一步主要工作包括：
加快住房结构调整。目前尚未公布住房建设规划的城市，要加快工作进度，务必在前全面完成规划的编制、公布和备案工作。2007年6月，各地和各有关部门要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。
完善住房保障制度。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。各地区要严格落实各项管理制度，规范发展经济适用住房，坚决禁止党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房。
大力规范市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管。继续加大对房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价、扰乱市场秩序的房地产商。
继续抓好督促检查。2007年一季度，建设部将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。
发改委最新研究报告：房地产投资继续“高烧”调控仍需重点“关怀”
国家发改委宏观经济研究院最新研究报告显示，当前住宅投资仍然保持接近30%的高增长，而且是逆调控上扬。与此相对应的是，房价持续居高不下，增幅仍然偏高。房屋销售价格终止了连续两个月增幅回落的趋势，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.4个百分点。这表明，全国房地产投资过热现象还没有从根本上得到抑制，房地产调控的实际效果同预期目标之间仍存在一定差距。
11月由财政部发布的一份会计信息质量检查公报表明，房地产企业隐瞒利润情况非常严重，39家企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，实际却达到26.79%，实际利润比账面利润翻了一倍，个别企业的利润率甚至高达57%。与之形成明显对比的是，尽管装备制造业的强弱直接关系到我国核心产业竞争力的大小和自主创新能力的高低，但是行业平均利润率目前不足3%。一方面是关系到国家产业安全的装备制造行业平均利润率极低，正面临被外资“斩首式”收购的危险，另一方面，房地产行业坐拥30%以上的超高额利润，而且高额利润不断吸引着大量的资金流入房地产业。在主要金融机构新增长期贷款中，对制造业贷款的比重仅占10.6%，而房地产业贷款则占比为20.2%，交通运输仓储和邮政业、水利环境和公共设施管理业、电力燃气及水的生产和供应业三大基础设施行业占比为35.5%。
从数据上看，前10个月全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%；完成开发土地面积18391万平方米，增长38.6%。在主要金融机构新增长期贷款中，对制造业贷款的比重仅占10.6%，而房地产业贷款则占比为20.2%，交通运输仓储和邮政业、水利环境和公共设施管理业、电力燃气及水的生产和供应业三大基础设施行业占比为35.5%。
房地产投资的过度膨胀正在造成两个不良后果：一是，一些产能过剩的行业与房地产热关系较大，房地产继续高热便意味着这些产业的投资增长难以回落，产业结构调整便难以推进。二是，房地产持续过热特别是其高利润机制，将使过量的社会资金和资源向房地产集中，而对其它亟待升级的制造业产生抑制作用。因而，在对房地产调控的同时，也需要对产业发展战略进行调整。
报告指出，时下正值地方党委政府换届高峰期，换届之后，地方投资冲动是否会重新抬头，这不仅取决于各地对“科学发展”和“和谐发展”观念的贯彻落实力度，还取决于相关的财税体制改革和土地制度改革等以转变地方政府职能为导向的一系列配套改革措施。就目前的情况来看，因为相关领域改革的深入推进仍需假以时日，因此不排除地方投资冲动死灰复燃的可能。
报告建议，就当前的形势而言，不应放松对过热行业，特别是房地产业的调控，尽管明年经济可能转冷。
