国家严征土地增值税将不可避免的导致房价攀升

2007-01-19 09:24:08    

16日，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件，同时确定开发商的福利用房也要征收土地增值税。酝酿了多时的土地增值税清算制时代真的来了。受此影响，16日下午，深沪两市地产股几乎全部跌停。而这一通知最根本的打击其实还是房产开发商的利润……

土地增值税从“预征”步入“清算”时代

国家税务总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件，同时确定开发商的福利用房也要征收土地增值税。之前，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

但是，由于此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。“目前各地土地增值税征收多采用预征收制，即便是预征，也是近几年才真正贯彻的税种。”。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。因此，开发商逃税漏税现象普遍存在。但此次发布的《通知》精神，则细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

违规门槛同步抬高

《通知》明确规定了土地增值税的清算条件和非直接销售和自用房地产的收入确定。其中说明：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

关于清算条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。

关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

《通知》同时规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。而以前，土地增值税在项目开始之初预征后，一直要到这个项目全部竣工结算后，才征收土地增值税。这给部分开发商以投机的空间：比如可以保留部分房源不销售，就能延缓缴税期限；也有开发商将项目分多期开发，来推迟整体的缴税时间。新出台的《通知》无疑能够避免这些情况的出现，对于以前在这方面钻空子的开发商而言，将会产生比较大的打击。

开发商遭遇成本压力

在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，不少本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。此次开始正式执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司就将遭遇较大的税负压力。

《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。新规自执行。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。

引起房价上涨不可避免

实际上，对房地产开发企业的土地增值税自1993年推出后一直没有正式征收。而从2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。以前，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％的比例进行预征，而这些也常以‘招商引资优惠’等为由而免征，真正交税的几乎没有。真正开始征收土地增殖税，将影响到所有开发商的利润。不过，此前房产开发计算成本也没有土地增值税一项，国家开征之后，房产开发商必然要将成本和税赋转嫁到购房者身上，这一项必然计入成本之后的定价必将引起房价上涨，尤其是那些供不应求的楼盘。

而受国家严征土地增值税的影响，16日下午地产股纷纷逼近跌停，大部分地产股的跌停封单都超过了百万股，有一定的机构杀跌现象，地产板块指数当日跌幅超过了8%，前期获利筹码蜂涌而出带动指数出现一波快速跳水。截至2：05，沪指报2746.71点，下跌71.54点，成交779.9亿；深成指报7601.1点，下跌401.8点，成交421.2亿。