中国房地产市场转型之路渐行渐近
2007-03-28 09:47:04
房价过高一直备受中国百姓的指责，对房地产市场的调控一直以来都是困扰着政府的一大难题。虽然调控措施出台了一堆，但是房价却越调越高，房地产市场的调控之路究竟在哪里，房地产市场最近两年出现了哪些新局面，房价难道真的难以控制……
推动中国房地产投资热的新动力：外资争先恐后涌入内地
日前，国际地产代理机构仲量联行给出了这样一组令人咋舌的数据：2006年中国房地产市场投资60%来自境外，同时房地产投资总额同比增长也高达55%。这份最新发布的《全球房地产投资报告》指出，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达60%，为54亿美元，同比增幅约55%。相比之下，整个亚太地区的跨境投资额占到整体地区总投资的32%。
2006年，随着“国六条”的出台、准备金率的频繁上调，业内人士曾担心中国房地产业因“银根收紧”而断掉资金链。事实也证明，商业银行对房地产项目的放贷量明显减少，但中国房地产行业的资金链并未出现明显紧张的情况。实际上，香港方面的咨询师早在去年夏天就乐观地估计道：“外资进入国内房地产的空间更大了。”
一线房产市场难逃的宿命：有价无量并后市并不乐观
就在不久前，国家统计局给出的统计显示，一二月份，北京深圳的房价领涨全国房价的同时，25日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队统计资料显示：今年1至2月，北京市商品住宅现房销售面积为30万平方米，同比下降71.4％；住宅期房销售面积97.4万平方米，同比下降42.4％，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降。1－2月，北京市商品房现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，同比分别下降63.8％和23.4％。空置面积也在继续减少。截至２月末，商品房空置面积为971.5万平方米，同比减少183.5万平方米。其中，住宅空置面积为444.8万平方米，同比减少239.8万平方米。此外，今年１至２月，北京商品房新开工面积为233.2万平方米，同比下降40.7％。其中，商品住宅新开工面积为129.3万平方米，同比下降45.2％。
在价格上涨的同时，是住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降，这种有价无量的行情，表明后市并不那么让人乐观。北京如此，广州，深圳也莫不如此。实际上，由于目前，消费者大多处于观望期，对与购房没有了之前的狂热，更加理性。在国家宏观调控的打压下，各界对于后市房价究竟如何走，依然难以确定，所以一旦引领下一步的房地产市场呈现下坡路的趋势，市场效应扩散后，房地产市场不可避免的要迈入一个新的低谷期。
上海房地产市场调控的启示：风险预警体制的力量不可忽视
上海社科院近期发布的一份历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，上海房地产市场各项数据正趋于正常。房地产宏观调控的“药效”正在上海迅速发挥。
这份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》的报告(以下简称“报告”)将上海市场作为局部运行的范本进行示例，
旨在“构建国内房地产市场的风险预警体系”。据悉，上海社科院这份由建设部委托进行的研究报告已经通过验收，一旦条件成熟，则可以在全国范围推广实行。预计，这份报告将在今年6月份正式公布，而全国性的房产健康预警体系也可能相应建立。
根据报告，宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快，“药效”从而发挥迅速。报告中指出，房地产市场判断共有7个指标可以参考，包括投入价值总量指标、投入土地指标、房屋开发量指标、商品房供求平衡指标、房地产市场核心指标、房地产投入回报指标以及住宅结构指标。报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。而在另一项上海商品住房价格指数预警表中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”，这一数据成为2000年以来的首次负值。实际上，在过去半年多里，国家统计局统计的上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。
从楼市火爆期开始，上海商品房几乎一直存在供不应求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本与供应量持平，而2005年需求量甚至超过供应量。这种情况在去年开始改变，2006年的数据显示，商品住宅去化量(销售＋出租)占供应量(竣工面积＋上年空置面积)89.27%，供应无法被全部消化。2006年7月，市政协组织的“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1∶0.72左右。以预警体系的数据分析，这个数字正是比较合理的消化数字。报告指出，由于过去两年里土地供应量被控制在正常值范围之内(占城市总面积0.08%～0.14%)，上海未来的供求情况将会保持合理状态。
报告显示，从1999年至2000年，房地产市场的偏弱状态到2003年开始超越正常值并到2004年达到峰值，而房地产调控也正是从此时开始。进入2006年，上海房地产市场综合指数已经进入正常值。去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位；今年上半年的上海房产市场，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是去年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒客几乎完全离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。
当然，上海房地产市场仍存在局部隐患。住宅市场走向“冷静”的同时，上海投资性物业市场却拉响警报，根据这份预警系统的数据显示，上海目前办公以及商业物业等投资性物业供应明显不足。从2005年开始，办公以及商业物业的热度持续不减。办公楼消化量数据表显示，办公楼市场2004年开始消化量与供应量比开始进入正常偏过区间，到2004年开始进入明显供应不足的状态。到2006年，办公楼市场的供求关系已经趋于恶化，上海出租/销售的办公楼数量已经达到了新上市量的3.31倍，供应量严
重不足的情形非常明显。
由于供应不足，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元。而从商业物业来看，目前商业物业的消化量也已经是上市量的两倍左右，虽然目前这类物业还是处于需求旺盛阶段，但是至2005年达到峰值之后，随着大量商业物业的建成，2006年商业物业的消化量已经出现回落。未来还需要进行一段时间的精细调控，巩固成功之处，使得各项指标完全回到正
常范围之内。
土地监测的新手段：卫星监测实现全国无盲区
宏观调控对于房地产市场的打压，效果至今不甚明显，但是对于土地的控制，国家却一刻也没有放松。面对越来越严峻的土地形势，在遥感卫星的帮助下，国土资源部地籍司正在向监察司寻找、提供大量的基础信息。按照规划，2007年设在新疆喀什和海南三亚的两座遥感卫星信号地面接收站将全面完工，虽然这两座接收站并不属于国土资源部，但对于这个土地的主管部门而言，却意义非凡。此前，全国仅有设在北京密云的一个遥感卫星地面接收站。受到技术问题的影响，国土资源部通过遥感卫星能够监控的土地范围主要是东北、华北、华东、华南地区，对于西北、西南等相对偏远地区的监测相对偏弱。新疆和海南的地面站投入使用将解决这一问题。对于地球资源遥感卫星的使用，中国已经加入了相关的国际条约，可以共享其他国家卫星掌握的信息，而此前主要的问题就是地面站的数量问题。在拥有了全面的遥感卫星技术支持后，国土资源部也将开始一项摸清中国土地“家底”的专项行动，借助16颗卫星，对全国90座主要城市的土地性状进行普查，实现全国境内无“盲区”。
这两个地面站正式投入使用之后，国土资源部将可以通过遥感卫星监控中国全境的土地状况，达到没有盲区的效果，可以享用来自美国、日本等国家一共16颗卫星的遥感信息，任何土地使用情况的变化，都可以看得一清二楚。清查的90座城市，主要是国务院审批土地的人口在50万以上的城市，时间区间是从2005年10月到2006年10月。而在2004~2005年度，这个检查的规模只有55个。随着卫星地面站的扩建，全国土地资源利用有望在今后实现全面动态监测。
目前，地籍司正在从中国遥感卫星地面站调阅2005年10月以后的卫星照片，然后分期与2005年10月时的卫星照片进行比对。这个比对过程由国土资源部地籍司通过计算机系统完成，首先以2005年10月的某一城市某一块土地的卫星照片为基准，然后通过计算机卫星照片的数据库系统，选择出同一块土地地貌、形状发生变化的卫星照片，然后再到规划资料中查询这些问题土地的属性，并对照相关土地是否有存档的批件。在确定问题嫌疑地块之后，地籍司将其汇总上报，而后转交监察局，通过地方国土系统进行核实，对于面积较大的可能存在违规问题的土地，国土资源部监察局将直接到地方进行核查。除了监控动态的土地信息，还可以查清此前地方是否有瞒报、误报耕地的行为，并及时纠正、处理。个别地方政府为了方便使用土地，故意将耕地、农用地谎报为荒山或未利用土地，从而造成耕地的暗中流失，而现在，在卫星的全面覆盖的监控之下，这种行为将很难瞒天过海。
然而，在全面技术布控之后，卫星执法的关键仍在落实：目前，国土资源部已经要求，对于卫星执法监察发现并确认属于违规违法用地的，各级国土资源部门不得组织报批，有批准权的人民政府及其国土部门不得受理。对土地违法行为未依法处理到位即补办建设用地手续的，按非法批地处理。
