完善信息披露制度是调控房产业当务之急
2006-05-11 09:33:39
2005年是政府出台稳定住房价格政策最多的一年。继去年的各种宏观调控政策出台，到前些日子的贷款利率调高，无不反映出了国家对于房价的担忧。但是，房价却在围追堵截中依然故我，上涨速度不降反升。房地产垄断性决定了政府必须完善信息披露制度建设，弥补由于信息不对称引起的“市场失灵”……
开发商矢口否认建委数据真实性
目前北京市建委逐步推出系列措施规范商品房销售行为。据该建委房屋交易市场公布数字显示，目前北京近六成可售期房没有卖出去。截止到4月30日，全市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，期房项目中有109106套住宅未售，加上现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅没卖。
但是消息一发布，立刻引起了众多开发商的否认，中远房地产开发有限公司市场营销部总经理武问勇表示，中远开发的房子一直以来全是供不应求，不清楚建委六成期房没有销售的数据是从哪里得到的。北京市华佳房地产开发有限公司总经理陈晓辉则表示，在交易网上没有卖出去的房子肯定是有，但是绝对没有那么多，最多不超过两成。同时北京市国轩、北京龙鑫等开发商也纷纷表示建委的数字未必能真实反映北京市商品房的销售情况，存在着一定的滞后性。
针对这种说法，北京市建委房屋交易市场管理处相关负责人近日表示，网上签约的数据每天定时更新，因此消费者看到的信息是非常准确的。
开发商操纵市场的法宝——信息不对称
有专家分析说，从北京市房地产交易管理网的签约情况看，不排除一些开发商明明还有很多房子没卖出去，却告诉购房人房源所剩不多，骗取消费者尽快认购登记或购买，而一些不知情的消费者也往往上当受骗。
也就是说，房地产市场并非供给不足，但实际操作中的信息不平衡扭曲了市场现状。一些明明有很多房子尚未卖出的开发商，却在销售时告诉购房者房子马上就要卖完了，如果不尽快认购或购买，就再也没有机会了。房地产商单方面垄断房产信息的现实，让购房者无法判断真假，使得房地产商的骗买行为屡屡得逞。而且，房地产商利用单方面掌控信息的优势，某些楼盘在销售之前，往往大肆炒作制造抢购假象，哄抬房价增加收益。
毫无疑问，这种做法不利于房地产市场的良性运转。任何市场的长远发展，都需要信息相对平衡作为支撑，不满谎言的市场终会化为泡沫。信息的单方面垄断，让本身处于强势地位的房地产商更加强势，让处于弱势的消费者没有能力判断他们是否说谎。
信息对称比房价涨跌本身更重要
信息不对称是个老话题了。现在的房地产市场最缺少什么？比土地、房子更为稀缺的是客观、公正、及时的楼市信息——不是开发商所释放的某个楼盘销售了多少套房子或房价涨跌多少的小道消息，而是由公共部门权威发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析。
但现在，在很多城市，对于普通老百姓而言，这样的信息太匮乏了，获取这类信息太难了。关于房地产的各种评价满天飞，政府说一套，开发商说一套，投资者说一套，专家学者们又说一套。“谁都不敢信”“谁都不可信”成了眼下人们对于房市的普遍心态，而这，正是房地产市场公信力缺失的典型表征。
譬如4月20日，北京市统计局公布，一季度北京商品房价格比去年同期上涨6.6%，达到2004年下半年以来的最高增幅。如果单看房价上升其实好像没有什么让人奇怪的地方，因为这么多年的房产改革已将公众推向市场，旺盛的购房需求似乎有理由使楼盘紧俏房价上升。可是，问题的关键之处在于，房价上涨和商品房空置率上升两个本该互为消长的数据却同步走高。国家统计局的资料显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。北京市房地产交易信息网最新统计显示，截止到今年4月30日，全市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套。
多版本统计数据出现后，面对质疑，北京市统计局的一位副局长解释说，这是由两种不同统计方法带来的。这位副局长说，相关部门正在为此协调，力求今后只公布一个数据，便于市民能轻松读懂房价市场的变化。但是这种说法比那些数据更加无法令人信服，显得有些欲盖弥彰。
如果说，今天的多版本数据差异只存在于统计局和建委方面，这种解释或许可以被人理解，毕竟统计局与建委的职能与统计分析依据会存在差别，可是不要忘记，北京统计局与国家统计局作为同一种部门，他们应该是运用同一种统计标准的，这同一种部门出来的数据竟也有巨大差别，这位副局长的解释，能说明问题吗？我们只能认为，我们的统计数据太失真，太含糊，太不可信。
如果统计数据是可信的，那么信息对称，市场前景是可预期的，人们的市场行为会趋于稳健、理性，但现在，在开发商与购房人之间信息极度不对称，开发商掌控了房源、房价、销售进度、供求比等等对购买行为产生决定性影响的核心信息，购房人不知道下一个月甚至下一周，房价的供应量、需求量，自然也就无从知晓楼市究竟会跃上新的台阶还是真的会稳住。
在焦灼、迷惘、不可知的心态下，大道不通，小道流行。而信息最终会影响市场人气，主流公信力强的信息一再缺失，市场一有风吹草动，就极有可能出现由迷惘到恐慌的蜕变，要么一窝蜂抢购，要么一齐持币观望。从这个意义上说，提供具有普遍公信力的房地产信息，比房价涨跌本身更为重要。
政府完善信息披露制度义不容辞
对于房产商通过隐瞒真实供求信息来忽悠投资者的“魔法”，我们用什么样的“道”来与其试比高呢？
业内人士认为，既然股票市场已有信息披露，那么房地产市场也可建立可信的信息披露制度完善自身发展。房地产市场和股票市场一样，容易产生操纵行为，也普遍存在典型示范偏差和羊群效应，追涨杀跌。开发商利用信息、资金优势，操纵市场屡见不鲜，其行为和股票市场的“做庄”如出一辙。要消除开发商的囤积居奇，首要的是让真实的信息在房地产交易中充分畅通。
但是在房地产这个带有半垄断色彩(作为一级市场的土地交易基本是垄断的)、非充分竞争的特殊市场中，单凭消费者的个人努力，恐怕永远改变不了信息弱势的地位，跳不出核心信息盲区的圈子——因为人家开发商只要以一句“商业秘密”为由，就对你这些消费者无可奉告了。
但政府就不同了，政府作为管理者，完全可以要求开发商公布其楼盘的详细信息——如在开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府可以要求其公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，主管部门可以要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等，否则，主管部门有权拒绝办理预售、销售许可。
现在，北京市房地产交易信息网的房产信息的实时传播，将使这种状况的改善成为可能。不过，北京的房地产市场只是全国房地产市场的一部分，而房地产商欺骗消费者的作为并非北京独有，所以，非常有必要把北京的做法推广至全国各地。这不仅能够击破房子紧俏的市场传言，也能够让购房者有更宽裕的时间考虑楼盘的选择，买卖双方的信息对称增加将为房价走向理性奠定必要的基础。
一位房地产研究者指出，一个信息不充分的市场必然是发育不健全的市场，一个信息混乱、“传闻爆炸”的市场，最终也必然是“共输”的市场——谁都无法在所有的时间、所有的空间、欺骗所有的人，极端混乱的终极结果便是对市场的埋葬。只有当向社会提供普遍认可的公共信息成为判定房地产主管部门尽职与否的重要标准时，开发商的囤积居奇才会寿终正寝，市场才能成为健康成熟的市场。
