宏观调控精确打击下楼市何去何从？

2006-06-01 07:57:40    

一直以来，国家对于控制房价上涨过快的决心似乎很大，可从去年的国八条到今年的国六条，总让人觉得国家对房地产市场的调控“雷声大雨点小”，难道国家的宏观调控真的管不了房地产市场吗？国务院29日发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见将给房地产市场带来多大影响？对购房的百姓带来哪些好处？是否真能让中国的大多数老百姓看到“置业”的希望？……

九部委联手开下15剂猛“药”

29日，国务院办公厅发出通知，转发了国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九个国家部门的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》指出，今后将切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，进一步整顿和规范房地产市场秩序，进一步整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度。国家九部委再度联手调控房地产市场，用意在于痛下猛药为楼市疗疾排毒。其中包括制定和实施住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；明确新建住房结构比例。今后五年将重点发展普通商品住房；调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从下月一日起对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从下月一日起个人住房按揭贷款首付款比例不得低于三成等等。

此轮调控更重精准和实效

这次出台的《意见》是针对部分过热房地产市场的“精确打击”，量化后的指针更具有针对性，但并没有想象中严厉，属于结构性温和调控。《意见》从六大方面阐述了调整住房供应结构、稳定住房价格的具体措施，提出切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，进一步整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度。对比去年5月初的七部委新政，可以看出此次调控政策秉持了一贯的突出重点、分类指导和区别对待的思路，也依然采取了目标责任制，“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改”。此次《意见》与去年不同之处，在于更加注重政策的精准和实效性。90平米、70%比例、5年这些数字……可以肯定的是，影响将是深刻的，市场将围绕这些数字进行各个层面的激荡。首先要注意到此次联合颁发新政的部委中，在去年的基础上加入了统计局和监察部。统计局承担着信息披露的责任，监察部则主管监督落实，这两个部委的加入，说明中央要求各部门之间更加协调一致，强调政策实施的效果。从分类政策来看，政府的调控手段也更加科学。此次三个主要的分类调节手段都注意避免动用行政手段，而是更加注重通过市场行为进行深化调理。税收政策有两个值得注意的地方：第一是没有强征二手房转让个人所得税，第二是对购买住房5年内转让的征收全额营业税。虽然市场上征收二手房转让20%的个人所得税的舆论较多，但是《意见》中并没有此项政策。这是因为政府考虑到了全国楼市的不同情况，征收二手房个税会使健康的楼市也产生震荡，由此给全国楼市带来的后果将难以评估。另外，在去年对购买2年内转让的住房征收全额营业税的基础上，此次政策把征税年限拉长到了5年，这实际上把投资者和投机者的分界线划定在5年，进一步限制了投机者和短期投资者的空间。此次出台的信贷政策，对资本金不足35%的开发商不发放贷款、对空置3年以上的商品房不接受其作为抵押物等，这些政策填补了以往信贷政策上的细节不足，加大了开发商钻政策漏洞的难度。此外，对于市场上讨论较多的首付比例，此次政策中也有了明确的规定。《意见》对中低收入家庭仍维持20%的首付比例，保障了中低端购房者的利益；而其他住房的首付比例不低于30%，这在去年的信贷收缩中已经成了市场现实，因此对市场的影响将比较温和。未采用50%的首付比例，为市场调节留下空间。《意见》一方面在在加强土地政策中的招、拍、挂的执行力度外，继续对土地政策前端和交易后端两个过程予以规范，达到土地市场整体有序。土地市场的招、拍、挂规范了土地的交易过程，但是这个过程的前后却都缺乏有力政策。这次却在源头上规范了土地出让，并在土地出让后加大了监控力度。对闲置土地、开发商变相闲置土地的行为都做了相应的处置，这使得土地政策更加明确，杜绝了开发商打擦边球的可能。

从中央态度看后市房价走向

国家对于控制房价上涨过快的决心似乎很大，可从去年的国八条到今年的国六条，总让人觉得国家对房地产市场的调控“雷声大雨点小”，难道国家的宏观调面对火热的房地产市场就失灵了吗？宏观调空失灵的直接原因就是地方政府的执行不力，可历史证明，中国历来是一个行政命令强大的国家。事实上，中国经济能在近30的时间里高歌猛进的一个基本前提就是中国的行政命令强大，能做到大部分发展中国家所不能做到的令行禁止，只是所谓的令行禁止的执行程度往往取决与中央政府的决心。所以，中央宏观调空失灵的根本原因在于中央在房地产市场的所面临的矛盾：不能让房地产市场硬着陆，因为如果房地产市场被迫硬着陆的话，对中国经济的打击是不言而语的；但是，现在房价过高已经引起了一系列的社会问题，这也是中央政府必须面对并解决的。所以，从中央政府这一矛盾中可以看出中央政府对房价的态度：坚决打击房价在现在的基础上增长过快，同时努力确保房价平稳略有下降。中央政府对房地产市场调控的基本原则是：出台严厉的政策表明中央对房价的态度以缓民愤，但实际操作是房地产市场的宏观调控是多次而不是一次、是长时间而不是短时间内到位。所以，这次《意见》的出台对楼市的最大的影响是中央对调控房地产市场决心，以及中央是否有更大力度的政策出台的不可预测性，所以对楼市持观望态度的人将继续增多。事实上，如果在这次《意见》出台后，房价上涨没能得到抑制的话中央将很快有新措施出台，正如前面所说的，中国是一个行政命令强大的国家。所以我们认为，房价从长期看将是：房价平稳略有下降。