外资涉足房地产业与人民币升值无关？
2006-06-08 09:30:03
摩根士丹利执行董事卡斯·彼特森在日前举行的“2006行销商业地产高峰论坛”上说，外国金融机构在中国房地产市场投资时并没有将汇率变动可能获得的收益考虑在内，人民币是升值还是贬值不是房地产投资的决定要素。瑞士信贷银行、荷兰ING银行等境外投资机构也纷纷表示，其在中国房地产市场频频出手并非因为预期人民币会升值，而是看好中国房地产市场的良好发展前景所采取的长线投资活动……
外资进军我国房地产市场的缩影
据了解，截至4月末，上海已经连续10个月房贷负增长。在上海某国有商业银行一家市区支行内，就看到内部张贴的消费信贷指标和达成情况统计，在该支行6名信贷员中，仅半数完成或超额完成指标任务，其他人指标达成率仅在15%-60%间。同期的统计数据则显示，4月份上海住宅新盘成交量233.46万平方米，比3月份大涨约三成，创下2005年4月宏观调控以来上海楼市成交量颠峰纪录。业内人士称，尽管银行信贷在历次房地产调控中都首当其冲，但其不过是支撑房地产需求的资金来源之一。并且，在经历过2003年以来的数次紧缩后，银行信贷在房地产开发和购买环节的支撑力已经被大打折扣。
“外资几乎是在排着队进来。”上述支行一位行长透露。一位业内人士表示，截至今年4月份，一家国有商业银行的一个市区网点所经手的海外房地产基金项目，总额已经达到超过20亿元。该人士透露，目前有商业银行也介入到外资房地产项目当中，比如对外资收购房地产项目的股权投资提供交易监管，以及为外资地产商的房地产项目开发提供外汇置换贷款。而在全国，到底有多少个这样的网点，或许没有人进行过准确的统计，但是相信一定不会是一个小数字。假若做简单的乘法推算显然是不负责任的，但是，这家支行的现状无疑可以反映外资进军我国房地产市场的缩影。
业内人士指出，央行自2004年年初开始实行紧缩房地产信贷的政策，实际上是给海外房地产基金创造了非常有利的环境，紧缩的信贷政策恰恰是众多的海外基金梦寐以求的金融政策。国外的房地产基金近几年就已经对中国的房地产市场虎视眈眈。
逐利本性驱使国际资本套利
今年以来境外资金从收购内地写字楼、商铺进一步扩张至高档住宅。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。进入2006年，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多。海外基金对国内楼市的收购、介入会越来越深，甚至会走出上海、北京等一线城市向二线城市蔓延。
知名物业投资顾问公司上海策源机构提供的数据显示：摩根士丹利在2005年6月和9月，分别以8.46亿港元和9000万美元购买了“上海广场”和“世界贸易大厦”；2006年4月再斥资7亿多元人民币签下陆家嘴中央公寓4幢楼。除了摩根士丹利，最近在商业地产市场频出“大手笔”的国际金融机构还有高盛集团、花旗集团、麦格理银行旗下的第一中国房地产集团等，另外美国的两家基金也已从复星集团买下上海豫园庙前广场项目。全球排名第一、第二的工业地产巨头普洛斯、AMB，竞赛似地在上海、广州、北京以及重庆等地，投入巨资收购各种合适的工业地产项目，并引发了工业地产项目价格一路上涨。但对于海外资金来说，2004年的试水，2005年、2006年的悄然加速，依然只是进军中国楼市的开始。“事实上，现在境外投资者还没有很大规模地进入到中国市场。”摩根士丹利执行董事GarthPeterson近期表示，包括大摩在内的海外机构投资者，目前在中国的投资额都是很小的，更多的西方投资者在上世纪90年代就进入了亚洲房地产市场，但大多数在中国房地产市场并没有投资。他介绍说，目前大摩在中国的投资总额，还没有达到其日本投资额的5%。
一位业内人士指出，事实上，许多尚未进入中国房地产市场的海外资金，正拿着资金等待机会随时出手。而已经投资的一些机构投资者，也都有进一步加大投资规模的计划。也有房地产研究专家指出，外资一般会在五年内将物业卖出套现，其否认“赌人民币升值”炒楼的动机是担心被征收相关税收。
海外机构的投资多是5年左右的短期行为。资本逐利的本性使海外资金无法拒绝房地产市场的诱惑。国际市场上对人民币的升值预期是每年5%左右，而强劲的经济发展也将使上海高档住宅、商办物业每年增值15%左右，加上收购物业后的出租收益6%-10%，再加上避免手中美元的贬值，保守估计外资投资上海物业的年收益可以达到20%左右。对于基数庞大的国际资本来说，这种高额回报的诱惑自然是难以抵挡。可以预计，上海、北京、广州甚至一些二线城市，将有更多的物业成为外资收购的目标。
越来越多的优质物业以相对较高的价格转到外资手中，引起业内人士的高度警觉。不能否认凭借外资的丰富实战经验，海外基金确实有高超的“价值发现”手段，但外资大量进入楼市，对楼价攀升起了一定的推波助澜的作用，有可能对国内的房地产宏观调控产生一定的干扰。市场人士纷纷提醒，由于海外机构的投资多是5年左右的短期行为，其短期内大规模进入有可能促使房地产泡沫生成，未来大规模撤出更将造成市场波动。
前车之鉴：国际资本投机日元升值引发的房价大起大落
长期的国际收支顺差和巨额的外汇储备引起了国内和国际社会的广泛关注，美日等国要求人民币升值的呼声越来越高，尽管中国政府多次重申人民币不会升值，但公众已形成了人民币升值的预期。摩根士丹利亚首席经济学家、被经济学界戏称为“早三年知道”的预言家谢国忠认为，目前中国面临的宏观经济环境与上个世纪80年代日本经济出现泡沫之时十分相似：当时日本正处在经济高速增长的黄金时代，外汇储备高居世界第一位，日美贸易摩擦频频发生，日元升值压力加大。
日本的泡沫经济应该可以从1985年签订广场协议开始。广场协议其实就是指：日本在美国纽约广场酒店里同美国和欧洲签订的一份关于日本汇率的协议。从此以后，日币的汇率一再上升。协议签订后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，这无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。而实际上日本国内由于采取低利率政策刺激了股市和房市价格的快速上涨，因此国际资本投资日本股市和房市可以获得双重收益——资产价格的升值和日元的升值。在双重收益的刺激下，国际资本在广场协议后更多地进入了日本，大量从事于股市和房市的投机。
国际资本的流入又产生了三个短期效果。一是国际资本的大量流入加剧了日元升值的压力；二是国际资本投机于股市和房市加快了股价和房价上涨；三是国际资本流入使得日本国内货币供应量过度增加。这三个效果都刺激短期内日元进一步升值、泡沫进一步膨胀，反过来又吸引更多的国际资本进入日本投机。
广场协议后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情，日本国民的真是生活水平要比美国等其他西方国家低很多。 1989年，日本政府开始意识到土地价格严重脱离实际价值，经济中的泡沫问题已经非常严重，便施行紧缩的货币政策。然而为时已晚，紧缩政策虽然戳破了泡沫经济，但累积的泡沫已经给日本经济带来巨大的损害，股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，日本经济进入十几年的衰退期。
内外资炒房区别对待
那么，怎样才能充分发挥政府对房地产的调控作用呢？去年出台的房产调控政策不可谓不多，但各地的房价并没有应声而落，有的区域房价上升愈演愈烈。除了地方政府没有贯彻好调控政策这个因素，是否也应该考虑外资这个更重要的因素呢？从去年的“国八条”到最近出台的“国六条”，政府调控的力度一次比一次猛烈。但似乎都疏忽了外资炒房。
哈继铭指出，应该对内外资进行区别对待，否则是对国内购房者的不公。对外资炒房，建议应征收房地产一次性级差消费税和汇率调节税，直接调控购房需求。谈到消费税，哈继铭表示设计税率的依据是低密度的豪宅占地面积过大，直接影响粮食生产和环境保护，对社会是负溢出。他说：“对低密度的豪宅征收消费税，就如同对大排量汽车、烟、酒等征收消费税是一个道理。”他还建议对外资采取汇率调节税——即外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产；升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。
易宪容则认为，“应该取消住房预售制度”。但他认为开征房地产物业税需要一定的基础条件，包括详实的不动产登记资料的建立和用科学的方法对房地产进行低成本估价，以及税收征管能力的提高等。他建议先制定具体细则，然后试点，并在此基础上全面展开。据悉，日前国家外汇管理局等部门正在密切关注房地产领域的外资流动，未来将从“技术层面”对外资投资房地产加强监管和限制，包括进一步收紧房产交易结汇的审核、对房地产企业引进外资和境外上市加强监管和设限等。这些政策的出台应该不会太遥远了。我们拭目以待，期盼国内房价理性化回归价值。
