国务院将会诊“小产权房”
2007-07-11 10:10:30
近期，社会上针对“小产权房”争论的很激烈。支持和反对的都有自己充足的理由，那么“小产权房”究竟是什么，反映出了什么？近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进行会诊。或许，小产权房有望走向合法化……
国务院将对“小产权房”会诊
随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。在失控的房价下，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，隐藏着不小的风险。有专家认为，目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。我国物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。针对社会上对小产权房的激烈争论，我们国家确实需要拿出一套完整的切实可行的方案。据悉，近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进行会诊。或许，小产权房有望走向合法化。
针对小产权房的两种观点
目前，对于"小产权房"，社会上的主流声音不外乎有两种：一种是对其进行严格的清查，坚决取缔；一种则对其怀有复杂的感情，爱恨交织。
反对意见
从法律上说，如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。新《物权法》虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护，但是不能被滥用。“小产权房”不具备合法的产权就不可能进行法律意义上合法的转让以及其他相关的行为。从购房者的角度来说，小产权房的一些权利可能会得不到保障，即：无法获得法律保护，也不能进行自由交易，无法办理继承，无法对抗国家的征地和拆迁，无法办理抵押。从农民角度来说，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时给农民一些甜头，但时间长了，农民拿到的那点钱花完了，土地也没有了，这样风险只会越来越大。从社会角度来说，我国的住房体系尚不完善，小产权房的出现和上市扰乱了正在建设和完善的住房保障体系。长此以往，房地产市场必然会面临一个更为混乱的局面。另外，“小产权房”如果真的合法了，其价格一定会上扬，也起不到调控作用。
支持意见
伴随着人们对“小产权房”风险的担忧，支持“小产权房”的呼声也此起彼伏。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”，为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。并且，这些小产权房与集体建设用房均处于城郊结合部，有利于疏通城市中心区居民的消费需求、因教育资源有外迁趋势也可就地满足一些新增人才的住房需求、对周边卫星城市的居住需求也可以适当满足。另外，“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。因此，对待“小产权”房，“堵”不如“疏”，“禁止”不如“引导”。
“小产权房”折射二元社会结构冲突
上面的两种对立的观点各有个的道理，但这实质折射出了城乡二元社会结构冲突。我国社会结构仍然是一种城乡二元结构，城乡差别较大，处在城市边缘的农民能切身体会到这种体制带来的感受与落差。同样是宅基地，城市与农村的宅基地价格悬殊很大；从农民手中征地，建成商品房转手卖或者根本无须建房只要变相倒卖土地，就可以获得数倍于征地的价钱。而农村集体土地在农民手里土地是不值钱的，只要建成商品房，土地的价值就一下子体现出来了。但是普通农民并不具备将土地变成房子的能力，只要有人答应给他们分一杯羹，改善他们的住房条件，类似所谓的"拆迁上楼"、"旧村改造"，他们只要得了实惠，通常也不会强烈反对。这就是为什么一些"拆迁上楼"与"旧村改造"中，会"夹带""小产权"房，或者在农村集体土地上直接建设"小产权"房的真正原因。
“小产权”问题的背后，是制度安排的缺陷，是现行城乡二元结构的一种冲突，实际上是城乡利益格局中农村集体土地被廉价获得，同时也是既得利益集团与农民利益的一种博弈与妥协。要想守住耕地红线，维护粮食安全，治本之策在于改变城乡二元结构，加快推进城乡一体化，直接加大对农民的财政补贴，让广大农民种地也能挣大钱，从而缩小城乡差距；此外，还应该改革现行的土地制度，应修改土地管理法、城市房地产管理法直至宪法等相关法律法规，禁止非公共利益征用土地，给予农村集体土地与城市土地同样平等的法律地位，并允许农民自主决定农村土地的命运，增加他们在商业谈判中的筹码。
值得注意的是，重庆城乡综合配套改革中有一项可以允许农民用土地作为股份来经营，这或许是农民可以获得较高持续收入的一种有益探索。如果能把土地作为股份制与小产权房找到结合点，那么对于解决小产权房甚至城乡的二元矛盾将有很大意义。
国务院将对“小产权房”会诊
随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。在失控的房价下，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，隐藏着不小的风险。有专家认为，目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。我国物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。针对社会上对小产权房的激烈争论，我们国家确实需要拿出一套完整的切实可行的方案。据悉，近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进行会诊。或许，小产权房有望走向合法化。
针对小产权房的两种观点
目前，对于"小产权房"，社会上的主流声音不外乎有两种：一种是对其进行严格的清查，坚决取缔；一种则对其怀有复杂的感情，爱恨交织。
反对意见
从法律上说，如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。新《物权法》虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护，但是不能被滥用。“小产权房”不具备合法的产权就不可能进行法律意义上合法的转让以及其他相关的行为。从购房者的角度来说，小产权房的一些权利可能会得不到保障，即：无法获得法律保护，也不能进行自由交易，无法办理继承，无法对抗国家的征地和拆迁，无法办理抵押。从农民角度来说，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时给农民一些甜头，但时间长了，农民拿到的那点钱花完了，土地也没有了，这样风险只会越来越大。从社会角度来说，我国的住房体系尚不完善，小产权房的出现和上市扰乱了正在建设和完善的住房保障体系。长此以往，房地产市场必然会面临一个更为混乱的局面。另外，“小产权房”如果真的合法了，其价格一定会上扬，也起不到调控作用。
支持意见
伴随着人们对“小产权房”风险的担忧，支持“小产权房”的呼声也此起彼伏。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”，为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。并且，这些小产权房与集体建设用房均处于城郊结合部，有利于疏通城市中心区居民的消费需求、因教育资源有外迁趋势也可就地满足一些新增人才的住房需求、对周边卫星城市的居住需求也可以适当满足。另外，“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。因此，对待“小产权”房，“堵”不如“疏”，“禁止”不如“引导”。
“小产权房”折射二元社会结构冲突
上面的两种对立的观点各有个的道理，但这实质折射出了城乡二元社会结构冲突。我国社会结构仍然是一种城乡二元结构，城乡差别较大，处在城市边缘的农民能切身体会到这种体制带来的感受与落差。同样是宅基地，城市与农村的宅基地价格悬殊很大；从农民手中征地，建成商品房转手卖或者根本无须建房只要变相倒卖土地，就可以获得数倍于征地的价钱。而农村集体土地在农民手里土地是不值钱的，只要建成商品房，土地的价值就一下子体现出来了。但是普通农民并不具备将土地变成房子的能力，只要有人答应给他们分一杯羹，改善他们的住房条件，类似所谓的"拆迁上楼"、"旧村改造"，他们只要得了实惠，通常也不会强烈反对。这就是为什么一些"拆迁上楼"与"旧村改造"中，会"夹带""小产权"房，或者在农村集体土地上直接建设"小产权"房的真正原因。
“小产权”问题的背后，是制度安排的缺陷，是现行城乡二元结构的一种冲突，实际上是城乡利益格局中农村集体土地被廉价获得，同时也是既得利益集团与农民利益的一种博弈与妥协。要想守住耕地红线，维护粮食安全，治本之策在于改变城乡二元结构，加快推进城乡一体化，直接加大对农民的财政补贴，让广大农民种地也能挣大钱，从而缩小城乡差距；此外，还应该改革现行的土地制度，应修改土地管理法、城市房地产管理法直至宪法等相关法律法规，禁止非公共利益征用土地，给予农村集体土地与城市土地同样平等的法律地位，并允许农民自主决定农村土地的命运，增加他们在商业谈判中的筹码。
值得注意的是，重庆城乡综合配套改革中有一项可以允许农民用土地作为股份来经营，这或许是农民可以获得较高持续收入的一种有益探索。如果能把土地作为股份制与小产权房找到结合点，那么对于解决小产权房甚至城乡的二元矛盾将有很大意义。
