房地产仍将是四季度调控的重点

2006-10-25 11:07:28    

日前，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》再次明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为的监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。这是目前国家关于土地调控力度最强的一次……

国土部：防止各地第四季度违规或突击批地

国土资源部日前下发通知，要求各地切实做好2007年土地利用计划（草案）编报工作。各地要依据当地经济社会发展、全社会固定资产投资以及土地利用总体规划实施等情况，按照国家宏观调控政策和节约集约利用土地的原则，在不突破往年新增建设用地规模水平的前提下，从严从紧提出年度新增建设用地计划建议指标；要深入分析建设项目用地特点和历年新增建设用地占用农用地及耕地的比例关系，在不突破去年计划盘子的前提下，科学合理确定新增建设用地占用农用地及耕地计划建议指标。通知指出，土地利用计划是实施土地利用总体规划的重要措施，也是运用土地政策参与宏观调控的主要手段。各地要从全面落实最严格的土地管理制度和加强土地调控的高度，充分认识土地利用计划编制工作的重要性。为保持经济社会良好的发展势头，明年国家将继续实施宏观调控的各项方针政策。各地要把思想认识统一到党中央、国务院的决策和部署上来，积极配合国家宏观调控政策，坚持节约集约用地、耕地占补平衡的原则，认真组织编制好2007年土地利用计划（草案），有效发挥土地利用计划的调控作用。通知说，为了发挥土地利用计划对建设用地的总量调控作用，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，“将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划”。各地要深入学习国务院通知精神，加强调查研究，进一步完善计划指标体系，增强计划的调控功能。总的来说，当前计划编制要坚持总量控制、严把土地供应闸门的指导思想，在坚持总量控制的前提下，实事求是地提出各项计划指标建议。国土部规划司负责人强调，第四季度往往是各项建设用地相对集中的时期，尤其是国发31号文件出台之后，某些地方可能出现突击批地的现象。各地一定要根据国家加强宏观调控的要求，进一步加强对计划执行的监管，严格农用地审批的计划审查，坚决杜绝超计划批地、用地现象，确保今年全年用地规模控制在计划之内。

土地无小事

在近期接踵而来的地产调控政策中，《土地出让金收支管理办法》终于稍显亮色。在土地问题上，迈出任何一步都牵涉全局，因此步伐虽慢，但似乎惟此才能平衡各方的利益诉求。这个新的管理办法规定，土地交易变更为“收支两条线”，并且接受地方人大的监督。在程序设计上看，有了制衡机制。但问题在于，这样一部由国土部出台的原则性行政管理办法，对于地方行政机构的刚性约束能到什么程度呢？人大可以监督了，但人大监督的具体依据是什么呢？在这个新办法中，土地用途的限制性条件，以及对于失地农民的补偿方案与以前相比变化不大，对于司空见惯的地方层层截留也仍无更有力的遏制手段。因此对于土地新政而言，需要面对的问题仍很艰巨。其中最重要的问题是对土地利用的“公共属性”的界定。现行《土地管理法》中第2条第4款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。但是，这个条款及其以后的种种土地政策中，对于“公共利益”的边界却界定得相当之模糊，令土地流转中的可“运作”空间相当大，往往地方政府以“公益需要”为名征地，转眼间看到的却是商业开发。

关于“公共利益”的界定，在其他国家及地区通常有两种方式：一是概括式规定，比如德国的《民法典》、日本的《土地征用法》中的对于土地利用的“公共属性”界定，对于“公共目的”发生异议时，最终不是由政府而是由独立的第三方——议会或是法院裁定；二是列举式，如韩国《土地征用法》，台湾地区的《土地法》，则逐条把什么是属于土地“公共目的”的用途一一列出，一目了然，看起来机械，但治理成效得以保证。不论哪种方式，总不会像我们常见的，当要过审批关时，征用这块土地的前提就是“公共利益的需要”，而当转手用于商业开发用途时，这块地又会由于以往从“公共目的”立项中得来的低成本，成为吸引投资者的利器。在目前，法律及监督机制尚处于转型阶段，仅仅是原则上的土地用途概述，并不适用于当前的社会环境。我们认为，韩国式的列举土地用途值得借鉴。土地问题是一个国家的根本大计，如果没有至刚至纯的硬约束，那迟早会因为过度透支而得不偿失。有一个简单明确准则的好处是，一方面可降低国家对治理能力参差不齐的各级地方政府直到“村政府”的管理成本，更重要的是解决土地这个问题实在迫切，是拖不得也拖不起的事情。

房地产是土地调控的打击重点

温家宝总理18日主持召开国务院常务会议，会议在研究部署第四季度经济社会发展工作时，强调为明年改革和发展打好基础，要抓好六项工作。其中，第二项“坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度。严格控制中长期贷款。控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市。”对进一步落实房地产调控政策指明了方向。把房地产调控措施落实到每个城市，这既证明了宏观调控的紧迫性，也说明落实调控措施的责任性，打破了以往笼统的调控模式。另外，通过这个信息，房地产企业应该看到，过去一些地方政府出于自己的利益目的，企图寻找各种理由不及时落实政策或落实不到位的局面有望得到改善。宏观政策遭遇的各种“软阻力”，也有望在新一轮调控中逐步化解。基于此，分析认为，房地产仍将是四季度调控的重点打击对象。