房贷新政还是存在有待完善的地方

2007-09-30 09:55:03    

央行、银监会赶在国庆节前烧了“一把火”，将第二套购房的房贷首付比例提高至不低于40%，外加把房贷利率涨一成。这表明监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行。不过，房贷新政的效果有多大，关键是要看对第二套房的认定……

房贷新政出台二套房首付四成起

28日晚，中国人民银行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知规定，对已用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，并且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。此外，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，“商住两用房”的贷款最低的首付款比例由原来的40%提高到45%。通知规定的具体执行时间未说明。

对于如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。《通知》强调，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

政策出台目的是针对银行房贷风险

央行、银监会在国庆节前将第二套购房的房贷首付比例提高至不低于40%，外加把房贷利率涨一成。分析认为，这表明监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行。刚刚发生的美国“次级债危机”无疑可以作为前车之鉴，英国诺森罗克银行近期发生的挤兑风波，就与放贷过度有关。

虽然当前我国并没有次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样正逐步步入违约高风险期，将有越来越多的人还不起房
贷。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国房贷的险所在。这只是症结的一个方面，而且是次要因素。其实，造成风险的主要原因是房价长势，把一些本没有购买能力的人，吸引到买房大军中。而银行就是房价长势的帮凶之一。另外，各大银行为争抢“房贷客户”这块诱人的蛋糕，竞相推出各种优惠政策，如前几年的贷款“零首付”等，也是原因之一。因此说，房贷违约并不仅仅是把关不严，而是房贷的政策不合理所致。

对银行来说，必须看到个人房贷的期限较长，有的一次放贷便是30年，其中横跨几个经济周期。今年以来的连续5次加息，5年以上期房贷优惠利率已由5.814%升至6.6555%，贷款者明显增加了负担。有人更算过一笔账，2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。加息的“杀伤力”不容低估，若在业务滑坡的时候，一味降低门槛，吃亏的还是银行。若遭遇相关银行预计的违约高风险期，最可能违约的一是多套房贷款的投机客，二是前几年房贷滑坡时低门槛“招揽”来的客户。

但不管是美国次级风波的警示，还是建行曾发布的房贷违约风险报告，都很难警醒各家商业银行。因此,这次政策的出台很大程度上是针对银行的房贷风险的。

第二套房认定成关键

在研究员看来，这次的政策效果有多大，关键是要看对第二套房的认定。现在很多人根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。虽然央行和银监会的通知里给出了怎么样界定第二套住房，但政策的可行性还是值得商榷。

对投资者来说，规避方法很多。如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候银行根本就不知道其是第几次购房。如果一个人一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都会认为此人是第一次购房。按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。而目前，央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人有多少套房子。

很多拆迁户为了多要一套房夫妻离婚，要到房后复婚。很多人为了多享受福利分房，不也这样假离婚过？面对这些人，银行怎么知道是不是第二套房？

现在看来，银行提高首付比例更多的是心理上的影响。这样的政策对普通人几乎没有什么影响，买不起的还是买不起。
因此，只有银行、建委、税收等相关部门能联合起来，弄清楚每个人、每个家庭名下究竟有多少房子，这些房子都是什么用途，才能真正抑制投资，同时不伤害自住的需求。