“梯度开发模式被禁”压缩房产业利润空间

2007-10-12 10:47:19    

国土资源部9日正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确规定工业用地必须通过“招拍挂”公开方式出让，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书……

政策出台为十七大“献礼”

过去三年的房地产调控，我们常常看到在两会召开之前，或者两会召开刚刚结束的时候，相关主管部门有一些措施出台。39号令的基本精神已经酝酿了很久，赶在17大之前发布，算是关注民生做的实际工作。

尽管从2003年起就已开始土地市场的治理整顿，但本轮调控的执法行动密度在今年达到了空前，这一新规定出台的背后，一方面是“十八亿亩耕地红线高于一切”，另一方面则是中央政府关于解决城市中低收入住房问题的政策在起作用。更重要的一方面是，由于分期付款，开发商的风险被转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险爆发。
国土资源部部长徐绍史日前表示，就土地执法工作，国土资源部在2007年已形成三条线：第一条线是国家土地督察系统对省（区、市）和计划单列市政府土地管理情况开展专项督察。到目前已向十二个省市发出了整改意见书。

第二条线是与相关部门联合开展专项行动：与监察部联合开展查处土地违规违法案件专项行动，与监察部等五部委开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，与农业部等七部委联合开展农村土地突出问题专项治理，全国土地执法“百日行动”。

第三条线是该部执法监察局的日常土地执法工作。为确保高密度的执法工作落实，徐绍史和国家土地副总督察甘藏春近日连续分赴东北、华北和华中等地，就“百日行动”进行组织动员。

新规打击房地产商囤地行为

现在的房地产开发商是在进行高杠杆性的资金运作，拿地的时候采用分期付款的方式，开发的时候从银行贷款，卖了房子也是靠房贷。开发商的负债杠杆比例非常高，就使得一方面很多开发商把战线拉的比较长，带来了房地产市场投机行为非常严重。另外，商业银行参与房贷面临的风险就非常大。国土资源部出台这个文件，有利于进一步平抑房价。

39号令中容易引起误读的条款是对原执行的11号令第二十三条进行修改的内容，修改后，该条款规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

强调这一规定的原因是，实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。

国土资源部有关部门负责人指出，新规定执行后，只要不违反土地出让合同，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。

对于政策执行效果的三点判断

39号令出台以后，实际上增加了开发商的风险，挤压其资金流的空间，使它能够面向市场的时候尽早把现有的土地开发完，在资金流量这一块也压缩了一定的利润空间。只不过这个政策的效果，应该并不是现在，现在新拿的土地才可能受到39号令的影响。对未来是有一定影响的，但是在今年和明年影响并不大。

此外，39号令中没有提及到在招投标过程中应该怎么样来调控土地出让市场，这一块是一个明显不足。招投标实际上已经完全把小开发商和中等开发商排除在外，形成少数几个大开发商垄断市场的现状，因为中小开发商连参加招投标的资格都没有，地块太大了。从科学角度上来讲，政府组织统一规划以后，甚至可以把地块分布的很小，让更多的中小开发商参加竞争，参加开发，甚至有的地皮可以独立委托一个开发商开发。这样第一可以保证国家招拍挂这个部门及时拿到出让土地的全部资金。第二，由于多个开发商同时开发一块低端的土地，会很快统一开工，很短时间就能够上市。但是国土资源部的文件没有体现这一点。

还有，从中国土地方面的政策来看，虽然国土资源部出台政策，但是开发商主要是跟地方政府打交道，所以地方政府在政策的贯彻落实方面怎么样就显得非常重要。对政策的贯彻执行情况要进行检查和集中性的整顿，这一块工作要跟得上。