房地产调控开始“收网”
2007-12-12 09:30:04
央行此次上调存款准备金率会加速房价的下跌。此外，国土资源部对处理三类违法违规用地行为已下发最后通牒，同时国务院也将在本周内派出12个督察组对各地贯彻房地产调控情况进行检查。种种迹象显示楼市调控正开始“收网”……
近半入市土地未被开发是个不祥的信号
在房价高涨的时候，不少房地产开发商悟盘惜售，想趁机多赚一笔，其实，不少开发商还有另一条敛财捷径，就是低价大规模
囤积土地，待价而沽，人为哄抬地价，地少了，商品房也就少了，房价自然持续疯涨。
12月9日CCTV《经济半小时》对国土资源部进行了采访，从节目中我们了解到，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖，换言之，7年内有近半入市土地未开发。分析认为，无论是CCTV《经济半小时》对国土资源部的采访还是近半入市土地未被开发释放出来的都是一个不祥的信号。
当下一个公认事实是，中国房价疯涨存在人为哄抬因素。地产商依靠囤地搞增发，搞增发来钱继续囤地，然后继续增发接着囤地，这是房地产上市公司具有中国特色的奇怪资金链条。对不少地产商而言，土地已经不再是用来开发的资源而是变成了它们手中的筹码。对于更多非上市房地产公司来说，囤地同样是他们提高所谓“业绩”的手段，他们坚信只要捂住土地把地价搞上去，房价就会在天上下不来，他们遍地黄金一夜暴富的神话就不会终结。在房价高涨的时候，不少精明的开发商悟盘惜售意图趁机多赚一笔，而其另外一条敛财捷径就是低价大规模囤积土地待价而沽，因为众所周知，人为哄抬地价的结果必然是地少后商品房水落船低，受供求规律作用，土地“供不应求”必然推动房价持续疯涨。而7年内近半入市土地未开发正是对房价高企人为引发的数字实证。
其实，早在1994年中国就颁布了《城市房地产管理法》，1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》，两部法规明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”。然而令人遗憾的是，时至今日国内依然有相当数量开发商扔有大量闲置土地，我不禁要问，有多少违规开发商被征费收地了？分析认为，开发土地大量闲置，除了存在开发难拆迁难等客观导因，不少地方官员受经营城市施政理念主导和不少地方财政已然成为房地产财政乃是深层政治经济原因。也就是说，只要地方政府经营城市“官”念和财政利益动因不除，地方官员就缺少执行调控政策的政治经济动力。7年内近半入市土地未开发难道不正是不少地方政府消极甚至抵制执行中央房地产调控政策的铁证吗？
7年内近半入市土地未开发之后果相来令人后怕。今年8月，建设银行研究部发布了《下半年经济金融形势分析与预测》报告，称从2001年至今年5月，约有8.66亿土地被闲置，就在《土地储备管理办法》出台次日的12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也发布了全国房地产开发商闲置土地的情况。根据这份报告，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。这份报告的主要执笔人、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，开发商大量闲置土地，直接造成了市场上商品房供应不足，而供需失衡最终推高房价不断疯涨。开发商捂地从短期看有助于提升开发商的利润，但从长期看，给整个房地产行业的健康发展背上了沉重的包袱，通过对土地购置费用、开发土地面积、房地产公司资金来源、上市公司财务指标等数据进行分析，钟伟初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元。然而这个数字，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地资金成本都差不多相当于这个行业的净利润。钟伟研究还发现，在全国闲置土地所占用的2.4万亿资金当中，有1.08万亿来自银行信贷，当前房地产行业的健康与否，已经严重影响到整个金融系统。在过去的香港、日本都曾经发生过房地产行业经营不善而使得危机蔓延到金融领域，并危及整个国民经济的情况，而同样起源于房地产行业的美国次级贷危机，更是严重影响了全球经济，这些对当前中国的相关行业难道不具启发和警示意义吗？
胡锦涛主席在十七大报告中提出了“着力保障和改善民生”的目标，房价问题无疑也是一个须要“着力保障和改善”的民生问题。更为重要的是，法治社会应当依法办事，土地开发法规《闲置土地处置办法》已经给囤地开发商划了铁杠杠，无论如何不能使办法再成为中看不中用的“聋子耳朵”。分析认为，现下不解决囤地问题，就不能从源头上有效平抑房价，也就难以在住房问题上实现“居者有其层”的公民基本人权。而房价如果不得到平抑，启动内需也将成为空谈。
国家发改委12月4日分析指出：我国住房市场需求旺盛，供求矛盾比较突出，房价涨幅呈加快之势。今年1-10月，全国商品住房竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期上升0.1个百分点。销售面积达4.89亿平方米，同比增长33.1%，增幅比去年同期上升21.4个百分点。相比之下，销售面积是竣工面积的2.1倍，可见市场需求的旺盛。此外，从市场正在销售的住房情况看，结构调整进展较慢，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳曾指出，房价上涨的最大推手应该是供求关系。我以为，一则是7年内近半入市土地未开发，一则是房价上涨的最大推手是供求关系，二者互为因果恶性循环，大抵是近年中国一荐又一茬房地产调控失灵的经济注脚。“解铃还须系铃人”，我们确信，如果不彻底解开7年内近半入市土地未开发这个死结，再多再好再猛的调控政策恐怕只能是隔靴搔痒。
国土资源部对土地违法案下发最后通牒
全国土地执法百日行动进入收尾阶段，对土地执法百日行动中清理出来的“以租代征、擅自将农用地转为建设用地”“违反土地利用总体规划扩大工业用地规模”和“未批先用”三类违法违规用地行为，国土资源部明确要求各地在12月25日前处理完毕。
从国土资源部获悉，国土资源部已正式向社会发布《全国土地执法百日行动查处纠正工作的若干处理意见》，要求各地严格按照国家土地管理法律法规以及有关规定，围绕百日行动确定的“以租代征”“违规新设与扩区”和“未批先用”三项重点任务，查明违规违法用地情况，分析原因，明确责任主体。本着依法依规、区别情况、从严处理的原则，既查处事，又查处人，查处要到位，整改要落实。
国土资源部要求，对自查中发现的以出租、承租或承包等方式违法占用农民集体土地建设工业厂房、商业或旅游设施等，违规新设或擅自扩大开发区规模涉及的违法用地，市、县国土资源部门要责令停工；对圈而未用的，要复耕或恢复原用途，交还原农村集体经济组织耕种，严禁撂荒闲置。对不符合土地利用总体规划的建设项目，其建（构）筑物要依法由县级以上国土资源部门责令限期拆除，并向社会公告，不得补办用地审批手续；对虽符合土地利用总体规划，但属于禁止用地目录和限制用地目录中不符合供地条件的建设项目用地，要依法给予行政处罚，没收地上建（构）筑物，不得补办用地审批手续。擅自扩大或新设开发区的，一律按有关规定予以撤销或核减，一律不得以开发区的名义供地。
对“未批先用”行为，国土资源部要求各地核实项目用地是否符合土地利用总体规划、通过预审和立项、符合供地政策、属于国家和省级重点项目等情况，查明违法用地原因和责任主体，并追究相关责任人的责任，区别情况，给予责令停工、拆除或没收建（构）筑物、罚款，以及查处到位后按规定补办用地审批手续等处理。
国土资源部强调，省级国土资源部门要全面负责重点整改地区和重大典型案件的整改和查处工作。百日行动确定的重点整改地区，由省级国土资源部门负责组织整改，派驻地方的国家土地督察局进行督察。百日行动确定的重大典型案件，由相关省级国土资源部门组织调查，国土资源部跟踪督办，派驻地方的国家土地督察局加强督察。重点整改地区整改不力的，由国家土地总督察依照有关规定责令限期整改，整改期间暂停被责令限期整改地区的农用地转用和土地征收的受理和审批。对重大典型案件查处不到位的，有关派驻地方的国家土地督察局要通报有关省级人民政府。仍不能落实的，国家土地总督察将向监察部通报有关情况。
根据要求，补办用地审批手续必须严格按照现行的土地审批有关规定履行报批程序，组织报批材料。必须保质保量落实耕地占补平衡，足额落实征地补偿费用，认真落实社会保障措施，确保对补办手续的用地管理到位。补办用地审批手续，必须占用用地计划指标。同时要按照从新从高的原则，一律按照补办时征地补偿费、新增建设用地土地有偿使用费和地价等新的标准，计算和缴纳有关土地规费。
国务院督察组年底开赴各省市收网
另悉，本月国务院将派出的12个督察组奔赴各省市，对各地贯彻落实国发[2007]24号文件的情况进行检查。同时，督察组还要对各地执行37号文件，调整商品住房供应结构，增加中小户型住房供应和稳定住房价格等工作进行督察。建设部相关负责人明确表示：“要特别强调的是，对群众反映强烈、随意涨价的房地产开发项目，各地建设主管部门、房地产主管部门要会同物价监管等部门进行专项调查，并严肃处理。”
根据要求，各省级主管部门要督促各城市加快落实文件提出的各项措施，认真做好迎接国务院督察组检查的各项准备工作。对工作不落实、措施不到位的地区，我们将进行通报批评。
今年3月份，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门联合组织开展了全国房地产市场秩序专项整治工作。经过半年工作，专项整治工作取得了阶段性的成效。
据悉，自整治以来，全国286个地级及以上城市中，共有31577个房地产开发项目完成了自查自纠工作，涉及3万多个房地产开发企业、2万个房地产经纪机构、3千多个房地产估价机构、2万多个物业管理机构、2千多个房屋拆迁单位和5千多个主管部门，其中有4千多个项目存在不规范的问题，约占自查总数的13%。
据悉，从自查情况看，开发企业存在问题最多的环节为预售销售环节，其次分别为缴纳税费、土地取得和规划审批环节；各级主管部门存在的主要问题是在征地开发、房屋建设过程中向征地、开发企业乱收费。
值得注意的是，紧缩的金融政策将比检查的影响更大。随着“银根”紧缩，无论开发商开发贷款，还是囤地资金，从银行获取的可能性越为越少，越来越小。
