年中一轮房地产调控启动
2007-07-17 10:33:20
在2007年上半年的中国楼市经历了一场令人瞠目结舌的“反调控”上涨之后，此间虽有供求关系吃紧、资金流动性过剩、股市获益推动等多种原因，但一个基本可以预见的趋势是，这种暴涨绝对超出了调控者“忍受”的范围。也正是如此，一场针对官商“利益互锁”和市场手段并用的调控风暴已经来临……
楼市深度“中暑”
一边是天气拉响高温警报，一边是楼市进入“中暑”状态。在中消协日前发布的12城市商品住房消费者满意度调查报告中，选择合理房价在2000-6000元/平方米之间的消费者占到74.7%。虽然由于地区差别，不同城市消费者对合理住房价格的判断差别很大，但总体来看，绝大多数远低于该城市住房实际价格水平。
如北京，有79.2%的消费者认为房价在2000-6000元/平方米比较合理，但在统计期间，北京的商品住宅销售均价已达到7310元/平方米。而今年以来，在国家发改委每月公布的全国70个大中城市房价报告中，北京新建商品住房销售价格的同比涨幅就没跳出过全国前四名，1至5月份的平均涨幅达10.1%。
又如上海，有68.1%的消费者认为房价在4000-8000元/平方米比较合理，但在统计期间，上海的商品住宅销售均价已达到9657元/平方米。另据中房上海指数办公室的最新月度报告，今年6月中房上海住宅价格指数同比增幅为6.6%，并且在178个、总规模1323.2万平方米的样本楼盘中，没有一个楼盘出现降价。
再如深圳，有69.5%的消费者认为房价在4000-8000元/平方米比较合理，但在统计期间，深圳的商品住宅销售均价已达到9990元/平方米。而中国指数研究院华南分院的最新统计数据显示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均价高达14690元/平方米。
另如重庆，有75.4%的消费者认为房价在3000元/平方米以下比较合理，虽然在统计期间，重庆的商品住宅销售均价为2722元/平方米，属于合理范围，但数据显示，就在今年6月17日至30日的近半个月里，重庆主城区共成交商品住宅8374套，成交均价则比6月上半月涨了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天时间里，重庆主城区的商品住宅成交均价同比涨幅就达7.6%。
土地违法查处力度加大强调坚决纠正“以罚代法”行为
去年10月，监察部、国土资源部曾联合下发，决定集中时间和力量查处一批违反土地管理法律法规和政策规定的案件。当时要求地方要重点查处“非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权”等四大方面的案件，并首先查处同时违反土地利用总体规划、违反国家产业政策或者侵犯农民合法权益的案件。
而为深入贯彻中央关于加强土地调控的部署和要求，经国务院同意，监察部、国土资源部近日向各省、自治区、直辖市人民政府发出《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，要求继续深入开展查处土地违法违规案件专项行动，有效惩治和遏制土地违法违规行为。通知指出，地方各级政府主要负责同志作为土地管理和耕地保护的第一责任人，亲自研究部署；对有关部门和下级政府的土地违法违规问题，要认真组织查处，加强督促检查，确保处理到位。地方各级监察机关和国土资源部门要对2006年10月以来开展查处土地违法违规案件专项行动的情况进行“回头看”检查。
据国土资源部咨询中心一位了解出台背景的专家透露，这次行动是想通过“回头看”检查，发现和纠正问题。且特别强调了“回头看”的四大内容:主要检查2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况；已排查的土地违法违规案件线索情况；已立案的违法违规问题的定性情况；立案查处案件的行政处罚情况和违法违规案件责任人员的责任追究情况。
通知强调，要严格执法，坚决纠正以罚代法的行为。涉嫌构成犯罪的，要移送司法机关依法追究其刑事责任。值得注意的是，两部委强调，要坚决纠正“以罚代法”的行为。
此外，我们注意到，国家土地副总督察甘藏春日前透露，根据对土地违法案件的统计，非法占地的案件，占所有案件宗数的80%，非法批地的案件占20%。另外，从涉及违法的用地面积来看，非法批地的案件，占涉及土地面积的80%，主要是地方政府和涉及政府为违法主体的案件，用地面积为80%，公民、个人或者企业违法占地的面积是20%。分析认为，如果我们将“要坚决纠正‘以罚代法’的行为”和“80%占地涉及地方政府”与此轮反腐风暴的形势结合起来考虑，可以说，一场针对楼市的官商“利益互锁”的调控风暴已经来临。
各地市场调控都有行动
深圳楼市大整治连环出招
深圳市国土房产局和国家外汇管理局深圳市分局日前联合发文，对境外机构和个人在深圳买房做出规范。在此之前不久，19家中资银行和10家外资银行因违规操作，让境外投机性资金通过假外贸形式流入房产和股市，而受到了国家外汇管理局的处罚。以上的事实表明，大量境外资金正在规避2006年政府“171号文”(即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)的规定，进入内地的房地产市场。
从政府的统计报表来看，2006年内地房地产开发企业利用外资达到394亿元，尽管利用外资占房地产开发投资的比重仅为1.46%，但其增幅则达到53%。2007年1-5月，全国房地产开发资金总量为12143亿元，其中利用外资为222亿元，同比增长89.9%。也就是说，从资金流入的正式渠道来看，尽管利用外资进入内地房地产的资金所占的比重一直处于较低水平上，但是其快速增长态势已经显现。这里既有房地产开发企业规避政府对房地产市场宏观调控的动机，也有外国企业对中国房地产市场暴利的虎视眈眈。同时，在外资进入内地房地产市场正式的渠道之外，众多实力雄厚的国外资金都在采取种种不同的方法，迂回进入中国房地产市场。对此，相关的职能部门应该保持足够的警惕。而无论是国外的顶级跨国投资公司，还是境外的个人投资者，他们进入中国房地产市场，其核心是谋求在短期内(2008年奥运会举办前夕)能够实现高额的投资回报率。这是一种典型的投机心态，是把楼市当股市来炒，这样做可能导致的深层危机。
因此，面对最近内地不少地方房地产市场价格快速飙升的态势，仅仅通过外国投资者的商业存在原则和居住性原则来遏制已经不够了。政府应该对内地房地产市场的发展宗旨给予明确的定位：内地房地产市场主要是内地居民住房消费的市场而不是投资市场。其实，外管局的171号文件早就对境外投资者投资内地房地产市场已有详细的规定，现在我们要做的就是严格执行规定，遏制境外投机资金进入内地房地产和其他，以保障公民的基本权利，更要保障国家利益不受到侵犯。
另外我们还了解到，深圳楼市大整治13日又再度出招。深圳市国土资源和房产管理局、深圳市工商行政管理局、深圳市物价局三部门联合发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》，明确要求房产中介收取服务费也要“明码标价”，禁止“暗箱操作”。
上海7月15日起开征二手房土地增值税
7月15日起，上海将正式对非普通商品房征收二手住宅转让土地增值税，税率0.5%。由于税率不高，加上有一个月的缓冲期，上海二手房市场并没有出现因征税导致的集中成交情况。但是，加上新增的土地增值税，目前上海未满5年交易的非普通二手住宅各种税率总额已经接近交易总价的9%。
上海正式征收这一税种之前，有一个月左右的过渡期。6月13日傍晚，上海财税官方网站发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》（沪地税地[2007]26号）。其具体的内容是：从7月15日起，对个人转让非普通住房，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。
目前上海非普通二手住宅交易所需缴纳的主要税收包括5.55%（营业税）＋1.5%（契税）＋2%（个人所得税）＋0.5%（土地增值税）＝9.55%，此外，还有印花税，各种手续费等。税收成为二手房交易过程中最大的开支。
公布税收政策后，上海各个区县的二手房交易并没有出现明显的变化。从整个6月份来看，成交量还是出现大幅度上升。上海二手房指数办公室最近公布的二手房指数报告显示，6月份上海二手房指数比5月份上涨4.16%，成交量稳步上升，价格涨幅明显放大。其中，超过七成区域二手房价格涨幅超过3%。静安区的二手房价格整体上涨5.02%，区域内次新房均价从年初的2.5万元/平方米上涨到近3万元/平方米，甚至更高。其他区域二手房价格上涨也较为明显，部分板块二手房均价维持在9000元/平方米以上。
