2008中国房市迈入战国时代
2008-02-15 10:14:34
日前，长三角地区土地出让价格率创新低，这引得各界媒体纷纷附和“信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果”。长三角地区的土地出让价格降下来固然是好事，但2008年，土地依然是宏观调控的重中之重；而喧嚣不已的房价下跌恐怕又要让人失望了。2008年中国的房价将进入战国时代……
紧缩宏调效果首现，长三角地价开始回落
最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。1月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块(F地块)由美国房地产开发商铁狮门基金以67.5亿元的底价购得，折算下来，楼板价为7500元/平方米。而2007年11月初，新江湾城第四幅地块(D3地块)拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。与此同时，南京土地出让市场甚至出现了流标。杭州土地市场也在降温。1月11日，2008年杭州首场土地出让会上，6幅地块的楼面地价均在6000元/平方米以下。
长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。细数造成土地市场迅速降温的原因，主要有两个：
一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来，银行开始真正紧缩信贷，2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”，开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄，从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案搁置。
二是加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。
2008年楼市宏观调控更为理性和成熟
楼市宏观调控坚定推行两三年后，疯涨的房价开始出现放缓的迹象。2008年楼市宏观调控的走向显得格外关键。而对于2008年的楼市调控，建设部副部长姜伟新近日表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”结合当前国际政治经济形势不难看出：2008年，中国楼市若调控过紧，房价急跌，可能会对银行体系构成打击，加之受到美国经济衰退影响，今年可能不会推出物业税等打压楼市的猛药，因此，下半年楼市调控有机会放松。
保障性住房是稳定房价重要手段
按照建设部的要求，北京、上海、广州、深圳等大中城市新近都对外公布了2008年度住房建设计划，住房保障成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。专家表示，2008年将成为各地大规模开启保障性住房的一年。
以深圳为例，深圳市发布的《建设规划2008年度实施计划》表明，2008年深圳市计划建设各类住房15.68万套，其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套，远远超过去年2.82万套的水平，体现出深圳保障性住房建设呈加速趋势。
在土地供应方面，今年深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外还将利用存量用地1平方公里，保证了保障性住房建设的“后劲”。
北京、上海、广州等地的住房建设计划中，保障性住房供应总量也都达到年度住房供应总量的20%以上。可以说，经过近几年的调控，政府有关部门已经形成了比较明晰的思路，即加大保障性住房建设力度，解决低收入家庭的住房问题，同时也可减少商品房市场的刚性需求，从而稳定房价。
中等收入人群保障进入调控视野
对于中等收入者是否也要纳入政府的住房保障范围，近年来各方意见不一。建设部有关负责人最近表示，在着力解决低收入群众住房困难的同时，要鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。尽管各地在加大限价房的建设力度，但与占人口60%的中等收入人群的庞大需求相比，限价房的数量难免显得僧多粥少。限价房的销售政策还不明晰，需要不断探索，而且可能引发市场低价竞争的连锁反应，其效果值得关注和探讨，因此短期内大量建设不太现实。
除了投入更多的财力物力来建设限价房外，更重要的就是，各地政府应该花更大的精力落实好“90平方米和70%”的政策，为中等收入人群解决住房问题创造条件。在此次各地公布的2008年住房建设计划中，这一点得到了更多的强调。如深圳市要求，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上。
2008年房价走势呈“战国状态”
然而，最为人们关注的依然是房价问题。2007年末，万科王石的“拐点论”掀起了轩然大波。而如今人们更加关注，2008年中国的房价又将如何走向何方？
目前，市场各界普遍认为，2008年房价稳中有升，不会大涨，也不会大跌。更具戏剧性的是，曾公开表态认同“拐点论”的王石，最近终于忍不住第二次站出来，自我澄清所指的拐点，“不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。况且中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，(拐点)不能一概而论” 。的确，不同城市因为不同的地域特点，而会在房价上遵循不同的路线。这本就是一个普遍适用的规律。只不过，在当前的情势之下，这种不同城市的房价路线图差异更加显性，甚至可以归结为类似诸侯割据的局面，呈现出房价战国状态。
北京、上海摊薄均价
据统计，2007年1～11月，北京四环外商品住宅新增供应达到67.51%，住宅郊区化倾向已十分明显。商品房供应由内城区向外部区域转移，市区高房价的压力经由一条条地铁线路向远郊输出。而随着目前北京城市中心区的可开发用地的减少，以及北京城市发展的不断外拓，2008年外郊区域土地开发进程将进一步加快，郊区商品房供应比重加大。这部分商品房具有较低的土地和开发成本，市场价格相对较低，将直接影响北京商品房市场的整体均价。
另一最新数据则显示，进入2007年11月以来，随着上海市中心区住宅用地接近饱和，新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量减少，而闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，直接导致上海房屋成交均价下降，由当年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。
郊区化住宅摊薄北京、上海整体均价，这种趋势将在2008年进一步明显。与此同时，“90/70”政策的落实，以及大量的经济适
用房和两限房的推出，也都将加大对这两座城市商品住宅市场整体价格的影响。
广州、深圳企稳底价
尽管在2007年年底，广州、深圳房价“拐点”迹象浮现，但在众多知名业内人士看来，这并非就意味着2008年两市房价将跌入深渊，在底价企稳后，楼市不会继续大起大落。深圳市国土房管局数据曾显示，2007年10月份上旬，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。而在一些专家看来，深圳整体房价要比2007年6月时再下跌20%～30%才能企稳。
曾在广州带头降价的万科，其部分楼盘开盘价低于周边同类楼盘约10%。王石对此解释：“考虑到之前市场存在一定过热因素，万科认为这个定价是合理的……而从市场的反应来看，这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，说明只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，因此万科相信(广州)房价不会出现大起大落。”当事者的表态似乎降低了悬念的悬疑度。看来，“企稳底价”当成为对广州、深圳等“灾后”城市理性预期的主流意见。
二三线城市保护现价
与京、沪、穗、深等一线城市相比，地处中西部的二三线城市房价基数一直相对较低。在经历了2007年连续几个"涨停板"的迅猛拉高后，这些城市的上涨幅度甚至快过了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房价月度涨幅全国第一，但实际上，其房价不过3000元/平方米左右。但一个突出的问题是，除了成都能保持着超过50%的房屋外销率以外，大多数二三线城市商品房主要靠本地购买，而连续拉高的房价已使这些城市出现了购买力短期被透支的迹象。
以重庆为例，2007年9月底，提高第二套房贷款首付和利率的通知下发以后，重庆房地产交易量出现大幅下滑，当周仅有北部新区、江北区和渝中区的成交均价超过了4000元/平方米。其中，北部新区成交均价依旧位列首位，为4946元/平方米，但每平方米较前一周下降约978元。尽管在2007年6月以后，由于直辖十周年庆典和获批城乡统筹综合配套改革试验区等利好消息，房价出现一轮猛涨，但并不离谱。广州、深圳等一线城市震荡，造成许多投资客收缩资金，对重庆也构成了一定影响。因而，2008年重庆房价值得期待的局面，是不出现大幅降价、且稳中有升。
2008年西安房价也应该是“稳中有升”。近期广州、深圳楼价跳水，但西安并未出现类似局面。西安房价一直偏低，整体均价才 4000元/平方米。虽然2007年对西安来说，房价涨幅是前所未有的，但据政府公布的数据，年度涨幅也就14%。实际上，西安房价在全国大型省会城市里始终是低谷，近年来一直是稳中有升的理性市场，炒房现象很少，泡沫较小，这已和西安国际化大都市的城市地位拉开了差距，现有房价应该保护。
表面上看，房地产市场区域化特征明显，全国楼市难以形成一盘棋。因此，即使2008年有所谓的房价拐点，也不能所有城市一概而论。从总体形势上看，中国已经形成了几大中心城市的房价标榜效应。毕竟，全国二三线城市都在看这几线大城市。
紧缩宏调效果首现，长三角地价开始回落
最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。1月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块(F地块)由美国房地产开发商铁狮门基金以67.5亿元的底价购得，折算下来，楼板价为7500元/平方米。而2007年11月初，新江湾城第四幅地块(D3地块)拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。与此同时，南京土地出让市场甚至出现了流标。杭州土地市场也在降温。1月11日，2008年杭州首场土地出让会上，6幅地块的楼面地价均在6000元/平方米以下。
长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。细数造成土地市场迅速降温的原因，主要有两个：
一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来，银行开始真正紧缩信贷，2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”，开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄，从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案搁置。
二是加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。
2008年楼市宏观调控更为理性和成熟
楼市宏观调控坚定推行两三年后，疯涨的房价开始出现放缓的迹象。2008年楼市宏观调控的走向显得格外关键。而对于2008年的楼市调控，建设部副部长姜伟新近日表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”结合当前国际政治经济形势不难看出：2008年，中国楼市若调控过紧，房价急跌，可能会对银行体系构成打击，加之受到美国经济衰退影响，今年可能不会推出物业税等打压楼市的猛药，因此，下半年楼市调控有机会放松。
保障性住房是稳定房价重要手段
按照建设部的要求，北京、上海、广州、深圳等大中城市新近都对外公布了2008年度住房建设计划，住房保障成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。专家表示，2008年将成为各地大规模开启保障性住房的一年。
以深圳为例，深圳市发布的《建设规划2008年度实施计划》表明，2008年深圳市计划建设各类住房15.68万套，其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套，远远超过去年2.82万套的水平，体现出深圳保障性住房建设呈加速趋势。
在土地供应方面，今年深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外还将利用存量用地1平方公里，保证了保障性住房建设的“后劲”。
北京、上海、广州等地的住房建设计划中，保障性住房供应总量也都达到年度住房供应总量的20%以上。可以说，经过近几年的调控，政府有关部门已经形成了比较明晰的思路，即加大保障性住房建设力度，解决低收入家庭的住房问题，同时也可减少商品房市场的刚性需求，从而稳定房价。
中等收入人群保障进入调控视野
对于中等收入者是否也要纳入政府的住房保障范围，近年来各方意见不一。建设部有关负责人最近表示，在着力解决低收入群众住房困难的同时，要鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。尽管各地在加大限价房的建设力度，但与占人口60%的中等收入人群的庞大需求相比，限价房的数量难免显得僧多粥少。限价房的销售政策还不明晰，需要不断探索，而且可能引发市场低价竞争的连锁反应，其效果值得关注和探讨，因此短期内大量建设不太现实。
除了投入更多的财力物力来建设限价房外，更重要的就是，各地政府应该花更大的精力落实好“90平方米和70%”的政策，为中等收入人群解决住房问题创造条件。在此次各地公布的2008年住房建设计划中，这一点得到了更多的强调。如深圳市要求，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上。
2008年房价走势呈“战国状态”
然而，最为人们关注的依然是房价问题。2007年末，万科王石的“拐点论”掀起了轩然大波。而如今人们更加关注，2008年中国的房价又将如何走向何方？
目前，市场各界普遍认为，2008年房价稳中有升，不会大涨，也不会大跌。更具戏剧性的是，曾公开表态认同“拐点论”的王石，最近终于忍不住第二次站出来，自我澄清所指的拐点，“不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。况且中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，(拐点)不能一概而论” 。的确，不同城市因为不同的地域特点，而会在房价上遵循不同的路线。这本就是一个普遍适用的规律。只不过，在当前的情势之下，这种不同城市的房价路线图差异更加显性，甚至可以归结为类似诸侯割据的局面，呈现出房价战国状态。
北京、上海摊薄均价
据统计，2007年1～11月，北京四环外商品住宅新增供应达到67.51%，住宅郊区化倾向已十分明显。商品房供应由内城区向外部区域转移，市区高房价的压力经由一条条地铁线路向远郊输出。而随着目前北京城市中心区的可开发用地的减少，以及北京城市发展的不断外拓，2008年外郊区域土地开发进程将进一步加快，郊区商品房供应比重加大。这部分商品房具有较低的土地和开发成本，市场价格相对较低，将直接影响北京商品房市场的整体均价。
另一最新数据则显示，进入2007年11月以来，随着上海市中心区住宅用地接近饱和，新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量减少，而闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，直接导致上海房屋成交均价下降，由当年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。
郊区化住宅摊薄北京、上海整体均价，这种趋势将在2008年进一步明显。与此同时，“90/70”政策的落实，以及大量的经济适
用房和两限房的推出，也都将加大对这两座城市商品住宅市场整体价格的影响。
广州、深圳企稳底价
尽管在2007年年底，广州、深圳房价“拐点”迹象浮现，但在众多知名业内人士看来，这并非就意味着2008年两市房价将跌入深渊，在底价企稳后，楼市不会继续大起大落。深圳市国土房管局数据曾显示，2007年10月份上旬，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。而在一些专家看来，深圳整体房价要比2007年6月时再下跌20%～30%才能企稳。
曾在广州带头降价的万科，其部分楼盘开盘价低于周边同类楼盘约10%。王石对此解释：“考虑到之前市场存在一定过热因素，万科认为这个定价是合理的……而从市场的反应来看，这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，说明只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，因此万科相信(广州)房价不会出现大起大落。”当事者的表态似乎降低了悬念的悬疑度。看来，“企稳底价”当成为对广州、深圳等“灾后”城市理性预期的主流意见。
二三线城市保护现价
与京、沪、穗、深等一线城市相比，地处中西部的二三线城市房价基数一直相对较低。在经历了2007年连续几个"涨停板"的迅猛拉高后，这些城市的上涨幅度甚至快过了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房价月度涨幅全国第一，但实际上，其房价不过3000元/平方米左右。但一个突出的问题是，除了成都能保持着超过50%的房屋外销率以外，大多数二三线城市商品房主要靠本地购买，而连续拉高的房价已使这些城市出现了购买力短期被透支的迹象。
以重庆为例，2007年9月底，提高第二套房贷款首付和利率的通知下发以后，重庆房地产交易量出现大幅下滑，当周仅有北部新区、江北区和渝中区的成交均价超过了4000元/平方米。其中，北部新区成交均价依旧位列首位，为4946元/平方米，但每平方米较前一周下降约978元。尽管在2007年6月以后，由于直辖十周年庆典和获批城乡统筹综合配套改革试验区等利好消息，房价出现一轮猛涨，但并不离谱。广州、深圳等一线城市震荡，造成许多投资客收缩资金，对重庆也构成了一定影响。因而，2008年重庆房价值得期待的局面，是不出现大幅降价、且稳中有升。
2008年西安房价也应该是“稳中有升”。近期广州、深圳楼价跳水，但西安并未出现类似局面。西安房价一直偏低，整体均价才 4000元/平方米。虽然2007年对西安来说，房价涨幅是前所未有的，但据政府公布的数据，年度涨幅也就14%。实际上，西安房价在全国大型省会城市里始终是低谷，近年来一直是稳中有升的理性市场，炒房现象很少，泡沫较小，这已和西安国际化大都市的城市地位拉开了差距，现有房价应该保护。
表面上看，房地产市场区域化特征明显，全国楼市难以形成一盘棋。因此，即使2008年有所谓的房价拐点，也不能所有城市一概而论。从总体形势上看，中国已经形成了几大中心城市的房价标榜效应。毕竟，全国二三线城市都在看这几线大城市。
