房地产商异地扩张的三大战略
2007-09-17 09:55:21
随着房地产业所谓“金九银十”时节的到来，开发商拿地的热情好像也被流火点燃，一时间各地纷纷出现天价地块，无论土地大小、无论住宅还是商业可谓是大小通吃，此情势不禁让人想起3年前“8•31”土地大限前疯狂扩张的景色。但是和上一轮土地扩张不一样，这次地产大鳄们不仅在一线城市拿地，而且把目光转向了二、三线城市……
开发商拿地“各有各的思路”
万科地产——向北方中心城市进军
值得注意的是，万科100亿元所投入的11个项目，全部分布于珠三角和长三角。这并不奇怪，目前万科2517万平方米的土地储备，主要集中在南部区域。万科预计今年还将新增土地储备1000万平方米，其中珠三角的深圳、广州，长三角的上海以及环渤海的京津是核心城市。而在北京，万科一直在闹地荒。目前，万科已经开始向北方中心城市进军。
富力地产——土地储备量不容小视
目前富力地产全国范围内土地储备已达到2092万平方米，主要集中在华西、华南和华北地区。其中华西仅重庆一地的土地储备便达到739万平方米,加上西安的100万平方米,比例达到土地储备总量的40%。其次是华北的北京和天津,两地土地储备超过600万平方米,约为总量的三成左右。而富力在大本营广州的土地储备则为525万平方米,包括富力桃园、广州富力城、富力银禧花园等近20个商业和住宅项目。
保利地产——瞄准商业地产
目前土地储备达到了1235万平方米。目前保利在全国10个城市拥有土地储备规划建筑面积达877万平方米，折合每万股储备159平方米，是目前地产上市公司中最高的。拟建在建项目总建筑面积更是达到1000万平方米以上，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量极高。广州作为公司的发祥地，也是12个在建项目和近30%的土地储备所在。
值得注意的是，目前，保利地产在广州、北京、上海等中心城市已建、在建商业地产项目总面积超过150万平方米，并拥有商业土地储备200万平方米，物业形态涵盖购物中心、商务办公、酒店、会展、高端体育休闲等方面。
保利地产选择进军商业地产项目主要考虑三个标准：一是区域成熟度和发展前景；二是品牌溢价，通过投资商业地产树立公司的高端形象，提升公司的品牌价值；三是致力于推动城市进步，在很多项目的开发中，保利扮演着 “区域运营商”的角色，通过建设城市进步史的标志性项目，奠定了商业项目长远发展的基础。
首创置业——“矩阵模型”锁定中心城市
自2005年起，首创置业启动“3（X+Y）”矩阵模型下的全国化扩张战略，即：锁定“环渤海”、“大西南”、“长三角”三大主流区域市场，全面启动各区域市场高效突破与深度挖掘相结合。目前为止，公司在北京根据地、环渤海核心城市天津和沈阳、西南重镇成都、长三角的无锡等地的优质土地储备逾700万平方米，计划今年内将土地储备增加到1000万平方米以上。但是与很多全国化发展的房地产企业不同，当大部分全国化企业采取遍地开花的模式时，首创置业的异地开发仅锁定在上述区域的中心城市，涉及的城市却仅有北京、天津、成都、无锡等地。
地产大鳄形成三大异地扩张战略
经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛，这令已无城市中心土地可开发的大城市中的开发商，不得不告别以往“以小博大”的投资赢利模式，凭借企业实力在城郊土地上拼抢利润。良好地段土地资源的日益减少以及企业、产品间的激烈竞争，使很多开发商开始纷纷从大城市转战到二、三线中小城市。
目前来看，各大房地产商的异地扩张已然形成了三大特色，一是加入异地扩张的企业增多；二是拿地版图不断扩大；三是呈现出一线城市品牌公司向二、三线城市扩张，而二、三线城市品牌公司向一线城市扩张的有趣现象。
在各大品牌房企异地扩张的疯狂中不难看出浓重的地域色彩，在广州起家的万科、富力继续增加其在广东本地的土地储备，继续巩固大本营，和万科相比富力的扩张胃口和速度要大得多，可以说遍地开花，在广州拿下几宗土地后，又在北京、上海、太原等地拿下地块，成南北呼应之势。而相比之下，起家于北京的保利、首创主要的发展方向依然在北方，刚刚上市不久的保利为了增加土地储备，积极地向广州、上海、杭州等地发力，而同时巩固其在北京、天津的势力。首创可以说是走了一条“农村包围城市的路线”，把主要精力放在了西南和东北，避开了争夺激烈的珠三角、长三角地区。
正当大牌开发公司疯狂向二、三线城市扩张时，一些二、三线城市的地产公司却积极地向一线城市进攻，南京苏宁天价上海拿地，浙江绿城也在上海、江苏绍兴扩张，此外重庆龙湖也在成都斩获土地。一时间出现了一线开发商往二、三线城市跑，二、三线城市开发商向一线城市冲击的怪现象。
