土地调控进入非常规调控期
2007-11-02 09:44:04
日前，国土资源部对近期土地调控政策进行解读时强调：要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处。此外，我们注意到，国土资源部执法监察局副局长张璞日前对外称，目前（土地）违法违规问题相当突出，按照日常的执法，不足以解决。而这可能意味着土地调控已进入非常规调控期……
国土部四办法严查囤地开发商
日前，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法，明确规定一系列具体措施。
国土部有关负责人指出，国土部门拟定了几条应对开发商囤地的办法。一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，以吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。
新办法有新意但关键看落实
综观四办法，“净地”出让和加大闲置土地的处置力度，其实已耳熟能详。合理控制单宗土地出让规模和规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则颇有新意。
以合理控制单宗土地出让规模而论，考虑到大宗出让的资金要求，此办法当能有效避免土地出让成为少数“豪门”的游戏。由于资金门槛，大宗土地出让时，常常只有少数几家已上市的地产大鳄才有实力叫锤，一些中小型地产公司，实际上被阻挡在了资金壁垒之外。不断获得大宗土地，正是当前一些“地主”们成就“地主”的主因。
同时，于那些已上市的大地产公司而言，便利的融资条件，也大大缓解了囤地成本上升带来的压力。以紧缩银根和增加利息为内容的金融调控，能给它们带来多大“杀伤力”，还存在一定疑问。但那些主要依靠银行贷款的中小开发商不同，面对每天可能高达数百万元的贷款利息，切肤痛觉很容易蔓延，应对金融调控的冲击，除了加快开发，没有其他更好的办法。
控制单宗土地的出让规模，让中小型开发商有机会参与竞争，对激活土地市场机制并促进开发，意义是积极的。而规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则明确了开发的年限。与之前只规定开工时间相比，规定开发年限，就等于规定了竣工时间。这种变化增强了时间上的刚性要求，避免开发商以“已经开工”为名变相囤地，其实质是，保证土地有效转化为住房，并迅速投入到市场。作用或是可预期的，而需要关注的是，“原则上”究竟有多少弹性空间。
综合而言，或许可以认为，四项办法若落实得当，则土地供应有一定保证，又激扬了加快开发的动力，成品房市场的供需关系，当可获得改善。
当然，控制单宗土地出让规模，一方面赋予了中小开发商通过市场竞争广泛拿地的机会，但另一方面，在土地市场尚不完备的当下，中小开发商为获得土地，可能不惜破坏市场秩序或不惜成本，并将“额外成本”转嫁于购房者，导致调控偏离方向。这应引起警惕。
与此同时，房子属于耐用消费品，它日后的维护、各种服务，都将是一个长期过程，一些中小开发商是否具备长期服务的能力，还得综合衡量。解决这些问题，合理控制单宗土地出让规模的“合理”二字，就需要有十分精确的把握了。在此之上，市场秩序的完善与维护，还需要有深层努力。
执法大网已铺开调控进入非常规阶段
当前，土地调控的落实对土地执法提出了新的要求，而目前土地执法如何更硬？已成为国土部门的首要问题。国土资源部执法监察局副局长张璞日前对外表示，目前（土地）违法违规问题相当突出，按照日常的执法，不足以解决。张璞说：“作为土地来说，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都有可能存在腐败的情况”。自今年4月履职国土资源部部长以来，徐绍史经过多方调研和听取意见，针对地方政府、企业、个人如何加强土地执法的一张大网逐渐在国土资源部织成，而这也意味着土地调控已步入了非常规调控时期。
互检互查问责地方
首要难题是基层地方政府土地违法严重，现有80%违法用地面积的违法主体是地方政府。为此，针对仍在进行当中的土地执法百日行动，日前国土资源部统一制订了《互检互查工作方案》，并抽调人员组成15个检查组。这些检查组从10月25日开始互检互查，方式是东部查西部，西部查中部，中部查东部。徐绍史对此表态，能不能圈定一批重点的违法地区和重点的一些案件，是衡量互检互查有无成效的一个关键。
为严肃基层干部的意识，国家土地总督察办公室主任马毅日前也表示，明年国土资源部一项工作计划是，将对县、乡、村三级干部进行大规模的国土法规知识培训工作。同时，张璞透露，目前监察部、国土资源部和人事部正在修改原来监察部和国土资源部关于土地行政处罚的规定。根据新规定，达到一定数量的违法用地，地方政府没有管好要实行问责。地方政府如果跟中央的土地立场不一致，就要追究。
对房地产开发用地将进行逐宗检查
土地违法违规的第二主体是房地产企业，为规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，国土部门相关负责人10月先后两次就9月底出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（236号文）进行解读。根据39号令和236号文，将严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。同时国土资源部明令，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，以免开发商拖欠土地出让金，引发金融风险。根据安排，今年年底前，国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。
对“以租代征”进行“严打”
近年来，随着建设用地和工业用地的招拍挂实施，征地环节的违法违规行为得到遏制，但农村集体土地的以租代征行为却呈蔓延趋势。国土资源部相关人士表示，当前征地补偿制度对失地农民的补偿还比较低，影响了对以租代征行为的打击。张璞表示，目前国土资源部正在对下一步采取的政策进行研究。新政策的思路是，只要确保了农民的长远生计有保障，现有生活水平不下降，那么农民就没有必要去搞“以租代征”了。另外，张璞提出，尽管一些新出现的以租代征行为是打着农村集体建设用地流转的幌子，但为保障农民利益，流转试点内容还将予以鼓励。
国土部四办法严查囤地开发商
日前，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法，明确规定一系列具体措施。
国土部有关负责人指出，国土部门拟定了几条应对开发商囤地的办法。一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，以吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。
新办法有新意但关键看落实
综观四办法，“净地”出让和加大闲置土地的处置力度，其实已耳熟能详。合理控制单宗土地出让规模和规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则颇有新意。
以合理控制单宗土地出让规模而论，考虑到大宗出让的资金要求，此办法当能有效避免土地出让成为少数“豪门”的游戏。由于资金门槛，大宗土地出让时，常常只有少数几家已上市的地产大鳄才有实力叫锤，一些中小型地产公司，实际上被阻挡在了资金壁垒之外。不断获得大宗土地，正是当前一些“地主”们成就“地主”的主因。
同时，于那些已上市的大地产公司而言，便利的融资条件，也大大缓解了囤地成本上升带来的压力。以紧缩银根和增加利息为内容的金融调控，能给它们带来多大“杀伤力”，还存在一定疑问。但那些主要依靠银行贷款的中小开发商不同，面对每天可能高达数百万元的贷款利息，切肤痛觉很容易蔓延，应对金融调控的冲击，除了加快开发，没有其他更好的办法。
控制单宗土地的出让规模，让中小型开发商有机会参与竞争，对激活土地市场机制并促进开发，意义是积极的。而规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则明确了开发的年限。与之前只规定开工时间相比，规定开发年限，就等于规定了竣工时间。这种变化增强了时间上的刚性要求，避免开发商以“已经开工”为名变相囤地，其实质是，保证土地有效转化为住房，并迅速投入到市场。作用或是可预期的，而需要关注的是，“原则上”究竟有多少弹性空间。
综合而言，或许可以认为，四项办法若落实得当，则土地供应有一定保证，又激扬了加快开发的动力，成品房市场的供需关系，当可获得改善。
当然，控制单宗土地出让规模，一方面赋予了中小开发商通过市场竞争广泛拿地的机会，但另一方面，在土地市场尚不完备的当下，中小开发商为获得土地，可能不惜破坏市场秩序或不惜成本，并将“额外成本”转嫁于购房者，导致调控偏离方向。这应引起警惕。
与此同时，房子属于耐用消费品，它日后的维护、各种服务，都将是一个长期过程，一些中小开发商是否具备长期服务的能力，还得综合衡量。解决这些问题，合理控制单宗土地出让规模的“合理”二字，就需要有十分精确的把握了。在此之上，市场秩序的完善与维护，还需要有深层努力。
执法大网已铺开调控进入非常规阶段
当前，土地调控的落实对土地执法提出了新的要求，而目前土地执法如何更硬？已成为国土部门的首要问题。国土资源部执法监察局副局长张璞日前对外表示，目前（土地）违法违规问题相当突出，按照日常的执法，不足以解决。张璞说：“作为土地来说，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都有可能存在腐败的情况”。自今年4月履职国土资源部部长以来，徐绍史经过多方调研和听取意见，针对地方政府、企业、个人如何加强土地执法的一张大网逐渐在国土资源部织成，而这也意味着土地调控已步入了非常规调控时期。
互检互查问责地方
首要难题是基层地方政府土地违法严重，现有80%违法用地面积的违法主体是地方政府。为此，针对仍在进行当中的土地执法百日行动，日前国土资源部统一制订了《互检互查工作方案》，并抽调人员组成15个检查组。这些检查组从10月25日开始互检互查，方式是东部查西部，西部查中部，中部查东部。徐绍史对此表态，能不能圈定一批重点的违法地区和重点的一些案件，是衡量互检互查有无成效的一个关键。
为严肃基层干部的意识，国家土地总督察办公室主任马毅日前也表示，明年国土资源部一项工作计划是，将对县、乡、村三级干部进行大规模的国土法规知识培训工作。同时，张璞透露，目前监察部、国土资源部和人事部正在修改原来监察部和国土资源部关于土地行政处罚的规定。根据新规定，达到一定数量的违法用地，地方政府没有管好要实行问责。地方政府如果跟中央的土地立场不一致，就要追究。
对房地产开发用地将进行逐宗检查
土地违法违规的第二主体是房地产企业，为规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，国土部门相关负责人10月先后两次就9月底出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（236号文）进行解读。根据39号令和236号文，将严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。同时国土资源部明令，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，以免开发商拖欠土地出让金，引发金融风险。根据安排，今年年底前，国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。
对“以租代征”进行“严打”
近年来，随着建设用地和工业用地的招拍挂实施，征地环节的违法违规行为得到遏制，但农村集体土地的以租代征行为却呈蔓延趋势。国土资源部相关人士表示，当前征地补偿制度对失地农民的补偿还比较低，影响了对以租代征行为的打击。张璞表示，目前国土资源部正在对下一步采取的政策进行研究。新政策的思路是，只要确保了农民的长远生计有保障，现有生活水平不下降，那么农民就没有必要去搞“以租代征”了。另外，张璞提出，尽管一些新出现的以租代征行为是打着农村集体建设用地流转的幌子，但为保障农民利益，流转试点内容还将予以鼓励。
