地产商资金链危机仅是冰山一角
2008-05-08 10:01:28
对一些房地产企业来说，“五一”憧憬并非痴人说梦。3月，他们似乎已看见些许春天的“苗头”:在传统销售淡季的一季度，国内七大主要城市当月新屋交易量逆市上扬，月升幅达50%，深圳和上海更是超100%。地产龙头万科日前公布一季度销售简报，公司3月份销售额相当于整个一季度的2/3。楼市的回春是否远远被推到了自然界的变迁之后？在股市低迷、宏观调控加强、次贷危机波及、通货膨胀的诸多推力之下，去冬以来持续抑郁的房地产市场还有无机会？
“冰山一角”已初露端倪
来自国家统计局的数据显示，一年来“打折潮”并未实质降低房价水平，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。广州、重庆、杭州、厦门房价在一季度末回升，深圳房价比上月大跌2.5%，但总成交量却为2月份的3倍。分析认为，虽然目前地产有回暖的迹象，但更明确的走势可能会在奥运会之后确认，毕竟目前通胀形势严峻，国家调控不会放松。中国内地的现实情况显然不太乐观，包括地产公司在内的中国上市公司的资本负债比例是多少？平均100%到300%。地产界企业确实概莫能外，万科、保利、金地、北辰、富力、华润置地等现金与现金等价物皆远远小于银行贷款的数字，通过几次经济危机之后你才会体会的到稳健、保守的重要性。保有低负债，高现金流，这是中国地产商未来应该有的企业经营理念。多年来，在暴利和机会面前，地产企业不约而同的走上了机会主义路线，在土地为王的冲动下，几乎所有地产企业的经营活动都围绕着怎样拿地而展开——拿到地就意味着能融到资，而房子，几乎是从来不愁卖的。外表的欣欣向荣，掩盖了地产企业内部管理的混乱和核心竞争力的迷失。
资金短缺：一记“当头棒喝”
日前，央行上海分行向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。面对此情，业界一向以乐观著称的“无拐论者” SOHO中国总裁潘石屹抛出了“百日剧变论”:“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”。资金链压力比较大的是那些在2007年扩张激进、钱少地多的“纯业型”地产企业。市场担心的中小开发商资金链断裂导致竞相杀价的概率极小。因为小公司不追求循环开发，没有后续土地款的支付压力，项目过了盈亏平衡点则不急于降价促销；部分追求滚动开发、去年大规模拿地的大开发商的降价行为是否形成浪潮，则取决于该区域开发商的集中度、整体资金链情况和市场预期。
对于房地产来说，决定房价走高的关键就在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。据一项公开的数据显示，房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构，其中80％左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90％以上。宏观经济面分析，国家实行紧缩的调控政策，资产价格受到严峻考验；而外围，次贷危机导致全球流动性收紧，美国银行对向外贷款非常谨慎，信用规模收缩。因此，总体来说，楼市资金面是流出的。股市调整厉害，对房地产行业的资金和供求都有影响，像深圳、上海等一些城市房价都开始出现松动，北京的房地产行业的推销广告也越来越多，虽然价格不减，但是成交量明显缩小，资金面紧张。
“造势术”成就企业家生财之道
尽管蓝皮书认为“2008年中国出现房价拐点的可能性不大”。但相关调控效果的日趋显现以及地产商资金链日益趋紧等诸多事实，还是让市场人士认为房价回归理性的趋势将进一步明显。2008年的楼市和股市一样，都会被人们关注在一个"熊"字上。从去年年底开始，有关房地产的"拐点"论便一浪高过一浪，这一观点也逐渐成为了一种强势观点，但随着社科院"2007房地产蓝皮书"的发布，这一观点似乎又被彻底的推翻。蓝皮书认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价"拐点"的可能性不大。此结论一出，有关房地产的“拐点”论再次被推到风口浪尖，而各方的观点更是让房地产今年的走势显得扑朔迷离。加上国家对房地产行业调控力度的加大，房地产的未来走势犹如“雾里看花”。
“拐点论”可能不是谣言，但是很显然，其威力早已超越了一般的谣言，实则是有人在造势。就像股市上的消息一样，大的房地产商有专门的写手，实际上一些舆论的发布，很多时候都是人为策划的，并不是一些看似很客观的消息和一些看似很客观的教授，好像在做真正的研究一样——实际上都是被一些机构所利用，恐吓或者迷惑消费者。从阴谋论来揣摩房地产老板们的造势之术或许不大符合事实，但同时也没人会认为，身为大型地产公司董事长的“名嘴”企业家们，时不时的站出来说两句话就是为了“显摆”和“做秀”——董事长的角色定位已然决定了其言行必然要为企业战略服务。比如说王石不断的回应“拐点论”和万科的大举降价之间的配合就很令人叹为观止；而潘石屹的“百日巨变”论，则彰显了其“手中有钱，心中不慌”的强势地位。王石等人之所以能够成为舆论时势的赢家，就在于其能够比较深刻的洞悉大势和人心，并懂得顺势而为。比如万科很早就作出了房价调整的战略决策，而老潘则在2007年果断上市赢得了先机。虽然不排除运气的比较成分，但是机会只会垂青有准备的人。
游资和热钱回流地产
由于受次贷危机影响，全球资本市场已经处于严重的流动性不足，投资者没有财力投资房地产。A股市值缩水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出台的一系列政策遏制了国内游资，不仅减少了流入房地产市场的资金，更重要的是在心理上给予了投资者警示:房价下一步可能企稳。在人民币升值和中美利差扩大的双重驱动下，国际热钱有加速涌入国内之势。一般而言，投机资本青睐的是盈利较快的项目，房地产在目前确实失去了原有吸引力，他们更多转向私募股权、能源、农产品以及信托产品等领域；而对具有中长期眼光的投资资金而言，楼市仍然具有一定的吸引力。从长期来看，投机资本不是地产商的救命钱，暴利使房地产业与消费者的真实需求悬隔，降价只是第一步，房地产业洗牌已在所难免。
地产界洗牌已不可避免
对于调整时期，亦是变局显现的时刻，除了行业内部的剧烈洗牌，墙外的手也在伸进来:海尔、中粮进军地产，已表明房企竞舞的环境发生了巨大变化。中国是一个大的地产市场，要十年一轮回。马兰西亚一个国家才相当于中国一个省这么大，地皮很快就开发完了，三年就一轮回。随着政府执政经验的积累，调控措施越来越得力，地产界洗牌和寡头现象不可避免，洗牌其实是回归自然规律。2007年是中国“地王”层出不穷的一年，在高涨的房价和上市筹资的乐观预期下，过去一年里，不少房地产公司卯足了劲头在土地储备上做文章，大型房地产企业集团已经占用了一半以上的土地储备。物极必反。大举跑马圈地、土地储备量最多的恒大（4580万平方米）很快成了倒霉的典型:上市“流产”后，欠了一堆债的恒大不得不寄望于私募资金伸出援手。未来一段时间，如何找到救命的资金稻草，避免失血过多而亡的结局，将是恒大们，以及“那些离开了银行还没断奶的地产公司”，所面临的最大挑战。与上市的“流产”同时出现的另类情景是“流拍”，据统计自去年10月份以来，全国流拍土地超过40宗。很显然，在各级政府钱袋鼓鼓的背后，疯狂圈地的地产商严重透支了体力。事实上，舆论一直认为，政府在土地出让以及银行贷款上所扮演的角色一直是房价高企的重要原因。内地95%都是国有银行，在资金的放贷上，也许国家会受损失，但是另外一些人，在表面上没有违反政策的情况下，可能会坐收巨利，所以导致在贷款方面很难控制。
这是一场长期的不可思议的争论，从出现至今，已过去五个多月，但依然热度不减；这是也一场非常奇怪的风潮，这股风潮不可思议的引爆点来自于沉默多年的万科董事长王石。开始的开始，是王石的一句回应，后来的后来，则颇像古代农民起义的典型场景:道出了大众期望的领袖者振臂一呼，累积了足够愿景和势能的群众们立刻应者云集。随着参与人数越来越多，从一个人的回应和推动，到几个人的吵来吵去，再到形成全国性的论战和潮流，王石终于不再是一个人在战斗。拐点论的引爆者逐渐淡出了漩涡中心，但是拐点的争论和影响，却仍在继续，新的大腕们不时接过接力棒，将风潮推向新的高潮，一浪接一浪向前汹涌。喧嚣过后并非平静。十年一个轮回，穿过现实表象的层层迷雾，在楼市降价的一片美好预期中，消费者企盼的楼市价格拐点是否来临，尚无确定消息，但房地产行业的剧变已现端倪，企业发展战略的拐点更浮出水面:从争当地王到现金为王，折射出房地产行业由机会主义的驱动，转向规模化、精细化的升级；而伴随着行业环境出现的变化，地产企业竞争力亦处在变革的拐点上。
“冰山一角”已初露端倪
来自国家统计局的数据显示，一年来“打折潮”并未实质降低房价水平，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。广州、重庆、杭州、厦门房价在一季度末回升，深圳房价比上月大跌2.5%，但总成交量却为2月份的3倍。分析认为，虽然目前地产有回暖的迹象，但更明确的走势可能会在奥运会之后确认，毕竟目前通胀形势严峻，国家调控不会放松。中国内地的现实情况显然不太乐观，包括地产公司在内的中国上市公司的资本负债比例是多少？平均100%到300%。地产界企业确实概莫能外，万科、保利、金地、北辰、富力、华润置地等现金与现金等价物皆远远小于银行贷款的数字，通过几次经济危机之后你才会体会的到稳健、保守的重要性。保有低负债，高现金流，这是中国地产商未来应该有的企业经营理念。多年来，在暴利和机会面前，地产企业不约而同的走上了机会主义路线，在土地为王的冲动下，几乎所有地产企业的经营活动都围绕着怎样拿地而展开——拿到地就意味着能融到资，而房子，几乎是从来不愁卖的。外表的欣欣向荣，掩盖了地产企业内部管理的混乱和核心竞争力的迷失。
资金短缺：一记“当头棒喝”
日前，央行上海分行向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。面对此情，业界一向以乐观著称的“无拐论者” SOHO中国总裁潘石屹抛出了“百日剧变论”:“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”。资金链压力比较大的是那些在2007年扩张激进、钱少地多的“纯业型”地产企业。市场担心的中小开发商资金链断裂导致竞相杀价的概率极小。因为小公司不追求循环开发，没有后续土地款的支付压力，项目过了盈亏平衡点则不急于降价促销；部分追求滚动开发、去年大规模拿地的大开发商的降价行为是否形成浪潮，则取决于该区域开发商的集中度、整体资金链情况和市场预期。
对于房地产来说，决定房价走高的关键就在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。据一项公开的数据显示，房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构，其中80％左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90％以上。宏观经济面分析，国家实行紧缩的调控政策，资产价格受到严峻考验；而外围，次贷危机导致全球流动性收紧，美国银行对向外贷款非常谨慎，信用规模收缩。因此，总体来说，楼市资金面是流出的。股市调整厉害，对房地产行业的资金和供求都有影响，像深圳、上海等一些城市房价都开始出现松动，北京的房地产行业的推销广告也越来越多，虽然价格不减，但是成交量明显缩小，资金面紧张。
“造势术”成就企业家生财之道
尽管蓝皮书认为“2008年中国出现房价拐点的可能性不大”。但相关调控效果的日趋显现以及地产商资金链日益趋紧等诸多事实，还是让市场人士认为房价回归理性的趋势将进一步明显。2008年的楼市和股市一样，都会被人们关注在一个"熊"字上。从去年年底开始，有关房地产的"拐点"论便一浪高过一浪，这一观点也逐渐成为了一种强势观点，但随着社科院"2007房地产蓝皮书"的发布，这一观点似乎又被彻底的推翻。蓝皮书认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价"拐点"的可能性不大。此结论一出，有关房地产的“拐点”论再次被推到风口浪尖，而各方的观点更是让房地产今年的走势显得扑朔迷离。加上国家对房地产行业调控力度的加大，房地产的未来走势犹如“雾里看花”。
“拐点论”可能不是谣言，但是很显然，其威力早已超越了一般的谣言，实则是有人在造势。就像股市上的消息一样，大的房地产商有专门的写手，实际上一些舆论的发布，很多时候都是人为策划的，并不是一些看似很客观的消息和一些看似很客观的教授，好像在做真正的研究一样——实际上都是被一些机构所利用，恐吓或者迷惑消费者。从阴谋论来揣摩房地产老板们的造势之术或许不大符合事实，但同时也没人会认为，身为大型地产公司董事长的“名嘴”企业家们，时不时的站出来说两句话就是为了“显摆”和“做秀”——董事长的角色定位已然决定了其言行必然要为企业战略服务。比如说王石不断的回应“拐点论”和万科的大举降价之间的配合就很令人叹为观止；而潘石屹的“百日巨变”论，则彰显了其“手中有钱，心中不慌”的强势地位。王石等人之所以能够成为舆论时势的赢家，就在于其能够比较深刻的洞悉大势和人心，并懂得顺势而为。比如万科很早就作出了房价调整的战略决策，而老潘则在2007年果断上市赢得了先机。虽然不排除运气的比较成分，但是机会只会垂青有准备的人。
游资和热钱回流地产
由于受次贷危机影响，全球资本市场已经处于严重的流动性不足，投资者没有财力投资房地产。A股市值缩水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出台的一系列政策遏制了国内游资，不仅减少了流入房地产市场的资金，更重要的是在心理上给予了投资者警示:房价下一步可能企稳。在人民币升值和中美利差扩大的双重驱动下，国际热钱有加速涌入国内之势。一般而言，投机资本青睐的是盈利较快的项目，房地产在目前确实失去了原有吸引力，他们更多转向私募股权、能源、农产品以及信托产品等领域；而对具有中长期眼光的投资资金而言，楼市仍然具有一定的吸引力。从长期来看，投机资本不是地产商的救命钱，暴利使房地产业与消费者的真实需求悬隔，降价只是第一步，房地产业洗牌已在所难免。
地产界洗牌已不可避免
对于调整时期，亦是变局显现的时刻，除了行业内部的剧烈洗牌，墙外的手也在伸进来:海尔、中粮进军地产，已表明房企竞舞的环境发生了巨大变化。中国是一个大的地产市场，要十年一轮回。马兰西亚一个国家才相当于中国一个省这么大，地皮很快就开发完了，三年就一轮回。随着政府执政经验的积累，调控措施越来越得力，地产界洗牌和寡头现象不可避免，洗牌其实是回归自然规律。2007年是中国“地王”层出不穷的一年，在高涨的房价和上市筹资的乐观预期下，过去一年里，不少房地产公司卯足了劲头在土地储备上做文章，大型房地产企业集团已经占用了一半以上的土地储备。物极必反。大举跑马圈地、土地储备量最多的恒大（4580万平方米）很快成了倒霉的典型:上市“流产”后，欠了一堆债的恒大不得不寄望于私募资金伸出援手。未来一段时间，如何找到救命的资金稻草，避免失血过多而亡的结局，将是恒大们，以及“那些离开了银行还没断奶的地产公司”，所面临的最大挑战。与上市的“流产”同时出现的另类情景是“流拍”，据统计自去年10月份以来，全国流拍土地超过40宗。很显然，在各级政府钱袋鼓鼓的背后，疯狂圈地的地产商严重透支了体力。事实上，舆论一直认为，政府在土地出让以及银行贷款上所扮演的角色一直是房价高企的重要原因。内地95%都是国有银行，在资金的放贷上，也许国家会受损失，但是另外一些人，在表面上没有违反政策的情况下，可能会坐收巨利，所以导致在贷款方面很难控制。
这是一场长期的不可思议的争论，从出现至今，已过去五个多月，但依然热度不减；这是也一场非常奇怪的风潮，这股风潮不可思议的引爆点来自于沉默多年的万科董事长王石。开始的开始，是王石的一句回应，后来的后来，则颇像古代农民起义的典型场景:道出了大众期望的领袖者振臂一呼，累积了足够愿景和势能的群众们立刻应者云集。随着参与人数越来越多，从一个人的回应和推动，到几个人的吵来吵去，再到形成全国性的论战和潮流，王石终于不再是一个人在战斗。拐点论的引爆者逐渐淡出了漩涡中心，但是拐点的争论和影响，却仍在继续，新的大腕们不时接过接力棒，将风潮推向新的高潮，一浪接一浪向前汹涌。喧嚣过后并非平静。十年一个轮回，穿过现实表象的层层迷雾，在楼市降价的一片美好预期中，消费者企盼的楼市价格拐点是否来临，尚无确定消息，但房地产行业的剧变已现端倪，企业发展战略的拐点更浮出水面:从争当地王到现金为王，折射出房地产行业由机会主义的驱动，转向规模化、精细化的升级；而伴随着行业环境出现的变化，地产企业竞争力亦处在变革的拐点上。
