地震或将成为捅破地产泡沫的“针尖”
2008-06-02 10:11:37
仅半年时间，深圳房价已经跌去了30%，在全国人民都将经历花在抗震救灾的工作上时，人们暂时遗忘了房地产，暂时遗忘了中国的房价问题。然而对于深圳房价的下跌，也许我们要问，这个趋势会成为全国趋势蔓延开吗？这次地震对中国的房地产市场究竟会带来什么样的影响？
深圳房价结构性下跌还将继续
仅仅半年的时间，深圳房价从17350元/平方米的高点，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超过30％，而银行对房价持续下跌的预期，直接导致了收缩消费贷款投放的行为。
回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况，大致有以下特点:其一，成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。其二，投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。其三，房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超过一手房的两倍，意味着房价的拐点即将到来。
一般来说，一手房及二手房成交均由两部分组成，即自住需求和投资需求，且自住需求对一手房和二手房的选择无差异，在二手房成交里面，投资需求大于自住需求的情况极有可能出现。房地产行业的二手房成交面积不能持续大于一手房成交面积的两倍，上述比例关系一旦突破2:1的警戒线，意味着房价泡沫已经到了破灭的边缘，房价掉头向下的概率增大。数据显示，深圳二手房与一手房成交比例在去年6、7、8月连续大于2:1，预示着房价即将见顶，10月份成交均价达到历史高位，随后房价即一路下行。
今年4月份成交均价的同比比较支撑上述结论。4月份，特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米，去年同期为10048元/平方米，差距仅10％左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区，房价同比明显偏高，极有可能在未来领跌深圳房价。
不难发现，深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了，也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件，而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢？非成交量莫属，单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米，或许才可以确认房价的底部。
然而，对于深圳的房价下跌问题，我们更关心的是，究竟深圳房价下跌的趋势会否蔓延开来，或者是否还会有其他城市会步深圳的后尘？
地震或将成为捅破地产泡沫的“针尖”
实际上，在这次地震之前，楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象:比如，2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米，而成交的商品住宅，则只有2097.99万平方米，不足1／2。广州在2月进行的一项调查则表明:在广州市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％~40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前10个楼盘，每个跌幅都超过29％。另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成，即10个楼盘房价还在弱势上涨。
当然，这还不能叫崩溃，只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再继续增大，距离崩溃也就只差那么一点点了，而这次大地震，获将成为捅破泡沫的那个“针尖”。
地震的影响力，主要就在于它直接作用于人们的心理预期:在地震的毁灭性后果面前，楼市永远上涨，房子可以永远保值的神话破灭了，楼市作为投机工具的价值和有效性也受到了根本性的挑战。如成都的不少高档住房，在地震中都出现了裂缝，这不仅让业主产生了严重的不安全感，而且其投资的价值也大大下降了。一个自然的疑问是:中国房地产大发展的30年，恰恰是地震活动比较平稳的30年，这些像变魔术一样从地下冒出来的楼房，其抗震性能究竟如何？
除了房地产开发商，大部分人对这个问题的回答恐怕都是否定的。如此一来，人们产生楼市将要下跌的心理预期也就不可避免，楼市泡沫破裂或将随之而来。
灾后重建正是加大保障性住房建设的契机
目前，地震灾区的灾后重建工作已成为举国关注的焦点。在此过程中，开发商明确表态:“灾后重建，开发商理应可以发挥更大的作用。”
但开发商在灾后重建中到底应该发挥什么作用，是一个值得商榷的问题。开发商毕竟是以追逐自身利益最大化为目的的，而灾后重建是政府所主导的由公共财政所支持的公共建设行为，当两者发生冲突，就不仅仅是利益上的冲突，还有立场与理念上的冲突。前者是追逐利益最大化，而后者是追逐公共产品质量的最优化。
实际上，在日本的兵库地震发生后，日本在重建过程中并没有大规模的引用商业开发模式，他们充分利用的是建筑商的力量，而不是开发商的力量。在中国，许多人把开发商等同于建筑商，这其实是一种认识上的误区。在我国房地产产业链条上，规划由规划单位做，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商扮演的就是“中间人”角色。而且，从资金来源上看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房人转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式， 来维持经营。既然如此，何不直接发挥建筑商的作用呢？
因此，正如中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海所强调的那样:“灾后住房重建绝不能引入开发商。”他认为，开发商的逐利性只会抬高建房成本。政府可以为灾民的住房建设无偿划拨土地，做统一的土地安排，并规定容积率，然后政府通过征集、价低者得的招标方式选择建筑材料供应商以及房屋建筑商。
实际上，在灾后重建中，强调过程的透明与公开，多让建筑业参与，减少一个开发商环节，不仅可以节省成本，也可以进一步激活竞争。我国现在有建筑业法人企业单位12．8万个，建筑业个体经营户56．5万户，就建筑业而言，竞争已经比较充分，与人数较少、垄断程度相对较高的开发商相比，建筑商的竞争更充分，更有利于提高建筑质量和降低工程造价，而且，在灾后重建方面，建筑企业比开发商要专业得多。
大地震是一场民族灾难，我们应该万众一心，为灾区重建家园，应该正是我国加大保障性住房的契机，这既是确保灾后重建公益性的需要，也是确保建筑质量的需要。
深圳房价结构性下跌还将继续
仅仅半年的时间，深圳房价从17350元/平方米的高点，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超过30％，而银行对房价持续下跌的预期，直接导致了收缩消费贷款投放的行为。
回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况，大致有以下特点:其一，成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。其二，投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。其三，房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超过一手房的两倍，意味着房价的拐点即将到来。
一般来说，一手房及二手房成交均由两部分组成，即自住需求和投资需求，且自住需求对一手房和二手房的选择无差异，在二手房成交里面，投资需求大于自住需求的情况极有可能出现。房地产行业的二手房成交面积不能持续大于一手房成交面积的两倍，上述比例关系一旦突破2:1的警戒线，意味着房价泡沫已经到了破灭的边缘，房价掉头向下的概率增大。数据显示，深圳二手房与一手房成交比例在去年6、7、8月连续大于2:1，预示着房价即将见顶，10月份成交均价达到历史高位，随后房价即一路下行。
今年4月份成交均价的同比比较支撑上述结论。4月份，特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米，去年同期为10048元/平方米，差距仅10％左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区，房价同比明显偏高，极有可能在未来领跌深圳房价。
不难发现，深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了，也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件，而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢？非成交量莫属，单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米，或许才可以确认房价的底部。
然而，对于深圳的房价下跌问题，我们更关心的是，究竟深圳房价下跌的趋势会否蔓延开来，或者是否还会有其他城市会步深圳的后尘？
地震或将成为捅破地产泡沫的“针尖”
实际上，在这次地震之前，楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象:比如，2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米，而成交的商品住宅，则只有2097.99万平方米，不足1／2。广州在2月进行的一项调查则表明:在广州市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％~40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前10个楼盘，每个跌幅都超过29％。另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成，即10个楼盘房价还在弱势上涨。
当然，这还不能叫崩溃，只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再继续增大，距离崩溃也就只差那么一点点了，而这次大地震，获将成为捅破泡沫的那个“针尖”。
地震的影响力，主要就在于它直接作用于人们的心理预期:在地震的毁灭性后果面前，楼市永远上涨，房子可以永远保值的神话破灭了，楼市作为投机工具的价值和有效性也受到了根本性的挑战。如成都的不少高档住房，在地震中都出现了裂缝，这不仅让业主产生了严重的不安全感，而且其投资的价值也大大下降了。一个自然的疑问是:中国房地产大发展的30年，恰恰是地震活动比较平稳的30年，这些像变魔术一样从地下冒出来的楼房，其抗震性能究竟如何？
除了房地产开发商，大部分人对这个问题的回答恐怕都是否定的。如此一来，人们产生楼市将要下跌的心理预期也就不可避免，楼市泡沫破裂或将随之而来。
灾后重建正是加大保障性住房建设的契机
目前，地震灾区的灾后重建工作已成为举国关注的焦点。在此过程中，开发商明确表态:“灾后重建，开发商理应可以发挥更大的作用。”
但开发商在灾后重建中到底应该发挥什么作用，是一个值得商榷的问题。开发商毕竟是以追逐自身利益最大化为目的的，而灾后重建是政府所主导的由公共财政所支持的公共建设行为，当两者发生冲突，就不仅仅是利益上的冲突，还有立场与理念上的冲突。前者是追逐利益最大化，而后者是追逐公共产品质量的最优化。
实际上，在日本的兵库地震发生后，日本在重建过程中并没有大规模的引用商业开发模式，他们充分利用的是建筑商的力量，而不是开发商的力量。在中国，许多人把开发商等同于建筑商，这其实是一种认识上的误区。在我国房地产产业链条上，规划由规划单位做，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商扮演的就是“中间人”角色。而且，从资金来源上看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房人转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式， 来维持经营。既然如此，何不直接发挥建筑商的作用呢？
因此，正如中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海所强调的那样:“灾后住房重建绝不能引入开发商。”他认为，开发商的逐利性只会抬高建房成本。政府可以为灾民的住房建设无偿划拨土地，做统一的土地安排，并规定容积率，然后政府通过征集、价低者得的招标方式选择建筑材料供应商以及房屋建筑商。
实际上，在灾后重建中，强调过程的透明与公开，多让建筑业参与，减少一个开发商环节，不仅可以节省成本，也可以进一步激活竞争。我国现在有建筑业法人企业单位12．8万个，建筑业个体经营户56．5万户，就建筑业而言，竞争已经比较充分，与人数较少、垄断程度相对较高的开发商相比，建筑商的竞争更充分，更有利于提高建筑质量和降低工程造价，而且，在灾后重建方面，建筑企业比开发商要专业得多。
大地震是一场民族灾难，我们应该万众一心，为灾区重建家园，应该正是我国加大保障性住房的契机，这既是确保灾后重建公益性的需要，也是确保建筑质量的需要。
