中国房价普跌时刻为时不远
2008-07-11 10:15:16
8日，国家统计局公布的企业家信心指数显示，二季度，房地产业企业家的信心指数最低为118.4，在一季度回落6.8点的基础又大幅回落了12.7点。房地产行业呈现进一步恶化的趋势。再此背景之下，不少人把希望寄托在了紧缩性货币政策的变调，但实际上，对于房地产企业来说，现金为王才是当下的最佳策略.
当下地产开发商对未来最没信心
国家统计局8日公布的数据显示，二季度我国企业家信心指数为134.8，分别比一季度和上年同期回落5.8和8.3点。从行业来看，房地产业企业家的信心指数最低，为118.4，在一季度回落6.8点的基础又大幅回落了12.7点。今年以来，中国房地产市场住宅销售面积的增速是负值，这种现象在中国房改以来是十分罕见的。目前，房地产企业的经营性现金流明显恶化，房地产企业的融资条件在收紧，融资性现金流也在恶化。房地产企业的日子不好过，不少中小企业到拉濒临破产的地步。
同时，今年以来，在生产资料价格走高、信贷政策紧缩、国际经济增速下滑等国内外综合因素的影响下，企业的盈利甚至生存均面临较大挑战。下半年企业景气度也不乐观。数据显示，股份有限公司的企业家信心指数最高，为140.8。外商及港澳台商投资企业的企业家信心指数为139.5，紧随其后。集体企业的企业家信心指数最低，为118.0。下半年我国企业景气度还将进一步回落。
金九银十成房价会否普跌的关键期
但是对于大家普遍关心的房价下跌的问题，业内也比较一致的认为短期内存在普遍下跌的可能。
8日，工行城市金融研究所发布的最新一期研究报告就明确表示，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。报告认为，目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下，加上二套房政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款，开发商资金状况日益趋紧。从市场供应面来看，预计最近几年，政府将加大保障性住房的供给力度，通过建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨。境外资金的阶段性撤出套现也会加大房价回调压力。目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆，可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。报告同时认为房价短期内普跌的可能性较大，但近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。而今年的9、10两个月则是确定房价是否普跌的一个关键时间。
房市的调整或将延续到09年
也是在8日，中信嘉华银行也发布了针对中国内地房地产市场的研究报告。报告预计，，内地房地产市场的调整将延续至2009年，今后一年商品房平均价格在深圳和广州还有10%-15%的进一步下跌空间，在北京和上海则有可能会调0-10%。根据中信嘉华银行提供的调研数据，受到房地产调控政策的影响，自去年9月份开始，全国一线城市的房屋销售量出现“惊人”下滑。今年1-5月，深圳、北京、广州和上海的一手商品房销售面积同比分别下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。此外，一线城市的商品房平均价格上升幅度也已经放缓至单位数。以深圳为例，其房价自去年10月份以来大幅下降，截至5月底，深圳的平均住宅价格已比去年10月下跌36.5%。
值得注意的是，房地产市场每况愈下，房地产公司A股融资却渐露加速之势。自5月份以来，包括保利地产、万科在内的部分房地产公司发行公司债的申请相继获得证监会的审批。今年早些时候，合肥城建及滨江集团两家房地产公司也获得了证监会的批准，得以在A股市场上成功融资。近期地产公司的融资方案频频获批，可以看作是国家有意识地放松房地产调控政策的力度。不过，在当前宏观经济形势异常复杂的背景下，政府希望房地产市场维持稳定，而不是过快的下降。今后，房地产市场的软着陆，一直并将继续是政府调控房地产市场的目标。但如果有硬着陆的迹象出现，政府将松绑调控政策。
短期内紧缩性政策难为拯救房价而扭转
针对今年以来的全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。不少专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。但房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗？我们首先应该弄清楚几个问题。
一是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。
以万科为例，6月其销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。
二是银行受到的冲击有多大？支持“救市”的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”，主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。
这样看来，幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法还是有待商榷之处的。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。
楼市调整期现金为王
当下，在楼市调整之时，资金链开始出现问题的房地产商显出颓势，资金雄厚的房地产商则更显坚挺。在房地产行业洗牌局势中，资金多寡成为企业能否存活的重要砝码。可以说是持有现金还是现在出手进行收购，成为当前不少房地房产行业企业决策的困难点所在。亚博分析员认为，正如股市里面的的“熊市里现金为王”。同样，楼市调整了，也是现金为王。
业内专家表示，一些地产商资金链之所以出现问题，一方面是由于2007年不少公司纷纷在全国各地储备土地，造成资金紧张；另一方面则是由房地产行业特点造成的，比如结算时间不同等因素带来资金方面的压力。此前，一些房地产商靠加快市场销售以及资本市场融资等方式来解决资金紧张问题。但现在，无论是打折还是降价，似乎都难以激发消费者的购买欲望，而资本市场的低迷也使得再融资并不顺利。
目前，房地产市场资金缺口到底有多大？有专家估计达到4000多亿元，有的甚至称高达7100亿元。为了保证现金流，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果资金较长时间出现“断流”，投资者肯定会用脚投票。但对于一些有实力的房地产商而言，行业内普遍出现现金流紧张并非是坏事。因为房地产市场调整之时，正是行业洗牌的好时机。
当下地产开发商对未来最没信心
国家统计局8日公布的数据显示，二季度我国企业家信心指数为134.8，分别比一季度和上年同期回落5.8和8.3点。从行业来看，房地产业企业家的信心指数最低，为118.4，在一季度回落6.8点的基础又大幅回落了12.7点。今年以来，中国房地产市场住宅销售面积的增速是负值，这种现象在中国房改以来是十分罕见的。目前，房地产企业的经营性现金流明显恶化，房地产企业的融资条件在收紧，融资性现金流也在恶化。房地产企业的日子不好过，不少中小企业到拉濒临破产的地步。
同时，今年以来，在生产资料价格走高、信贷政策紧缩、国际经济增速下滑等国内外综合因素的影响下，企业的盈利甚至生存均面临较大挑战。下半年企业景气度也不乐观。数据显示，股份有限公司的企业家信心指数最高，为140.8。外商及港澳台商投资企业的企业家信心指数为139.5，紧随其后。集体企业的企业家信心指数最低，为118.0。下半年我国企业景气度还将进一步回落。
金九银十成房价会否普跌的关键期
但是对于大家普遍关心的房价下跌的问题，业内也比较一致的认为短期内存在普遍下跌的可能。
8日，工行城市金融研究所发布的最新一期研究报告就明确表示，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。报告认为，目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下，加上二套房政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款，开发商资金状况日益趋紧。从市场供应面来看，预计最近几年，政府将加大保障性住房的供给力度，通过建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨。境外资金的阶段性撤出套现也会加大房价回调压力。目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆，可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。报告同时认为房价短期内普跌的可能性较大，但近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。而今年的9、10两个月则是确定房价是否普跌的一个关键时间。
房市的调整或将延续到09年
也是在8日，中信嘉华银行也发布了针对中国内地房地产市场的研究报告。报告预计，，内地房地产市场的调整将延续至2009年，今后一年商品房平均价格在深圳和广州还有10%-15%的进一步下跌空间，在北京和上海则有可能会调0-10%。根据中信嘉华银行提供的调研数据，受到房地产调控政策的影响，自去年9月份开始，全国一线城市的房屋销售量出现“惊人”下滑。今年1-5月，深圳、北京、广州和上海的一手商品房销售面积同比分别下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。此外，一线城市的商品房平均价格上升幅度也已经放缓至单位数。以深圳为例，其房价自去年10月份以来大幅下降，截至5月底，深圳的平均住宅价格已比去年10月下跌36.5%。
值得注意的是，房地产市场每况愈下，房地产公司A股融资却渐露加速之势。自5月份以来，包括保利地产、万科在内的部分房地产公司发行公司债的申请相继获得证监会的审批。今年早些时候，合肥城建及滨江集团两家房地产公司也获得了证监会的批准，得以在A股市场上成功融资。近期地产公司的融资方案频频获批，可以看作是国家有意识地放松房地产调控政策的力度。不过，在当前宏观经济形势异常复杂的背景下，政府希望房地产市场维持稳定，而不是过快的下降。今后，房地产市场的软着陆，一直并将继续是政府调控房地产市场的目标。但如果有硬着陆的迹象出现，政府将松绑调控政策。
短期内紧缩性政策难为拯救房价而扭转
针对今年以来的全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。不少专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。但房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗？我们首先应该弄清楚几个问题。
一是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。
以万科为例，6月其销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。
二是银行受到的冲击有多大？支持“救市”的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”，主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。
这样看来，幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法还是有待商榷之处的。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。
楼市调整期现金为王
当下，在楼市调整之时，资金链开始出现问题的房地产商显出颓势，资金雄厚的房地产商则更显坚挺。在房地产行业洗牌局势中，资金多寡成为企业能否存活的重要砝码。可以说是持有现金还是现在出手进行收购，成为当前不少房地房产行业企业决策的困难点所在。亚博分析员认为，正如股市里面的的“熊市里现金为王”。同样，楼市调整了，也是现金为王。
业内专家表示，一些地产商资金链之所以出现问题，一方面是由于2007年不少公司纷纷在全国各地储备土地，造成资金紧张；另一方面则是由房地产行业特点造成的，比如结算时间不同等因素带来资金方面的压力。此前，一些房地产商靠加快市场销售以及资本市场融资等方式来解决资金紧张问题。但现在，无论是打折还是降价，似乎都难以激发消费者的购买欲望，而资本市场的低迷也使得再融资并不顺利。
目前，房地产市场资金缺口到底有多大？有专家估计达到4000多亿元，有的甚至称高达7100亿元。为了保证现金流，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果资金较长时间出现“断流”，投资者肯定会用脚投票。但对于一些有实力的房地产商而言，行业内普遍出现现金流紧张并非是坏事。因为房地产市场调整之时，正是行业洗牌的好时机。
