“楼市或再度暴涨”究竟是谁惹的祸？
2008-04-02 09:47:44
据有关机构的报告显示，由于上海4月份将有大量区域楼盘推出，将不可避免地吸引一大批累积的刚性需求集中入市，同时以上海为首的全国其它一些城市的楼市有可能再度出现现爆发性上涨。这意味着自去年下半年以来，市场上鼓吹的 “拐点论”，随着4月楼市回暖表现，将可能成为过去……
房价反弹说是楼市内在规律有点太牵强
“楼市或再度暴涨”即将再次成为事实，但有关专家“顾左右而言他”，认为在本质上是楼市规律造成，而不是其它原因的使然。我们且来看看这些专家的逻辑：
1．暴涨看起来蛮横，实际上有着内在可循的客观规律。在局部通货膨胀之下，百物飞涨，房价不涨就是暗跌了，舆论还指望房价明跌，一明一暗，双倍下跌，可能么？上海市职工2007年的月平均工资达到2892元的历史新高，公众手头人民币数量剧增，以不平均的眼光打量平均工资，定有一部分人大大增添了房产购买力，你叫他把钱藏着掖着、或者把整钱零零碎碎地吃着玩着耗着，可能么？
2．经过5年的市场教育，上海的住房市场形成“一部分人享受着，一部分人努力着，一部分人羡慕着，一部分人无奈着”的现状。越是高喊打倒房价的群体，实际上越是想挤进房产这班车，否则喊打倒干吗？一旦房价稍有下降，这个群体反而会充当竞价者的角色。有朋友2006年7月出售房产就遇到这样的事，每平方米 1.1万元的房子卖不掉，降价为1万元，呼啦来了6个购买者，既然买卖是6比1，PK少不了，最后房子以每平方米1.08万元出售。就这样的购房群体，要把房价降下来，可能么？
3．经济适用房适用对象扩大到中产阶层，不就等于把100元的春节慰问金从“特困户”一直发到中产阶层手里，可能性太小。90/70项目的实质性推出还有重重阻力。至于“物业税”，使占66%的大部分人不乐意，仅仅33%的小部分人满意，这种代表少数人利益的法案要让社会大多数人举手通过，可能 性不大。既然这么多的可能实现起来如此之难，那么，“楼市或再度暴涨”或许是必然的。
亚博认为，上面的列举的这几点听起来不无它的道理，但其逻辑值得推敲，这种一叶障目不见森林，把原因归结于楼市内在规律太牵强了，是一种站着说话不腰痛的行为。楼市有规律但政府更要去引导这种规律，起到正真的宏调作用。
央行说法：房价过高是三大不平衡使然
3月29日，在“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”上，央行有关专家表示，如果解决目前我国房地产市场存在的三大不平衡因素，将对实现“居住有其屋”的目标有很大帮助。他们认为，供求不平衡、商品房和保障房之间存在着不平衡、房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡等三大因素导致房价过高。
以房屋买卖和租赁市场为例，有调查公司调查显示，13个城市顶点楼盘的房价，过去三年年平均涨了21%，租金涨幅仅为8.2%，由此可见买和租市场之间的不平衡。中国买房人大都愿意一步到位买新房，而不愿意去租房，是导致租赁市场发展相对缓慢的原因之一。对于供给结构，由于住房供给具有周期性滞后特点，供给很难在当期自发对需求做出迅速灵活到位的调整。因此，从政策方面来看，希望政府根据未来的需求做出预见性的判断，对供给结构进行调整，这样可以有效避免住房结构性失衡这一问题。
从需求方面来看，存在大量的第一套自住需求和第二、三套的投资需求，如果简单从抑制需求方面来做可能会降低居民的总体福利。因此，“需要因地制宜，有针对性的对居住需求、投资需求分别采取相应的办法，这样才能有效的达到政策意图。表示，如果解决目前我国房地产市场存在的三大不平衡因素，将对实现“居住有其屋”的目标有很大帮助。
上面的说法也几乎无懈可击，市场也终归是市场，但市场也有失调的时候，中国房产市场问题的重点我们认为更应在政府调控这一块多想点办法，做些动作。
楼市或再度暴涨暴露的是政府调控功能的缺失
对于需要改善住房条件的人而言，房价或将再次爆发性上涨，显然绝不是一个好消息。但我们不得不承认，由于一些综合配套性的调控政策未能及时发挥功效，国内部分地区房价止跌向上的概率的确大大增加了。
事实上，此次房地产市场的低潮期始自去年下半年。伴随着社会保障性住房体制方案的成型，以及针对二手房交易、第二套住房等具体调控措施的密集出台，全国各地的楼市纷纷步入观望期，广东等部分地区的房价一度出现大幅下跌，有关房地产“拐点论”的说法热闹一时。但遗憾的是，房地产市场调控政策效果的最终实现，并不能依赖于集中性的政策打击，而必要建立起一套完备的系统保障工程。前者只能发挥一时之功效，而后者才是让房价长期回归理性的根本。
回顾历次房地产市场调控的结果，市场往往总是难逃“观望———复苏———爆发”的过程。也就是说，面对畸高的房价，市场的需求者并非 一直盲目地“追涨”，他们在内心深处是希望市场价格回归理性的，只是现实调控措施的绩效和市场状况无法让其持久地观望等待。之所以每次房价停顿或者下跌， 最终都是以刚性需求爆发而终结，那么显然问题的核心在于，没有足够的市场供给去满足“刚性需求”。几乎每次房地产市场进入观望期后，市场楼盘供给如同事先 约好一样也会随之停滞，最多仅见些许偏远区域的楼盘上市。这样的供给状况显然无法满足多数需求，而且会随着时间的推移加剧刚性需求的紧张心理。毕竟，结 婚、落户等需求所能够容忍的空白时间不会很长，其极限往往不过半年左右。开发商恰恰就是看透了市场刚性需求的这一弱点，在耐心地等待半年时间过去后，一次 次地取得销售的成功。而之前的经验也表明，在这半年时间内，相关的调控政策往往是“前紧后松”，直至最后阶段几乎就成为政策出台的真空。
仅就本次调控政策而言，在市场观望的关键时刻，不仅罕见进一步调控措施跟进，反而诸如“防止房价暴跌”的言论开始出现在一些官方机构。而诸如经济适用房的适用对象扩大到中产阶层、“90/70”项目的实质性推出、物业税实施等等，这些有助于打击开发商炒作热情、遏制捂盘待涨行为的政策措施则在需求方的期盼中或是落空、或是推延。调控政策的真空状态再加上开发商稔熟的市场操控技巧，即便经历了半年的市场观望期，其最终的结果仍是开发商“笑到最后”。
对于压抑许久的购房需求而言，当下选择改变观望策略，及时置业或许的确是一个最佳选择。但是对于当初房产调控政策的意图而言，这样的局面只能够用“尴尬”二字来形容了。把“楼市或再度暴涨”的原因归于调控，是因为调控采取的手段在经济规律面前本来就不算手段，至多是短期迷惑了公众对于房价的预期，结果使公众采取继续观望的态度，从而失去机会。
