寻找2008房地产市场的理性元素
2008-07-01 10:26:38
2008年6月27-29日，博鳌-21世纪房地产论坛2008届年会再聚海南三亚，本届论坛的主题是“地产相对论——紧缩与通胀下的多重变量”。当前，房地产商现在正面临一种自我迷失型的危机。在危机面前迷失自我，本身就是一个很大的危机。那么，我们不禁反思，房地产之困给我们带来什么？
替房地产业重塑“金身”
本次博鳌论坛，地产英豪们“大致”达成了一个共识——目前全国的房地产市场正面临着一个大变局，同时，一个新契机也摆在了所有房地产商的面前。地震中，房地产全行业遭受来自公众的一片质疑。这早已不是这个行业所遭遇的第一次公众信任危机。然而此次危机的演化却令整个行业的形象跌至前所未有的谷底。甚至有人为此深感痛心，主动与危机中的重点企业划清界限，这也是长年以来，我们看到这个阵营的一次重要分化。反思、自救，房地产业急需重塑整体形象。
弱市当下，对于地产行业内部一些“不和谐”的声音，从道德，到商业模式，到不顾全局的行业观点，此次博鳌论坛上诸多与会者表示了“或明或暗”的抨击，甚至有些“行业整风”的意味。依然借用那个“豪猪”的寓言，虽然每个个体身上长满了刺，但是要度过气候恶劣的冬天，它们依然需要相互偎依在一起取暖。正因如此，每一头豪猪需要寻一个最为合适的位置彼此相互依靠，既不会刺伤别人，也可以获取温暖。
中央政府是规则的制定者，其未必能够从房地产市场当中获得太多的真实利益。相反，其要考虑房地产行业税收与房地产市场的平衡。从这个程度上而言，中央政府能够从参与市场博弈的多方群体当中获得利益，因而其所考虑的恰恰是让这种利益稳定并使得博弈各方的利益趋于平衡，因而我们基本可以认为中央政府在对房地产市场博弈各方的态度上是公允的。
问题是博弈各方在面对一个市场的时候所持的态度是怎样的。一如一个有趣的哲理：所有人知道自己必将面对死亡，但却不知道死亡何时会来临。事实上，处于博弈的各方都知道房地产周期的存在，但谁也不知道房地产那个周期性的调整会在何时到来。是的，市场会淘汰那些在市场当中非理性的企业。这原本是市场的规律。而也许未来若干时间里，依然要谈投资、理性与回归。
房地产在十字路口徘徊
所在危机面前迷失自我，本身就是一个很大的危机，房地产商现在正面临这样一种自我迷失型的危机。万科集团董事长王石去年12月抛出“拐点论”后，引起了社会、业界的广泛关注和强烈争论，降价销售仿佛成了“拐点论”的“配套措施”相继在全国大范围内实行。王石作为房地产行业的大佬级人物，万科作为行业的龙头企业，“拐点论”和降价促销无疑是行业的重磅炸弹，事实证明，确实把整个房地产行业“搅得”天翻地覆。
无论是王石的“拐点论”还是万科引领的“楼市降价风潮”，对楼市的影响之大莫过于加大消费市场的“降价预期”。这种“降价预期”给房地产带来的负面影响是显而易见的，预期具有不可确定性，这给决策带来很大的难度。温家宝总理在两会期
间的我们招待会上表示，比物价上涨更可怕的是人民群众对物价上涨的预期。
房价在经历畸形的疯涨后，已经给刚性消费者造成了很大的购买压力，这种压力下，在消费者的心里上，会形成一定程度的降价预期。王石的“拐点论”以及盛行的降价风潮，无疑加强了消费市场的“降价预期”。这种预期的直接反应是消费者持币观望，消费市场短时间内急剧萎缩。更严重的是，这种情况正好发生在美国次贷危机不断发酵，国内通胀压力骤增，融资环境不断恶化的节点上，真是屋漏偏逢连夜雨 船迟又遇打头风。
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮对目前房地产面临的困境有一段精彩的论述：“四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来，不管你愿意不愿意。但是把冬天说成困难我想也不确切。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷，中国的城镇化不管有没有美国的‘次贷危机’，也不管有没有奥运会，总之它是一个需要20年到30年才能完成的长期发展战略过程。”
暂且不论陈淮的观点正确与否，但有一点是可以确定的，房地产企业身陷困境，关键是自身没有把握好发展的方向和节奏。典型的代表非恒大地产莫属，恒大地产把“土地为王”这部戏演到了极致，可惜资本市场的观众“冷眼相看”，表面看是许家印运气不佳，实则还有更深层次的原因。
无论是王石的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”，都在说明2008年的房地产市场将不会是晴空万里，阳光灿烂的。工业地产和房地产虽然有很多不同之处，但都属于地产的广义范畴，两者之间必有可借鉴之处。工业地产作为独立的产业还十分年轻，如同外面的世界对于涉世未深的少年，机会和挑战都是存在的。
冷静反思“银行先死”论
工业地产的发展，离不开资本的支撑。资金的来源不外乎以下几个渠道：一是银行贷款；二是资本市场，例如上市募集资金；三是工业物业租售收入。工业地产的发展的资金的主要来源还得依赖银行，起码与银行存在千丝万缕的关系。为什么？因为能够上市的开发商毕竟属于少数，以房地产商为例，全国几万家房地产商，能够成功上市的屈指可数。工业物业的租售收入虽然比较稳定，但回收周期比较长，也不足以支撑起巨大开发投入。
在工业地产发展的初级阶段，确实存在这样一种现象：私人投资的工业物业大量存在，一般规模比较小，所需资金比较少，资金来源主要是私人资本。这种开发模式只能存在于特定的历史时期，不可能伴随整个工业发展的进程，即使存在，也只能是成为点缀，不可能成为主体。
房地产商离不开银行，工业地产开发商同样离不开银行。也许正是基于房地产商与银行的这种千丝万缕的关系，在2008年博鳌论坛的“对话房地产”讨论会上，华远集团总裁任志强再次发炮：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”虽然任志强一直不赞同“拐点论”，但这一句话中，我们还是可以解读到一些深层次的东西。
融资环境将进一步恶化。每一个事物，如果已经危及到了生存，那说明情况已经相当糟糕了，当这种情况出现的时候，第一反应肯定是自救。前几天在网上看到这样一个帖子说，如果中国的楼价在继续下降三成，将有14%的家庭面临破产（后来有人反驳说不可能有14%，认为1.4%是比较可信的），无论是14%还是1.4%，数量都是十分惊人的。关键的问题是什么呢？在这14%或者1.4%的家庭中，其中很大部分人是把买房子作为一种投资手段，资金来源于银行贷款，房子降价，资不抵债。美国的次贷危机的爆发，房价下跌成为“导火索”。在这种情况下，国家出于维护正常的金融秩序考虑也好，银行出于“自保”考虑也好，结果都是一样的，银根收紧，企业通过银行融资将变得很困难，央行再次提高银行的准备金率就是一个明显的信号。
工业地产的开发属于资金密集型，需要的资金十分巨大，而且资金的回收周期长。那么，工业地产开发商如何在融资环境不好的情况下生存并获得发展。在“现金为王”的阶段，也并非所有的房地产商的日子都是不好过的，例如SOHO中国和万科，分别手握150亿和170亿现金，日子过得相当滋润。顺驰为什么会砰然倒下，恒大为什么会陷入“IPO门”，都是急剧膨胀带来后遗症的恶性发作。
工业地产的开发同样面临这样的问题，如何把有限的资金用在适当的项目上，控制好企业的发展节奏。在“现金为王”的阶段，优质的资金链是衡量企业竞争力和发展潜力的重要指标。分析认为，顺驰倒下的时候资金缺口其实是10亿左右，并不是很大。但市场是残酷的，从不相信眼泪。
替房地产业重塑“金身”
本次博鳌论坛，地产英豪们“大致”达成了一个共识——目前全国的房地产市场正面临着一个大变局，同时，一个新契机也摆在了所有房地产商的面前。地震中，房地产全行业遭受来自公众的一片质疑。这早已不是这个行业所遭遇的第一次公众信任危机。然而此次危机的演化却令整个行业的形象跌至前所未有的谷底。甚至有人为此深感痛心，主动与危机中的重点企业划清界限，这也是长年以来，我们看到这个阵营的一次重要分化。反思、自救，房地产业急需重塑整体形象。
弱市当下，对于地产行业内部一些“不和谐”的声音，从道德，到商业模式，到不顾全局的行业观点，此次博鳌论坛上诸多与会者表示了“或明或暗”的抨击，甚至有些“行业整风”的意味。依然借用那个“豪猪”的寓言，虽然每个个体身上长满了刺，但是要度过气候恶劣的冬天，它们依然需要相互偎依在一起取暖。正因如此，每一头豪猪需要寻一个最为合适的位置彼此相互依靠，既不会刺伤别人，也可以获取温暖。
中央政府是规则的制定者，其未必能够从房地产市场当中获得太多的真实利益。相反，其要考虑房地产行业税收与房地产市场的平衡。从这个程度上而言，中央政府能够从参与市场博弈的多方群体当中获得利益，因而其所考虑的恰恰是让这种利益稳定并使得博弈各方的利益趋于平衡，因而我们基本可以认为中央政府在对房地产市场博弈各方的态度上是公允的。
问题是博弈各方在面对一个市场的时候所持的态度是怎样的。一如一个有趣的哲理：所有人知道自己必将面对死亡，但却不知道死亡何时会来临。事实上，处于博弈的各方都知道房地产周期的存在，但谁也不知道房地产那个周期性的调整会在何时到来。是的，市场会淘汰那些在市场当中非理性的企业。这原本是市场的规律。而也许未来若干时间里，依然要谈投资、理性与回归。
房地产在十字路口徘徊
所在危机面前迷失自我，本身就是一个很大的危机，房地产商现在正面临这样一种自我迷失型的危机。万科集团董事长王石去年12月抛出“拐点论”后，引起了社会、业界的广泛关注和强烈争论，降价销售仿佛成了“拐点论”的“配套措施”相继在全国大范围内实行。王石作为房地产行业的大佬级人物，万科作为行业的龙头企业，“拐点论”和降价促销无疑是行业的重磅炸弹，事实证明，确实把整个房地产行业“搅得”天翻地覆。
无论是王石的“拐点论”还是万科引领的“楼市降价风潮”，对楼市的影响之大莫过于加大消费市场的“降价预期”。这种“降价预期”给房地产带来的负面影响是显而易见的，预期具有不可确定性，这给决策带来很大的难度。温家宝总理在两会期
间的我们招待会上表示，比物价上涨更可怕的是人民群众对物价上涨的预期。
房价在经历畸形的疯涨后，已经给刚性消费者造成了很大的购买压力，这种压力下，在消费者的心里上，会形成一定程度的降价预期。王石的“拐点论”以及盛行的降价风潮，无疑加强了消费市场的“降价预期”。这种预期的直接反应是消费者持币观望，消费市场短时间内急剧萎缩。更严重的是，这种情况正好发生在美国次贷危机不断发酵，国内通胀压力骤增，融资环境不断恶化的节点上，真是屋漏偏逢连夜雨 船迟又遇打头风。
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮对目前房地产面临的困境有一段精彩的论述：“四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来，不管你愿意不愿意。但是把冬天说成困难我想也不确切。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷，中国的城镇化不管有没有美国的‘次贷危机’，也不管有没有奥运会，总之它是一个需要20年到30年才能完成的长期发展战略过程。”
暂且不论陈淮的观点正确与否，但有一点是可以确定的，房地产企业身陷困境，关键是自身没有把握好发展的方向和节奏。典型的代表非恒大地产莫属，恒大地产把“土地为王”这部戏演到了极致，可惜资本市场的观众“冷眼相看”，表面看是许家印运气不佳，实则还有更深层次的原因。
无论是王石的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”，都在说明2008年的房地产市场将不会是晴空万里，阳光灿烂的。工业地产和房地产虽然有很多不同之处，但都属于地产的广义范畴，两者之间必有可借鉴之处。工业地产作为独立的产业还十分年轻，如同外面的世界对于涉世未深的少年，机会和挑战都是存在的。
冷静反思“银行先死”论
工业地产的发展，离不开资本的支撑。资金的来源不外乎以下几个渠道：一是银行贷款；二是资本市场，例如上市募集资金；三是工业物业租售收入。工业地产的发展的资金的主要来源还得依赖银行，起码与银行存在千丝万缕的关系。为什么？因为能够上市的开发商毕竟属于少数，以房地产商为例，全国几万家房地产商，能够成功上市的屈指可数。工业物业的租售收入虽然比较稳定，但回收周期比较长，也不足以支撑起巨大开发投入。
在工业地产发展的初级阶段，确实存在这样一种现象：私人投资的工业物业大量存在，一般规模比较小，所需资金比较少，资金来源主要是私人资本。这种开发模式只能存在于特定的历史时期，不可能伴随整个工业发展的进程，即使存在，也只能是成为点缀，不可能成为主体。
房地产商离不开银行，工业地产开发商同样离不开银行。也许正是基于房地产商与银行的这种千丝万缕的关系，在2008年博鳌论坛的“对话房地产”讨论会上，华远集团总裁任志强再次发炮：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”虽然任志强一直不赞同“拐点论”，但这一句话中，我们还是可以解读到一些深层次的东西。
融资环境将进一步恶化。每一个事物，如果已经危及到了生存，那说明情况已经相当糟糕了，当这种情况出现的时候，第一反应肯定是自救。前几天在网上看到这样一个帖子说，如果中国的楼价在继续下降三成，将有14%的家庭面临破产（后来有人反驳说不可能有14%，认为1.4%是比较可信的），无论是14%还是1.4%，数量都是十分惊人的。关键的问题是什么呢？在这14%或者1.4%的家庭中，其中很大部分人是把买房子作为一种投资手段，资金来源于银行贷款，房子降价，资不抵债。美国的次贷危机的爆发，房价下跌成为“导火索”。在这种情况下，国家出于维护正常的金融秩序考虑也好，银行出于“自保”考虑也好，结果都是一样的，银根收紧，企业通过银行融资将变得很困难，央行再次提高银行的准备金率就是一个明显的信号。
工业地产的开发属于资金密集型，需要的资金十分巨大，而且资金的回收周期长。那么，工业地产开发商如何在融资环境不好的情况下生存并获得发展。在“现金为王”的阶段，也并非所有的房地产商的日子都是不好过的，例如SOHO中国和万科，分别手握150亿和170亿现金，日子过得相当滋润。顺驰为什么会砰然倒下，恒大为什么会陷入“IPO门”，都是急剧膨胀带来后遗症的恶性发作。
工业地产的开发同样面临这样的问题，如何把有限的资金用在适当的项目上，控制好企业的发展节奏。在“现金为王”的阶段，优质的资金链是衡量企业竞争力和发展潜力的重要指标。分析认为，顺驰倒下的时候资金缺口其实是10亿左右，并不是很大。但市场是残酷的，从不相信眼泪。
