中国房地产业正在风雨中飘摇
2004-11-03 14:57:09
中国人民银行突然宣布加息就像一股强烈的飓风横扫国内外，国内众多行业听到这种消息都显得非常惊讶，虽然大家都有加息的心理准备，但宣布的这么突然，实施得这么快速都是史料不及的。尤其是房地产企业根本就没有做好央行加息的各种准备，而这也是中国的房地产业在今年所遭受到的一系列打击中比较沉重的一次。因此可以断定中国的房地产企业正在风雨中飘摇……
央行加息让房地产业措手不及
中国人民银行决定，从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，……同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（5.58%）为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。
值得关注的是，此次加息是央行九年以来的首次“行动”，加息意味着购房的贷款成本增加，意味着依靠银行贷款进行经营的房地产开发商将会因此付出较以往更高的代价，也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
笔者认为，近年，由于宽松的信贷政策、土地政策的变化等多方面的原因，消费者的购房需求在以一个很强劲的势头上涨，因而导致房价也一直保持稳步增长的态势，也从而导致了房地产发展的过热。此次加息政策的出台，使得今后购房的贷款利率有所提高，每月的月还款额必将上升，而同时消费者每个月的月收入保持不变，为了减轻自身的压力，消费者可以支付的总房款的额度将逐步下降，这样一来消费者持币观望的心态就会增加，更多的人将会等待时机，回避加息所造成的额外的支出，消费者的购房需求必然会减少，房地产行业的发展空间受到挤压。
房地产市场的由热变冷已经是个明显的趋势
尽管央行此次突然加息汇聚了绝大多数人的视线，但就在加息消息传出的几个小时之前，一个同样将重大影响房地产市场的电视电话会议也正在北京举行。
在这个重要的电视电话会议上，国务院总理温家宝作了重要讲话，要求继续加强和改进土地管理，促进节约用地，强调要逐步建立适应社会主义市场经济体制要求、符合我国国情、严格科学有效的土地管理制度。
对房地产市场需求产生打压的加息，与影响房地产市场供应的土地政策，在同一天的前后推行，也许不能简单地看作仅仅是一个巧合。
对于并没有多少人注意到的这次高规格的会议，其中就有两条必须好好品味的内容：第一、运用价格机制调控用地；第二、控制建设用地增量、盘活土地存量。
笔者认为，如同加息中出现的市场化倾向，中央政府已经开始适度放松了对土地的供应，而土地方面的调控在这个会议中表现出明显的市场化调节倾向，与之前着重行政手段的宏观调控有了区别。现在强调用价格机制来调节市场的供求关系，并不是以前的一刀切，所有的土地都不能批了。而且目前的实际情况是大的发展商手中的土地储备可以用上好几年，因此会议上强调了要盘活土地的存量，也是要使用市场手段来促进土地的消化。
事实上，宏观调控以来，作为重要调控对象的房地产行业的热度并没有减弱，房价仍在上升，其中很重要的作用力就是土地紧缩造成了供应的减少，而社会消费的需求方面并没有下降，这样就使得开发商手中的现有资源变得更加紧俏，一方面是消费的持续增长，一方面是资源的相对减少，就为房地产市场的进一步膨胀提供了条件。
所以我们看到在国家统计局公布的数据中，今年前三季度，中国房地产的价格比去年同期上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。前九个月商品房的销售面积增长速度比竣工面积的增长速度要快，销售面积的增长幅度是19.3%，而竣工面积的增长幅度是9.5%。
国家统计局一位负责人就此表示：“房地产价格上涨过快并不是一件好事情，而且我们也确实应该密切关注这个价格的走势，防止出现房地产价格上涨过快，甚至由于人为炒作出现泡沫。”而央行在年中推出的第二季度货币政策执行报告中就已经将房地产价格的上涨作为重点监测对象，各方的焦点已经聚集到房价身上，可谓“箭在弦上不得不发”。
正是在这个背景下，央行决定加息对房地产市场的需求进行影响，同时由市场来调节土地供应。因此，国土资源部的官员证实，自今年4月份以来在全国范围内冻结的农用地转建设用地的禁令在10月31日已经解禁，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划。
而作为房地产市场最为惹眼的上海，在温家宝总理主持的电视电话会议之后的一天就作出了强烈的反应。10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，加大了土地供应量。根据上海市国有土地使用权2004年第3号出让公告，这次公告总计推出了14个区以及新江湾城共44幅国有土地使用权，总面积高达277.7万平方米，其中纯居住用途的地块面积高达247万平方米，占到将近90%的份额。
由此从加息和土地政策两个方面的变化看，中央政府对房地产市场的态度已经表现十分明显，也表明了比较坚定的决心。前些时还在激烈争辩的“房地产泡沫论”已经变得毫无意义了，中国房地产市场的由热变冷已经是个明显的趋势。
外资大举进入将对国内房地企业产生冲击
但是对于一心想进入中国房地产市场的国外资本来说，以上的这些措施和政策都是巨大的动力。目前，外资正抓住宏观调控这一难得的“历史机遇”，通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。
据调查，目前在中国从事房地产开发的外商有三种：一种是港资的开发商，他们在内地独立从事开发住宅和办公楼；另一种是境外开发商，如新加坡、澳大利亚、荷兰等；还有一些是纯投资性行为，如麦格理银行、美国莱曼兄弟等。其中，港资开发商表现异常活跃。如信和置地携手中海地产在国内四面出击，在4月连连拿下成都、深圳两大地块。嘉华集团明确表示要把在上海的投资额增加至集团总投资额的30%－40%。此外，新鸿基、瑞安地产等也伺机而动，准备加速发展。与此同时,欧美外资加速进入。不久前，美国洛克菲勒集团宣布参与上海外滩源改造。摩根士丹利也不甘落后，早在4月便在天津联手顺驰，投资房地产；5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与上海复地集团合作投资上海房地产；6月，以摩根士丹利为首的财团从中国建设银行处成功拍得账面值达28.5亿元人民币的房地产不良资产；与此同时，排名世界前三强的荷兰房地产基金ING收购了Rodamco Asia公司在北京和上海的两个房产项目。
近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。其中尤以新加坡为甚，包括新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地在内的数家新资房地产开发商在北京排兵布阵。
笔者认为，土地交易政策的市场化为外资进入中国房地产业注入了一剂“强心剂”，土地公开交易的实施彻底打破了房地产游戏的“灰色法则”，政府及市场更透明的操作环境使外资重新燃起了投资热情，这是外资地产大亨积极跟进的主要原因。另外，在中国土地供给有限的情况下，房地产价格下降的空间并不充足，而且凭借雄厚的资本和优惠的政策，外资进入中国市场的欲望必将空前膨胀。
而由于在资金、技术、管理模式、理念等方面的巨大差距，外资这种大举进入的趋势必将对国内企业带来一定冲击。
