掀开房地产暴利的“遮羞布”

2005-12-06 09:41:25    

在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，房产商任志强的一句“表白”令举座皆惊：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。面对此番很可能是“2005年房地产界最大的狂言”，我们不禁想值此楼市宏观调控“大功未竟”之时，宣扬房地产“暴利”有理，意欲何为……

品牌不是暴利的“遮羞布”

2005年是房地产宏观调控年。从两个“国八条”双剑出鞘，全国房地产投资回落，沪、苏、浙等敏感地区的房价开始回调。眼下年关将至，上海的房地产商仍在为“保价”博弈不止，北京的房价依旧一路高歌，广州、深圳的楼市突然反弹。因此，此时宣扬房地产“暴利”有理绝不是简简单单的一家之言，而是行业心态的某种反映。

产业经济的一般规律表明，任何产品要获得超额利润，必须具备技术或资源上的稀缺性，是稀缺产品。而造房子有何高精尖技术，足以维持行业暴利？国际上，房地产是成熟的传统产业，行业利润接近社会平均利润，全球500强企业鲜有房地产商。而在我国，房地产却连年“蝉联”暴利行业之首。但在纳税上，房地产企业却是侏儒；在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中，房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明，垄断利润堆不出好品牌来。

品牌不是暴利的“遮羞布”。如果暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我们的房地产业早已应该是品牌林立了。可实际上呢？买房时鲜有让老百姓真正放心的品牌，交税时更没有值得一说的品牌。

房地产非正常暴利的主要来源

一是以非市场价格取得的低成本土地。土地是房产成本的重要构成要素，而土地挂拍招制度是在去年中央宏观调控后才开始真正实行起来的，因此，在这2年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。

二是偷漏税。据国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90%。偷漏税在非正常暴利中的比重有多大，我们无法知道，但根据有关人士对几家纯房地产开发，并有长期优良业绩与良好的企业信誉度，没有任何关联交易的上市公司的抽样统计，房产销售净利率和毛利率之比的长期平均数一般在36%至56%之间，其中值在43%到45%之间。以这个比例计算，即使房地产销售利润率在50%，其实际的净利润率也只是18%-28%之间，平均23%左右。从销售利润到税前利润，再到税后利润，其间的差额非常之大，在任何一个环节上动点手脚，就可获取非正常暴利。

三是卖楼花。这一块已成非正常暴利的重要来源，据统计，在2004年房地产开发到位资金中，定金和预付款所占的比重已经超过开发商的自筹资金和银行贷款，达到6000多亿元。不算别的，仅利息一项，就能给开发商带来近350亿元的好处，一进一出就是700亿元。如把由此带来的利润算进去，差不多要接近房产开发利润的一半左右。

房地产暴利的本质是掠夺

何谓暴利，这种不正当的价格行为，从法律上来说，“商品经营者凭借优势地位，通过与处于弱者地位的消费者所缔结的、给付不均衡的价格约定所获取的非法利润”，即为暴利。暴利的种类，有欺诈，有垄断，有强力，有寻租，也有投机。而房地产暴利，则是所有这些暴利种类的综合体。房地产成本到底有多高？这似乎一直是房地产界的商业秘密。房地产商利用这种信息不对称，将欺诈、垄断、强力、寻租一锅煮，还利用价格体制改革中的消费者心理预期大幅提价，以牟取超额利润。

为何房地产行业有如此暴利？只因在非充分竞争下，开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。

改革开放20多年，中国市场化的程度已经很高了，但是要素市场发展则相当滞留，从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲，使得社会民众的大量财富轻易地转移到少数人手中。比如说，中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪，如中国的百富排名中有一半以上的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪，他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。

根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。

既然事实如此，为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地？这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下，土地转让、税收政策诸方面失之于宽，甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐。

消除非正常暴利需要走法制化市场化之路

综上所述，分析员认为，要消除房地产业的非正常暴利，一方面需要加强法制建设和行业监管力度；另一方面需要提高行业准入门槛。

用反暴利法遏制暴利冲动

实际上，立法反暴利，既是现实情势的迫切需要，也具有当然的合理性。现在，不但房产开发商赤裸裸地追逐暴利，其他消费品领域（比如药品、儿童用品）也都出现了惊人的暴利空间。这些暴利是基于信息不对称之上的对消费者利益的盘剥而来，简直就是彻头彻尾的不当得利。对此，以维护交易公平为天职的政府，当然不能坐视不理、放任自流。世界上多数实行市场经济体制的国家都制订了反暴利法。我国虽然也早有人大代表和其他人士呼吁尽快出台反暴利法，但因为各种原因却一直未能提上立法日程。

假如有了一部反暴利法，政府对市场价格虚高的调控就不必过度依赖行政性干预，权宜性质的行政干预就可以转化为法律框架内的执法行为。如此，既可以实现对市场暴利的有效遏制，也能避免因过度干预而伤害市场秩序。对消费者而言，现在他们面对着发疯的楼价、药价，明知道其中有诈，却只能任由暴利集团宰割。而如果有了反暴利法，形势可能将大不相同，至少，消费者可以寻求司法救济，让法律出来驯服市场的“暴利冲动”。

“暴利”行为不仅侵犯和损害了消费者权益，而且导致社会资源的极大浪费，它还可能腐蚀了社会风气，恶化了收入不公平，以至成为社会和政治不稳定的隐患。

政府推动房地产业信息透明化

按照普遍可测算的标准，房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等7个部分，这些内容主要分散在房产、工商、建委等职能部门，有的已经公开，没有公开的也不属于国家机密，所以搜集、整理、测算起来并不困难，并非如某些地方政府部门所言“工作量太大，条件不成熟”。这些成本基本上是可以公开的，然而在开发商的账本里，还有两个至关重要的成本，一个是他们所称的“融资成本”，据说属于“商业秘密”，另一个他们含含糊糊地称之为“隐性成本”。“融资成本”暂且不论，“隐性成本”则一定拿不上台面，见不得阳光。

对于房地产“要挟”政府导致房价成本公布难，有一些地方政府已经逐渐认识到，地方经济对房地产的依赖太大不是好事，因为这种依赖越大，金融风险和经济风险也越大。所以政府的明智选择，应该是依法加强监管，逐渐降低对房地产的过度依赖，特别是，为了履行保障消费者知情权的责任，必须果断卸下替开发商保守“隐私”的义务。

消除非正常暴利需提高准入门槛

当年，针对美国石油业小企业林立局面，洛克菲勒曾讲过一句很有名的话：由无数个利益互相冲突的小企业组成的行业，注定是不稳定的，是难以承担其应有的社会责任的。我们认为，中国房地产业目前就存在这一问题。