国内楼市涌动新一轮涨价风潮

2006-11-24 09:52:58    

房地产调控政策能否真正取得效果，现在还没有一个肯定的答复。最起码，出台的每个政策都在短暂的喝彩声之后，被市场所吸纳和融化，最终不见踪影。有的政策则在一开始就充满争议。财政部、国土资源部和央行近期联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。政策刚一面世就给了房地产市场很多“遐想”，有些城市的房价甚至出现了10%左右的增长预期。这一次调控之后，房价又要面临新一轮上涨风潮……

“土地新政”原为遏制建设用地扩张

财政部、国土资源部和中国人民银行近期联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。从中不难看出国家土地调控政策的着力点，那就是进一步遏制用地扩张、加大耕地保护。

按照新的规定，2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。

财政部有关负责人对此的解释是，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。

而1998年修订的土地管理法中增设了“新增建设用地土地有偿使用费”这一新的费种，当时的目的就是要用经济手段来遏制地方增量扩张用地，同时确保有稳定的资金来源用于补充耕地。

根据新出台的通知，为进一步体现土地调控要求，真正控制建设用地规模，新增建设用地土地有偿使用费不仅面向那些依法审批的新增建设用地，还面向那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地。

这样就意味着，一些地方就无法借着没有依法报批而逃避履行法定义务，也就是说，地方政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责。

征地标准提高一倍后，为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题出现，从开始，地方分成部分一律全额纳入省级（含省、自治区、直辖区、计划单列市）国库。这一变化意味着今后这方面的资金管理将更加规范。

保护耕地成为资金运作方向

根据通知，中央分成的新增建设用地土地有偿使用费，将由财政部会同国土资源部，主要参照基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务，分配给各省、自治区、直辖市、计划单列市，并向中西部地区和粮食主产区倾斜，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。

参照这一政策思路，各省、自治区、直辖市、计划单列市分成的部分，加上中央财政专项分配的新增建设用地土地有偿使用费，统一由省级财政部门会同国土资源管理部门，主要参照各地国土资源管理部门核实的截至上一年底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理重点任务，分配给市、县，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。

所以，在监管部门看来，标准提高后，新增建设用地土地有偿使用费增加的收入仍然全部用于土地，为耕地特别是基本农田保护和建设注入新的动力，实现耕地保护的目标。此外，新的资金使用政策不仅彻底改变了由中央负责土地开发整理项目具体管理的方式，还将充分调动各级地方政府保护基本农田的积极性。从而进一步巩固房地产市场的调控成果，保护耕地。

新政后房价有顺势上涨趋势

不过，尽管法律作了明文规定，但一些地方扩张用地的冲动仍很强烈。因为，现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平，在实践中很难抑制各地盲目扩大城市建设规模的冲动。

国土资源部统计显示，从2005年的实际收缴情况看，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费不到全国新增建设用地出让纯收益的三分之一。

因此，就在“土地新政”出台不久，房地产业内部就有预言表示，“新增建设用地土地有偿使用费提高一倍将在一定程度上导致房价上涨，像北京这样的大城市房价上涨将在10%左右。”

这是在国土资源部负责人明确指出，“有偿使用标准的提升不会对房价产生影响”之后业内的支持率最多的观点。

一方面，土地有偿使用费提高将在一定程度上对地价上涨起到作用，这直接会导致房地产开发成本的增加，进而导致房价上涨；另一方面，提高土地有偿使用费会导致地方政府丧失一定的土地利润，而地方也会将这部分损失转嫁到土地成交价格中，从而给房价上涨根多借口和理由。

举例来看，地价款一般由征地补偿安置费和土地出让金两部分构成。以北京西山的一个开发项目为例，总地价款6.7亿元，其中征地补偿安置费6.2亿元，土地出让金5000万元，成品房2万元/平方米，如果土地有偿使用费上涨一倍，就意味着需要交纳1亿元的土地出让金，最后成品房将达到20689元/平方米，涨幅已将近4%，而要是在市区内的话土地出让金将更高，房价上涨10%也很有可能。